中产的房价之殇，最难解的僵局 | 房叔说982

上周和打算置换的朋友小聚，席间问笔者一个问题：政策一轮一轮，你怎么看后续房地产的走势？

笔者：谨慎看好，都这么出政策了肯定要给面子，需要看好，但分城市分地区分板块分程度的看好。

朋友：是问你短中长怎么个走法？

笔者：国外的局势不确定，仅国内的政策作用和想达成的效果：短期小牛，中期波动，长期缓降与核心城市化，对应的分别是金融+政策、频出地王PK二手供应、人口和收入。

朋友：大牛长牛没希望吗？成功的关键在哪里？

笔者：城市中产人群，过去几年被刺最惨的一群人，也是市场短中长都会明显作用到的一群人，还是购买主力，需要快速有效地改变他们的财富效应，但是相当难。

难在僵局，聚焦在这一群过去几年最惨的主力军——今日推文，中产的房之殇，最难解的僵局。

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▲天目里 by 辉

先说文解字，中产阶层，是个混合捏造的概念。

中产，是在描述生活资料，又名消费资料，是指拥有社会中间价值财富的消费品及能力。

阶层，则是在描述生产关系，高净值资产阶层占领生产资料，简而言之，资产的被动收入足以覆盖不使用劳动力的消费；无产者，不占有生产资料，出卖劳动力获得收入生活，没有占有生产资料。

当一个描述消费、财富的概念嫁接到一个描述生产的主体上，中产阶层诞生了。

它们在消费上为了区别于普通无产者，无限向顶层高净值人群靠拢，超前、象征性消费，而在生产方式上其实没变化，依附资本以劳动换取生存资料的高级打工仔，既是个很拧巴的存在，但又作为社会的中间层和缓冲器；并且，中产阶层的生活是没法保证继承给后代的。

这一特殊性造就了与之生活方式匹配的空间——城市文明的主体就是中产文明，因为真正的有钱人占极少数，无产的大多数都在乡镇，最早的中产人群就诞生于19世纪中叶的巴黎大改造，广场、公园、街道、商场、地下管网代替了宫殿、庄园私田和马车，现代意义的城市空间因为其中新的现代性出现而诞生。

▲奥斯曼·巴黎大改造

而城市和房子在其中扮演举足轻重的角色，什么角色？中产可以占有的最大重奢资产就是土地的70年部分使用权和房子，在中国，这个比例高达77%，简而言之，绝大多数中产的车、券、黄金、股票全加起来不如半套房子。

▲龙井 by 辉

接着，让我们看看房子这一资产在有钱人和中产中的不同。

高净值占有资产的人群，买房子是大额货币的配置，房子是放鸡蛋的笼子，最低要求是跑赢通胀+银行定期，流动性好，随时变现，他不容易纠结。

手里有100，月入10，买一根冰棍一块五还是两块不是那么敏感，他具有长期持有的实力，货币一定超发，在他占有的稀缺资产层面，长期一定是通胀。

举个现实例子，9.26中央政治局会议一开，杭州最先赢来快速成交的次新房爆发的是奥邸国际，10月紧接着是壹号院二区，都是2000w级的资产，快，不纠结，相对低点入手即可，因为我有其他资产保证我足够的现金流。

而强中产持有房子就不同，资产负债表里是大多数是1500w虚拟数字的房子，800w的真实负债，800w的负债需要靠工作、现金流支撑，所以此时，房价要涨+现金流稳定持续+源源不断的接盘，这三点非常重要，构成了城市中产的“财富效应”。

但这三点，在过去几年都成了财富幻梦，“给她买秋天的第一杯奶茶”变成了“不是xxx买不起，而是xxx更有性价比”，房叔后台有非常多的粉丝工作优化压力巨大，加上房价3年半的阴跌，苦不堪言。

