刚刚过去的周末，房地产传统意义上的淡季过去了。
从业者和买房人高声呼唤金九银十的到来，但目前的房地产有没有稳住局势、足以踏实入市的时刻是否到来，或许只有数据能给出答案。
8月成交数据出炉，我们认真研究了各类数据指标，9月楼市的买入筹码，已经非常清晰。
我们先从最直观的网签数据看起：
从量来看，8月新房网签3725套，较7月网签量增加15%，626政策效应仍在释放。
二手房网签14363套，较7月下降8%左右，但连续3个月超过14000套，与23年8月同期相比，二手房成交量仍然处于高位。
总的来看，626政策在两个月后的网签看到了效果，市场信心仍在恢复。
在此基础上，我们来看新房成交在哪些重点板块和项目。
如果想知道哪些商品更受欢迎，最直接的方式，就是列张销售榜单。
8月楼市榜单里呈现出的成交特征用三个关键词描述，是高性价比、高品质、高稀缺。
而这背后，是买房人的思路越来越清晰了。
先看板块榜单。
占据榜单前列的板块呈现出的特征是：在售项目多、内卷严重、配套成熟且轨道交通便利、低总价高性价比的刚需板块。
如良乡大学城、高教园、黄村、南邵、长阳。
8月成交榜单印证，目前北京楼市的成交主力仍然是以刚需或者刚改自住为主。
传统热点板块，竞争比较激烈的西红门和后沙峪也榜上有名，虽然价格较高，但是板块安全度也足够高，仍然有购买力。
再看项目榜单。
项目成交榜单是揭露买房人购买偏好最直接的方式。
项目榜单后呈现的是买房人“既要又要”的心理：既要项目所在板块的性价比够高，也要项目的产品更好，还要未来有保值增值的潜力。
在这种心态下依旧占据榜单前列的项目，是大浪淘沙始见金的高性价比首选。
1️⃣从成交金额榜单来看，香山樾和招商玺上榜，毫不意外：
一个是极度稀缺的香山豪宅，另一个是亦庄高能产业驱动下的超级改善大平层，稀缺的核心资产在任何时候都有市场。
保利朝央和煦继续延续十八里店的光辉，「四环边，地铁17号线、人大附」的加持，让十八里店成为今年唯三没有破发的板块。
如果再把金额榜单拉长一些，会发现，
2️⃣过去价格坚挺的千万级板块以及热点板块的项目，降价跑量的态势非常明显：
比如西红门中建玖玥府和橡树湾三期文园，郭公庄中建云境、东坝保利天汇等项目，网签均价与过去相差甚远。
乱花渐欲迷人眼。
历经繁荣后的冷清，大浪淘沙之中，买房人越来越知道，自己想要什么了。
继续看分总价段的成交结构。
北京楼市最难卖的房子是1500-2000万的房源，其次为1000-1500万的房源。
观点与我们谈7月数据时一致，原因在于，改善市场的信心不足、活力不够、二手房流通存在问题。
这个总价段预算的买房人，现在确实是个出手的好时机，因为选择多，谈价空间足，房子品质也好。
500万以下房源8月销售占比有所提高，主要是由于密云以及房山长阳等板块有项目集中供应。
500-1000万的房源仍然是市场成交的绝对主力，这也是整个北京楼市供应最多、内卷最为严重的价格段，且品质和板块热度以及未来的预期大都能得到买房人的认可。
2000万以上的豪宅产品，单看成交量，与23年1-8月相比，仅为去年的70%左右。
但供求比更能反映事实，与去年同期基本持平，豪宅市场的韧性、吸引力和稳定性仍然在。
以总价段房源价格走势来看，1000w以上的改善性产品也最具特点。
1000-2000万的房源，按理来说，最难去化，价格降幅也应该最大才对。
但数据上的事实是，这个价格段的均价跌幅最小。
这说明什么？
这个总价段的房源价格基本筑底了，等等党不必观望。
2000万以上的豪宅，价格跌幅是最大的。
但并不是这些豪宅顶不住，只是因为前两个月西城的超级豪宅中海京华玖序拉高了整体均价，现在又回归了正常价格区间。
最后看二手房市场的成交情况。
二手房1-8月成交量与去年同期相比基本保持一致，但价格整体下跌18%左右；
目前8月成交结构暂未公布，我们按照1-7月的数据与去年同期数据来做分析，得出一个比较真实的结论：
7月二手房价格有止跌回升趋势。也就是说，北京楼市二手房的价格基本触底。
不过，分结构来看，总价500万以下房源价格仍在下跌。
这类房源价格下跌与正面战场上7-8月新房小面积低总价房源的冲击脱不开关系，但我们更应该注意的是另一个事实：
老破小越来越不值钱了。
无论什么时候，都是对市场脉搏足够敏感的人把握先机。
那么，8月楼市数据告诉我们什么？
1、好产品永远有市场。
对预算有限又有刚性自住需求的买房人来说，现在的上车时机很靠谱。
北京楼市历经多轮内卷厮杀，一大批有品质且性价比高的好房子正在入市。
2、 核心区域的核心资产，永远都有买入的价值。
1000万以上的高端改善买房人，虽然成交数据较差，但正因为难卖，反而给了买房人反向操作的机会。
可选的板块、项目以及谈价的空间、付款的周期包括政策利率等都很友好，逆操作一把，或许能买到很合适的居所。
3、资产换仓，现在就是最好的时机。
二手房价格筑底，高改项目价格稳定坚挺，二手市场的买家，不必再继续等待价格下探；
而豪宅市场供求关系的稳定以及市场的韧性表明，一批有钱人在坚定执行资产换仓的理念。
对于投资者来说，这可能是一个考虑资产配置和长期投资策略的时机。
在主观感受和个人偏好之上，量化分析和数据驱动的方法论尤其重要。
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