24年过去7个月，大家的共同感受是今年楼市一直在下跌。
但是，万事不能凭感觉。
真实的数据反馈到底怎样？市场到底跌了多少？或许很多朋友们都没太多概念。
8月初，团队小伙伴要做一起数据解读的视频，于是我们就把24年两次新政前后的市场数据，以及24年前7个月和23年同期的数据做了一个对比。
好消息是，量在积累反弹的能量。坏消息是，价还在筑底通道里。
对于买房者来说，一个足以踏实入市的楼市，必须量价齐稳，我们正在目睹这个历史过程的发生。
先看量。
一般来说，新政的效应至少需要2个月才能体现在网签数据上。
目前，430新政的效果已经体现在6-7月的网签量上。而626新政效应还未得到完全验证。
两个最明显的数据是：
新房成交量创年后新高，连续2个月超过3000套，7月单月网签量达到3259套；
7月份，二手房成交量更是自去年3月份以来最高的一个月，15575套，筑底完成。
如果把政策的效果量化，那么，两次新政带给二手房的成交量，相当于每个月约增加1500-2000套，新房成交量每个月增加约600套。
这个效果怎么样？
从23年9月1日至今北京楼市9次政策调控来看，430和626新政政策力度很大，高层救市决心不可动摇是毋庸置疑的。
整体来看，每一次的政策确实都有效果，但持续的时间很短，作用的范围也很有限。
也就是说，市场信心在恢复，但比政策设计者的预期更慢，还需继续加码。
接下来，再看看价。
我们进一步细分，对比一下，前7个月一二手市场的同比表现。
如果按照总价段来分，我们发现：
供应量成交量相比去年同期有不同程度降低。
新房供应量是去年同期的85%左右，但成交量只有去年的60%，成交量下降了11199套；
反应到价格层面，23年前7个月的成交均价是62187元/㎡，24年前7月成交均价下跌到了60352元/㎡，跌幅3%。
相较于二手房市场，新房市场抗价能力还是比较强的。
抗价是一方面，不妨碍新房市场疲软仍在继续，表现在市场上的现象是：
①土拍预冷：23年1-7月，土拍市场共出让37宗住宅用地，平均溢价率是8.4%；24年同期出让26宗，溢价率仅仅只有3.66%，土地在变冷。
②新盘破发：24年1-7月，新开盘的32个项目当中，顶着指导价网签的只有十八里店的保利朝央和煦和奶西的望京国誉府。
③降价跑量：团队小伙伴上周统计了一份北京市在售项目特惠房源信息，全市有301个项目有特价房源放出，感兴趣的小伙伴可以点击《北京的特价房越来越狠了：真相与明细表》，或者添加我们的微信查询更多房源特价房信息。
再来看看结构层面的真相。
现在的新房主流是：产品做的越来越偏改善化、小户型供应越来越少。
但我们必须正视的市场事实是：
当下的市场仍然处在去库存阶段，刚需、刚改的买房人仍然是市场的主力军，这个面积段的产品也最具性价比。
这一点判断在数据端已经得到证实：
500万以下的小户型、低总价房源成交占比高达42%；
500-1000万的房源供应和需求端都是绝对的市场主力。
这类房源的特点在于：户型面积不局促、居室数够用、精装品质也在线，而且大部分项目所在板块配套也相对成熟，自然而然受到买房人追捧。
然后，再看纯改善产品的市场表现，我们用最能反应事实的供销比看图说话：
23年1-7月，1000-1500万总价段的房源供应了2498套，卖掉了2431套，供销比几乎是1:1；
24年同期，1-7月1000-1500万总价段的房源供应量达到了3318套，但只卖掉了1429套，供销比是1:0.43，足以说明市场上哪类房子最难卖；
这还没完，1500-2000万总价段的房子卖的更惨，今年的上半年只卖掉了298套，供销比仅仅只是1:0.3,在成交量上只有去年的三分之一。
总的来看，表现不佳，原因主要在以下两点：
从供需端来看是供应量大，去年1000-2000万的供应量只有2498套，今年是3318套，成交量只有去年的60%，但供应量比去年多了30%；
从心态上看，有高端改善需求的中产买房人，目前观望情绪是最重的，一来，没有迫切的换房需求；二来，很大一部分人二手房卖不出去。一来二去，短时间内就不买了。
所以，1000-2000万这个总价段的房子就成了最难卖的。
但是，如果你有1000w以上预算，其实你可以选择逆向操作一把，因为当下的次级豪宅市场，会对你很友好，可选项目多，户型设计一个比一个好，品质更是一个卷死一个。这也是数据背后的另一个真相。
最后，再给大家一个可能想不到的数据。
2000万以上的豪宅，虽然和去年同期相比成交量也有所下跌，但跌幅是最小的，而且成交占比是上涨的。
这说明，核心资产虽然贵，但它很稀缺，一批有钱的人在坚决地执行一个理念：资产换仓。
新房数据说完了，二手房市场的结构更能说明市场情绪：
二手房成交量是去年同期的94%左右，但是，总价500万以下的房源成交占比迅速提高，去年是56%，今年变成了69%。
各位朋友，这是二手房市场变化最大的一个指标，也是市场周期下和政策调控带来的必然结果。
原因也不难理解：
①在新房越来越偏改善化的今天，上车门槛越来越高，大量的纯刚需客户被新房拒之门外；
这部分客户转而投向二手房市场，而二手房在价格持续下跌的行情下显示出了性价比，上车也变得比以前容易了很多，所以吸引了一批刚需买房人入场。
②还有一个因素，现在的年轻人居住观念在不断转变：
有一部分人开始把房子当做一个消费品来对待，花不太多的成本投入买一个属于自己的小房子，再投入20-40 万元进行高品质精装修，主打一个有舍有得。
事实上，这个趋势已经出现在南京、杭州、上海、北京等多城，在小红书甚至出现了一个热词：爆改老破小。
年轻人的消费趋势反映到数据上来，就是500万以下的房源成交占比越来越多。
这种趋势，存在即合理。但是，好评团队认为，老破小的价值下降，是一个趋势性的过程，从中长期看，未来楼市可能会惩罚这一届年轻人的选择。
对此，你们有什么看法，欢迎留言来辩。
这张表里可以被解读的信息还有很多。房地产运行了这么多年，非常重要的一点是，今天与明天入市的密码，都可以被昨天的数据暗示、牵引与剧透。
让你自己的买房决策，不仅听从个性偏好与感觉，还要能够被量化与数据论证，是非常关键的。如果你有查询、解读的需求，欢迎添加好评团队的文末官方微信，让自己的判断被实时验证。