作为城市主体人群的中产的财富效应被打断，几年间成为了左右房价之殇。

▲from pexels

房价，由两部分组成，共识与预期。

共识，就是人尽皆知的观念地层以及衍生的价值判断，比如强学区房贵过普学区房，地铁房子贵过非地铁盘等等；

预期，则是未来的价值在当期的折现，最受政策影响，未来这里有亚运公园、有强学区、有大商场、有新开地铁，城市会越来越好，土地价值越来越高，于是反映在如今的房价上。

看房价单看任何一个部分都不对，只看共识，比如经常有粉丝问的，中国城市住宅一塌糊涂的租售比，房价应该打个对折才合理，凭什么最近的地价都和东京五五开了，容易唱空；

只看预期，政策一来就说发大水，地王一来就说热闹了赶紧上车，看不到“失业率、吸纳人口、中产收入、出生率”这些客观基本面烂的共识，容易唱多。

此时，我们代入到中产持有一到两套不错地段的房子看这几年的处境，看共识，租售比40年也回不了本，周围各行各业收入难，未来的接盘侠们在卷学历、考公和找不到工作中；看预期，政策不停硬拉，终于好点了；

于是共识颓靡，但预期又被政策频频刺激，形成两边持续拉扯的诡异形态，陷入最难解的僵局。

▲西湖 by 辉

这种拉扯的僵局一旦长期维持，只会带来两个结果，卷和躺平。

卷，是为了降低负债，这时候的中产是没有精力和能力再去上杠杆的；

躺平，不生娃，不消费，买平替，暴打消费主义，对抗宏大叙事，个人主义崛起，某鱼经济、猫狗经济盛行，你如何说服一个婚育都蔑视的年轻人“发展的问题发展解决”。

他们会问你个很扎心的问题：这样的发展，我有什么好处？

如今的局面仿佛两个代际的争论，左边站在集体主义的时代当过来人说，你先贷、先生、先发展，后面我们改分配，右边站在个人主义的萌芽说，你先改分配，我再生、再贷、再发展。

本质上，前三十年的社会发展和个人的关系，房地产是个用城市空间提前锚固下一代中产人生时间价值，解决城市融资问题的工具；如今倒过来，越来越多年轻人正放弃这个空间，要时间、要生命体验而不是在还房贷。

这一僵局绝不可以长期维持，因为一个人、一群人观念右转没什么，但一代人都右转的时候，卷不动和躺平会逐渐形成新共识，共识就会影响决策和行为，经济的最小单元就是交易，而交易背后都是需求和欲望。

接盘没欲望，中产的财富效应的链条接不上，靠地王少部分有钱人自己玩，是无法影响整体消费规模，还会持续降级。

▲天目里 by 辉

那僵局有解吗？奋斗了一辈子的大多数也就是强中产的个人该怎么做？

回到中央多次提及的房价“止跌回稳”，稳是最重要的字眼，代表着不高不低的预期。

承认房子作为资产具有一定的金融属性，房地产依然是支柱产业、财政之源，但控制资产、土地过度金融化的趋势，熨平过快下滑的曲线，以期实现软着陆。

房价的稳，顶层宏观的政策背后，是希望房地产依然提供蓄水池的作用，但是逐渐淡出作为经济的发动机、印钞机的职能，而将货币转向高附加值的实体，在远端的预期收入上发力。

要在预期收入上发力，坦白说就是城市中产的收入要涨、消费要涨，体验性的支出要涨，城市空间也要在形态和发展观念上逐步变成“人的城市”而不是“吃人口的产业园”。

而普通人能做的是正向置换，笔者不会劝你因为“新房会大涨”置换，而是置换到更符合未来城市空间的居住方式，把人口的硬红利变成人与城市交互的红利，这是后城市化时期，城市更新重要的内涵。

▲太子湾 by 辉

置换当下的现实意义在于人人都想求保值，什么是保值？

仿佛名为“时间、折旧”的狼追一群名为二手房的羊，比边上的老羊、慢羊快，更适应牧羊人的饲养和不断变迁的新草场的环境，这样的羊才活得久、活得肥，每一次狼来了的周期里不做那只老羊，为自保而逃杀，仅此而已。

在这一正向置换过程中，个人和宏观的利益得以统一，你改善了居住换景、适当加了一点杠杆，缓解了财政和银行的压力；

而地方上又有了发展的空间和弹性，真正把放的水落到改善中产生存处境的方面，比如说家电换新、车的以旧换新、老旧小区的改造、新计容新规的出台等等。

于是，我为人人，人人为我，代际的、对抗性的僵局缓解。

▲西湖 by 辉

躺平不提倡，炒房门槛高，为自己的生活处境努力做到小而美的改善，于私于公，中庸之道。

不要摆烂、不要贪婪，城市和房子，才让生活更美好。