公共收益，让人欢喜让人忧
文摘
房产
2024-08-19 10:00
湖北
前30年，几乎所有的小区与公共收益无缘，尽管21年前的《物业管理条例》、17年前的《物权法》都作出了公共收益归全体业主所属的规定。
于是，一场旷日持久的物归原主运动在神州大地已全面展开。 早些年就有个发现：这种客观上的造血机制，如果让它启动、如果让它运转、如果让它归还，那么，再不济的小区，也会因此而益寿延年。 在一次一街道组织的业委会培训会上，有四位业委会主任反映了同一家大牌物业（前期）的同一问题： 根据购房合同，“小区公共收益中95%归物业，5%归业主”。 一位主任带来了一份合同要递给我，我说不用：“这些年他们开发的小区，都是同一版本，又不是只有你们四家。” 我本想说这合同显失公平，你们只有釜底抽薪才能从根本上解决问题。突然感觉到旁边的街道领导的神情很凝重，于是笑着说：“与他们谈判，现在形势变了，重新确定比例。” 事实上已知有另外一小区与他们谈成了8：2开：业主8成，物企2成。 应该没有几个购房人能将那《购房合同》逐字逐句看清。即便看清，在那个“排队买房”的年代，估计也不会吭声。 收着高额的物业费，还占有绝对值的公共收益（可占总收入1/3以上）去做物业服务，难怪乎很多不明真相的业主高喊：“换物业就换XX，不是XX我们不要！” 却不知，同样高额的物业费，不再有绝对值的公共收益的XX，离开自己的地盘去做服务，不再可能做的那么好。 没有公共收益或者有了公共收益而不在业主手中的小区，要么未老先衰，要么破败的快。 意志的表现形式就是：设立业主大会，选举产生业主委员会。 是不是有了业委会，收回了公共收益以后，我们就可以“从此走向繁荣富强”呢？ 也不尽然。
部分小区的业主，闭着眼睛不加甄别地选出个“业伪会”，他们走马上任有三个奋斗目标：换物业、动维修资金、花公共收益。较之前两种，第三种来的快捷。 一位前业委会主任吐槽：“我们上一届下来，只花了2000多块的公共收益。他们上来才一年，已经花了50多万！而且没有业主知道。” 以前一分钱没有时，啥事也没有。现在账面上有点钱，问题都来了，钱越多越有人虎视眈眈，直让你坐立不安！
也有一些小区来得简单：账面上一有钱就发红包，任凭那小区破破烂烂。 我们的购房人大都是倾其所有，结果那房子、小区都活不过土地出让金的寿命。 好不容易有个造血机制，好不容易夺回了输血管道，结果没用上正道，或者没用在刀刃上。 从某种意义上讲，较之维修资金，公共收益对于小区防老，更派得上用场。它毕竟能源源不断。 无论小区要发生什么维修类的事，无论责任是业主或物业哪方，一是会有个声音：公共收益上！ 2、公共收益扣除“合理成本”后，一律归全体业主。“合理成本”已被约定俗成为几几开，业主方得大头，物企得小头，因为没有任何人能有任何办法去准确地确定“合理成本”； 3、每动用一次公共收益，均应召开一次业主大会，除非在《议事规则》里面有约定：如业委会单项开支可以多少，全年总开支可以多少； 4、公共收益只能用于非物业项目开支的小区公共区域，即全体业主可以共享的事情上，而不能用于局部业主受益的项目上，如电梯、防水等。若细分的公共收益（如电梯广告）又经《议事规则》明确，可以账目单列按单元使用； 5、公共收益可预设共有账户，半年或一年进行一次核算并结清。但不能设共管账户（物企无权开涉使用）； 6、所有的公共收益，其收入（来源）、支出（用途），结余（存款或现金），均应全过程公开透明，任何业主在任何时候都有知情权。 谨用比滥用好。这是科学。
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