79平双阳台设计，北京刚需盘是越来越卷了。
楼市
2024-07-16 20:01
北京
在其他区域已经为偷面积卷阳台丧心病狂的时候，2024年，大兴终于有了区域内第一个带阳台的项目，而且，是个纯的不能再纯的刚需盘。史小姐觉得，这是一个非常「纠结」的楼盘，完美诠释了芝麻西瓜不可兼得的选择难题。观音寺，周边基本配套倒是都有，学校商业医疗地铁一个不差，但是质量都一般，上限没多高。饼也有，但规划的进度不是遥遥无期，如果要下个定义，可称为西红门平替板块。毕竟只差了两站地铁的距离，相比西红门6w+的均价，观音寺5w上下的价格，对预算有限的刚需人群还是相当友好。聚焦到项目本身，京玺南侧规划了一站式教育矩阵，从幼儿园到小学中学，教育链条倒是齐整；东西两侧有海淀北师大集团下属的大兴二中海户和首座校区，南侧据说会引进西城某学校，具体是哪个还没定。出行上，项目西侧差不多500米就是京开高速，直达丽泽、西二环。但京玺在地铁上暂时有点尴尬，因为目前能用到的地铁4号线枣园站距离有1.8公里，步行实在有点鸡肋。好在有个19号线南延的规划，预计是28年年底开通，目前的进度是已经规划招标，建成后离项目大概700m的距离。热度不高，周边板块竞品围追堵截，京玺想突围，只能靠产品力，所以大兴唯一一个带阳台的产品应运而生了。一共12栋，大户型高层，小户型洋房，712户，2.6的容积率，前后楼间距在安全范围内，侧向楼间距显得有点局促，可能有部分阳光遮挡问题，选房的时候需要注意。京玺的户型朝向全部是朝南，这点确实不错，即便是西红门板块也有某些项目有东西向户型。外立面颜值配色审美都还是在线的，乍一看还有点类似郭公庄某9w+豪宅，就看交付能不能一比一复刻了。从外立面大家也能看出来，京玺搞了个错层阳台的设计，放张特写看一下：作为大兴第一个带阳台的项目，阳台上主打了一个雨露均沾，不管你几层几户，阳台你有我有大家有，只有面积上的差异，没有你有我没有的不平衡。阳台全赠送，面积高的能达到10平米，而且是南北奇偶型外挂阳台；跟普通阳台相比，最大的优点是不会影响采光，但在北方，这种开敞式阳台容易藏灰。一共四个户型，奇偶不同，最小的79㎡是2+1三居产品，89㎡和99㎡都是三居，111㎡和120㎡是四居。79平奇偶户型就是双阳台的位置错置，其余没什么差别。四个户型利用率做的都还不错，收纳做的很足，但玄关处总觉得还有些部分没有利用起来。89平和99平户型就更舒适一些，89平整体格局没太大变化，但有双卫，家里有老人比较友好；奇数户型赠送阳台更大一些，但偶户型就余出了270度的转角飘窗，视野体验更好，各有千秋吧。99平再往上都是三面宽的户型了，奇数户型大露台，偶数户型错层双阳台。其余两个大户型四居，111平北向两个卧室是可以打通的，奇数户型南向次卧和客厅露台连在一起；区域还是操作性挺大的，种花养宠物或者单纯当成收纳空间都完全足够了，不过个人觉得南向次卧能做个落地窗就更好了。120平就是111平的升级版，LDK大宽厅，整体的舒适度会更高。
装修上，不管大户型小户型都是满配交付，装修配置基本一致。上周去看了看样板间，说实在的，室内审美和外立面审美给人感觉像是两个开发商做的。看似满配交付，但品质实在一般，大面积的米黄色浅色调装饰，衣柜柜体颜色和材质都有点丑，要想多有质感是不太可能了。目前样板间也还没有完全开放，不允许拍照，所以这里就不放照片了。听项目的小哥说，实际交付的时候材质和颜色都会优化升级，看来他们自己也对目前的样板间不太自信，静等下升级后的版本～有想看看样板间的朋友或者想了解下项目信息的，文末扫码加我微信就行。总体评价一下，京玺作为一个上车刚需盘，优点和缺点全摆在明面上：优点：户型上把能做的拉到了最高，79平三居的户型和错层阳台，在同户型里基本是没有几个能打的；指导价5.9/平，首开大概会到4.88w/平，粗略算一下，等于八二折开盘，对比旁边的中铁兴创·逸境，均价在5.3w/平，价格上是有吸引力的。缺点也非常明显，刚需人群需要的地铁，需要等待规划兑现，好在也就是近几年的事，理想的话交付两年之后能使用；
但是客观来说，虽然装标一般，但毕竟价格在4.88w/平，对刚需买房人来说，性价比还是很高的。项目预计7月份会开盘，想去看看项目的，或者想了解下选房逻辑的，扫码加我微信，用处很多。![]()
