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11.13，财政部发布了房地产税收新政，11.18-11.22，四大一线全面取消普宅非普宅标准，二者叠加意味着，12月1日起，原先1%的契税线提高到了140㎡，四大一线满2免征增值税。
▲契税新政from财联社电报
对普通购房者来说，尤其是二线头的杭州，感受这大概只是契税的一些优惠，而对笔者这种行业人和一线城市来说，可谓“活久见”;
于是，除了新政的省点钱，笔者想聊聊“90刚需线，140上豪宅”，这两个多年行业惯性标准的消失和剧变，其中的宏观的政策意志，以及对我们理解楼市的现实指导意义。
今日推文，140㎡背后的意志。
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▲灵隐寺 by 辉
“豁~刚需140、一线没豪宅，饿疯了吧。”不瞒读者，这就是笔者看到税收新政的职业反应。
当然这只是调侃，但从侧面也看出了第一层政策意志：财政对刺激居民部门“改善置换”上杠杆的“饥渴程度”，对城市住房供应基本面的定调。
140的凸显的潜台词，首先是多年90㎡刚需线的消失。
因为90㎡契税线和70/90政策的8年历史，长年以来，90㎡都是作为城市化作为年轻人置业的第一套房子的面积标准，也就是官方侧面“定义”刚需；
而90-140，在业内最精确的描述字眼是“刚改”，对应的普遍是“生娃中产家庭”，为何加个“生娃”，因为刚改的“刚”就普遍来自于娃；
因为这个娃，两-三房不够用，双职工家庭的一方老人需要白天带娃住一个房间或者临时月嫂、保姆等等；
而早年间140㎡以上的客户，那是真正高净值人群，储蓄高收入高。
▲太子湾 by 辉
三层群像很清晰，90㎡以下，上车落户，该买不起还买不起，要买你怎么都得交税；140㎡以上，不在乎契税一两个点更在乎房子品质；政策发力这两拨人的效果不大；
于是，刺激“刚需向改善置换的中产”是最精确的，有点钱但不多，想置换又想省钱这部分需求的受益转化是最直接的。
换句话：一二线城市的楼市主流需求已经成为了“改善”而不再是单纯居住。
爸爸认为你该生娃、换房改善了，这既是你个人的需求，也是财政和城市发展需要你需求的需求。
从中，你可以读出宏观供应的价值方向：房地产，尤其新房市场，是改善的楼市，像杭州这种能级的城市，核心区只会一路地王、不停改善化、精致化。
▲永福寺 by 辉
第二层政策意志，稳住一线，带动二线企稳。
笔者以北京举例，当北京放开普宅非普宅的标准，最直接利好的反而不是买卖豪宅，而是卖“老破小”。
原本北京满五唯一的老破小，很多带学区，比如00年代的中年商品房，面积不大涨的多，导致有巨大的差额增值税，但五环内普宅最高指导价只做到8.5w/㎡，贷款就受限，如今就可以全额贷款。
一线楼市之强，就在于无与伦比的户籍、教育城墙和高地价，保证了可以在全国的需求池里调取购买力。
在这种扎实需求基本面和契税+增值税一省一大笔的利好下，一线城市很难不稳住，而同时，自然有部分购买力会溢出到强二线。
还是以老破小举例，在上海一线大厂太累人，早年拿了户口买了内环老破小房价如今15w+/㎡，杭州一线江景次新10w/㎡很多选择，如果工作能调动，娃已经上高中或大学了，很现实的卖房降城市升居住的改善就会出现。
同时，一线省的税钱，也很容易成为二线配置核心资产可以提升的总价。
▲from pexels
综上，政策用意，一在刺激城市中产改善置换需求对土地财政更实际更有效，二在保住一线风向标企稳二线。
作类比，一就像“解决90、00不婚不生难死了，不如开放70、80二胎、三胎发挥余热。”二就像“解决大学生就业难死了，不如开放研究生扩招，开放博士扩招。”
举这两个类比，既是想说明契税新政的核心思想就一个字：“拖”，或者说好听点“以时间换空间”；
也以类比为鉴，借此窥探最后的结果，大家也明了，前者一波生育小高峰后加速断崖；后者学历贬值，应届生真实就业率惨淡，生育如是、教育如是、房地产不会特殊。
“拖”可以，但拖本身不改变“需不起”、“成本高”的困境，只是层层榨取仅剩的高净值购买力，在这一过程中，继续推高维持“土地财政机制”的高昂成本。
在刚需为主、70/90的时代，大家的收入增长，改善140因供应少、有钱人多的供需关系而高价，在改善为主、中产购买力链条受阻的时代，改善住宅“稀缺而高价”的供需关系注定被稀释。
或许，我们还能期待迎来下一个时代，一个爸爸认为你要生三胎了，刺激城市中产置换豪宅的200㎡的1%契税线新纪元。
供应端的延长、放大和等待，不解决需求侧的问题。必须在延长的时间之中发生有效“改革”，才是关键，不然，在上层建筑的各个领域，翻过冠名“扩招、三胎、改善”的小高峰，“贬值”仍旧会加剧发生。
▲灵隐寺 by 辉
最后，对个体的小老百姓来说，当“拖”这一趋势的启示已然明确，预期也呼之欲出，越拖长保土地财政，优质城市新供应住宅面积和总价就越高，流动性就越艰困，越烂、供应越多、越不受买家青睐的房子就层层被淘汰。
读政策，很多时候是听话听音，话不是话本身，而是理解并顺应政策市的“上层意志”，笔者常建议大家正向置换，可以解释成两条线的叙事：
明线，人民对美好生活的不断向往，努力实现居住条件的更新和城市发展，顺便带动行业新产品力、资产价格上涨的辩证统一；
暗线，守住自己的财富，避免“城市群化、超大城市化”洪流下不作为的被动鹤岗化、铁锈带化、流动性陷阱；
“追涨”或是“逃杀、避险”，相信其中一边的人，都是另一边人的福音，读者可以自行选择一种叙事接受；
但在上层意志期待达成的结果上，二者实际并没有什么差别，只是赋予你两个看似迥异却殊途同归的选择。
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楼盘名 | 面积 | |||
星桥 | 颂香望庐 | 152-184 | 28177 | 12 |
临安 | 云麓悦映邸 | 89 | 16691 | 120 |
楼盘名 | 面积 |
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