物业费高低的冲突，源自于定价乱象
文摘
房产
2024-05-31 14:35
湖北
一知青战友来汉参会，两人小酌了一下。
他在社科院研究了一辈子的城乡经济，便讨教了一个问题：这苦日子还得三、五年么？
原来定价较高的物业费可能也要降了。尽管深圳的物业费比香港低很多，上海的物业费比纽约低更多。 但物业人的做法和物业费的收法也被越来越多的业主所抵制。 人家是综合考虑小区各方面的因素，反复测算出一种既能保障物业运行和盈利，又能经业主同意并能承受的价格。 同一座城市里，特别是同一地段类似的房型中，物业费的彼此差别不大。 1、开发商与自己物业公司（爷俩）商量出一种价格，此时没有甲方主体（业主）的事。 还算乖巧，并没有漫天开价，那样会影响到房子的销售。 但绝对要保证到是购房人的承受极限和物业能赚到足够的钱； 2、每开发一期定一种价，每交付一期再调一次价，每次确保是步步高升的。 同一小区同一房型因不是同期开发的物业费价格不一样。甚至同一栋楼因交付时间不同而价格不一样； 3、早年的物业费定价普遍不高（开发商均有补贴能力），有的价格执行了一、二十年，导致物业服务品质连年下滑； 4、政策有“政府指导价和市场调节价”相结合的精神，同时要求备案。但一些物企的备案价与执行价相背离时也无人问津。 国家发改委和住建部曾联合下文：《物业服务收费明码标价规定》里，总体要求是“价目齐全、内容真实、标示醒目、字迹清晰。”这个不难。 5、小区有了业委会以后，即便是物业更换，一般物业费的价格不变，有降低的，几乎没有上调的； 6、一般大型城市，物业费每平米/月从几毛、几元到几十元不等，客观上给很多业主造成了心理障碍； 7、不公的定价依据和彼此悬殊是物业费矛盾连年上升、物业费收取率逐年下降的主要根源。 有关部门显然意识到了问题的存在且日益突出的实际，地方政府纷纷下文积极应对，但收效甚微。 广州市决定自2024年起实行5个等级的收费标准，最高不得超过2.8/㎡/月。 依一线城市的消费水平，这一政策太不现实，定是形同虚设； 武汉市也分5个等级，分别为1.2元/㎡、1.6元/㎡、2.1元/㎡、2.6元/㎡、3.2元/㎡，可上调20%，即最高收取3.84元/㎡，下调不限。相对客观一些。 但5个级别是以“星级”为标准，它让很多业主理解成酒店档次，常见业主问物业：你这是五星级标准？ 福州市台江区瀛洲街道来的更直接：发函给万科澜悦花园的物业：建议你们将物业费由2.98元/㎡降为1.2元/㎡。 这几种做法，似乎既没尊重市场，也未尊重甲乙双方，武汉相对科学一点。 近几年身临其境地研究物业，真可谓感慨万千、五味杂陈。 基层治理、小区问题、物业纠纷的根源很深，要解决这些沉淀和新生的矛盾，是一件系统、长期的大工程。 一、在“前期物业”进驻前，不能由开发商和儿子公司单方面确定物业费标准，至少要有主管部门介入，并由主管部门在购房人名册中随机抽取购房人代表参与，结合小区的综合因素，制定一个客观的、科学的、注明是临时的收费标准。 一旦有了业主自治组织后，再由业主大会确定长期的收费标准； 二、由于物业费是用来服务公共区域的，那么制定物业费高低的依据主要看容积率、绿化率的高低和电梯及进出口数量的多少。 即容积率低、绿化率高、电梯多、进出口多的小区，物业费应高，反之则低。 话句话说，同一服务品质要求下，物业费的高低与小区的规模、档次、新旧并没有必要联系； 三、基于物业费纯属民生的现实，建议各级地方政府应结合当地的特点，出台较为系统且能细分的指导价格，严格其备案制度和监管措施； 四、考虑到物价指数从未下降的事实，建议物业费每隔五年作一次上调机制，但上调的比例要确定不超过百分之几，以确保小区的物业服务品质的稳定； 五、未来应用技术手段倒逼物业人来适应物价相符、等价交换。 六、业主应当警惕的是：如果一家物业因要召开业主大会而主动提出降价的，那多半是想“保盘”。他3元/㎡都做的让业主不满意，降为2元/㎡岂不是更做不好？ 七、量身定做的、业主达成共识的物业费价格，才是适合小区的价格。
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