上周，好评团队发了篇特价房的稿件：
在调研时，我们发现现在的特价房呈现这么几点特征：
1、北京市场的特价房密度范围几乎覆盖了全城区域、各个价格区间和各个面积段；
2、不止是滞销盘和尾盘，就连开盘不久的新盘和热盘，都开始卷进特价房赛道了。
就连之前我们还在夸它真顶的抗价硬汉京能西贤府，也以特价房的形式默默低头了～
但是，在盘楼盘的时候，我们还是发现，还有这么几个项目，折扣很少，哪怕是去化不佳，也还是硬着头皮生扛。
卖不动，还不降价，这就很有意思了。
我们去研究了一下，发现这种「不降价」的房子，大概分这么几类。
第一类，它有绝对的地段统治力。
说白了，这类房子都是核心地段的大豪宅，位置好到根本不愁卖，比如说海淀四季青板块的香山樾。
总价最低也在两千万以上，开盘更是一点折扣没有，有优惠也就是在物业费上做了点功夫。
但奈何位置在海淀，奈何本来就是热门区域，10w+的豪宅早就遍地都是；
奈何香山不出地，奈何出了地还是海淀最方正的地块。
案场小姐姐说，项目的「地缘性」购房占比贼高，这批人对海淀情有独钟，很难离开海淀去别的地方置业，而且，锚定这个区域的都是高净值家庭，对他们来说，投资属性要大于自住。
团队的小伙伴话糙理不糙：
“都买2000多万的房子，也不在乎那3、50万的优惠，人家要的是核心的地段和顶尖的产品力。”
第二类产品，普遍在规划做的相当顶，但是需要时间兑现的地区。
基本都是选择了在一个发展空间很大的区域里做了超配性的、纯改善的大户型产品。
比如说奶西的望京国誉府，这个项目是现在北京在售项目里，唯二成交均价高于指导价的盘，也是价差榜的no.1。
8.9w/平的指导价，精装还不赠送，还得额外再缴6000元/平方米的费用，按照最高价格支付情况的精装优惠4300元/平来算，也得差不多9.3w/平。
产品上，望京国誉府其实是照抄中建宸园的思路，供板块里稀缺的纯改善高端产品，当时宸园开盘相当疯狂，8.9w/平迅速售空，战绩非常好看；
可能是对产品太自信了，望京国誉府开盘连外渠都没有，半年时间，网签了三十来套，现在认购147套。
到现在，特价房里还是很少见到它的身影。
可以的，小伙子，有勇气，我很看好你。
周边的两个项目还有部分尾盘，有折扣价；想蹲一蹲望京国誉府也可，买房玩的就是这手信息差，扫码添加好评。
我去扒了下奶西板块几个项目的成交楼地差价，发现它这么能挺，也跟实际成本有关系。
跟板块里的其他项目比，望京国誉府的楼地价差最少，一平是大约2.8w，有空间，但相对不大。
从产品本身来说，一共10栋住宅房，就298套房，就三个户型全四居，180平起步，总价本身很高，也属于高净值人群，拼到最后拼的还是产品力。
类似的项目，大红门的中环悦府，也是开盘给了10w优惠，后面再没降过；
丰和叁号院，之前团队里选房师去踩盘，说部分户型甚至按着最高指导价9.9w/平在卖。
这两个项目我们之前谈过，有需要可以自行点进去看看。
第三类、包袱重，太难降了。
北神树的北京润府。
它真的太太太典型了。从五六月份南城领降开始，市场整体的情绪都偏向负面。
北京润府开盘价其实折扣算是一步到位，单价最低在5.9w/平，当时不少人预测还得再降，但到现在润府整体成交均价在6.2万/m²左右。
而且，我去问了一位案场的朋友，北京润府现在开盘的时候每套减10w的优惠也收回了，只保留了2个99折优惠，基本没啥折扣，不过有申请的话，可以去现场谈。
不知道你们怎么想，我反正觉得是真的勇。
后来了解了点情况：不是不降，是真降不了。
小哥给我算了比账，一个是成本，4.3万/㎡的地价，粗糙的加上各类成本，底价也得有个6万/平。
而且，最主要的原因是，润府一共三期，整整1386套房子。
一期开了640套，后面还有七百来套要卖，头批一降再降，二期三期想卖只能越降越低，就真没法玩了。
坚持目前的价格，扛住信心，把主要精力用在品质打磨以及实景示范区的打造上，增加更多确定性，可能是它的最优解。
现在的市场，作为买房人都理解，买的时候怕买贵，卖的时候怕亏了，所以大家都想观望，但一定得分情况看待，不是所有项目都适用于等等法则。
第四类、板块里一个能打的都没有。
后两类的逻辑，其实都在开盘给了优惠，只不过降价没达到市场预期。
分两类，一类是星宸和煦这样的，公认的好板块好项目扎堆地，有竞品，但有后发优势，六边形战士，咋打都赢。
一类是朱辛庄寰宇未来这样的，是真没竞品，板块里就它一个。
我们重点说下星宸和煦，板块里的项目品质是出了名的好，个顶个的标杆。
板块里得房率最高，110平的阳台有将近20平，其他两个户型面积更大；位置也好，国展核心区的地块；户型、精装又抄经验又升级，在板块里，综合评分能排第一。
而且开盘卖的好，第一仗已经打赢了，跟周边项目差3k/平的价格，本身差距不大，心理上也不会有太大落差，为品质买单的还是大有人在。
买房人最怕的，就是信息差。
关注特价房拿优惠是，要明白有些项目不降价的真实原因也是。
不能否认，现在市场处于弱势，大家总觉得，还会再降一定会降，但市场的逻辑，绝对不是谁降得多就买谁，有些项目卖价都快兜不住成本价了，最终交付真的放心吗？
我们写这篇稿子的目的，就是想帮大家拉通信息，让信息对称，不降价的项目确实有它的理由，市场再寒，总有项目能走出相对独立的行情。
对我们买房人来说，看产品时其实不能简单用价格战想法去做评价，毕竟除了买房，未来也会经历出手的时刻。
市场信心的建立一定不是靠跌价跌出来的，最聪明的买房人，懂得见好就收。
