广州市花都区集体经营性建设用地入市花样多多

广东省的集体经营性建设用地入市一直引领全国，主要表现在起步早，应用广，步子大，探索深。广东省佛山市南海区作为首批全国试点33个之一，从2015年起开始启动试点，广州市花都区作为此轮深化试点的全国350个之一、全省12个之一，最近出台的相关政策也具有典型性和示范意义。

2024年5月20日，广州市规划和自然资源局花都分局印发《广州市花都区农村集体经营性建设用地入市实施细则（试行）》（穗规划资源花函〔2024〕1240号）。5月27日，广州市规划和自然资源局花都区分局官网发布《广州市花都区农村集体经营性建设用地入市实施细则（试行）》政策解读，该解读不是只花都区政策的解读，也是对大家普遍关注的一些敏感问题的普及，比如使用权抵押、入市地价、分割登记与分割转让等，很抓眼球，也很有参考价值。

一、制定背景

为加快建立城乡统一的建设用地市场，规范本区农村集体经营性建设用地入市，根据《自然资源部办公厅关于印发〈深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案〉的通知》（自然资办函〔2023〕364号）《广东省深化农村集体经营性建设用地入市试点实施方案》（粤自然资发〔2023〕4号）等相关规定，结合本区实际，市规划和自然资源局花都区分局制定《广州市花都区农村集体经营性建设用地入市实施细则（试行）》（以下简称《实施细则》）。

二、制定依据

根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令第100号）等政策法规制定。

三、主要内容

《实施细则》共八章四十一条，包括以下内容：

第一章总则，共七条，明确目的和依据，主要对适用范围、不得入市情形、房随地走、入市年限、用途管制进行细化，探索保障性租赁住房与农村集体经营性建设用地入市结合。

第二章农村集体经营性建设用地出让、出租，共十四条，主要规定入市条件、流程及延期开工、提前收回等例外情形下的处理措施。出让、出租需满足五项条件，入市流程包括前期准备、集体决议、方案审查、公开交易、报建及登记手续办理等。

第三章农村集体经营性建设用地转让、转租，共五条，规定转让、转租需满足八项条件，交易双方需签订书面合同，明确地价款及税费缴纳、不动产登记、公开转让相关要求。

第四章农村集体经营性建设用地使用权抵押，共五条，明确抵押条件、抵押权实现情形、抵押登记及抵押权注销登记的办理流程，规定集体土地所有权不得抵押。

第五章地价、入市调节金征收与集体收益管理，共四条，对入市地价下限、优先购买权、土地增值收益调节金征收、集体收益管理进行规定，未来年限的集体收益存储在银行账户，实行专项资金管理。

第六章监督管理与法律责任，共三条，明确属地镇（街）联合各部门负责辖区内入市供后监管工作，规定受让人（承租人）导致土地闲置按照合同约定承担违约责任，违法违规行为按相关规定处罚。

第七章其他事项，共两条，明确产权分割及分割转让参照广东省自然资源厅相关规定执行。点状供地项目产权原则上应整体持有，供地手续办理应明确限制分割转让及抵押。

第八章附则，共一条，实施细则自印发之日起试行，有效期三年。

四、政策亮点

（一）落实部、省入市试点工作要求。结合上位法律法规及政策文件，落实了部、省对入市试点的工作要求。一是落实国土空间规划约束和用途管制；二是明确土地用途和用地方式；三是规定入市条件；四是规范入市流程；五是健全土地增值收益调节金征收管理；六是建立开发利用监管机制。

（二）细化完善入市规则。结合花都区管理实际，在已有法律法规及政策文件基础上，细化完善入市规则。一是细化入市方式，包括出让、出租、转让、转租和抵押；二是明确入市最高年限，出让最高年限参照同类用途的国有建设用地执行，出租最高年限不得超过20年。三是明确入市年限届满续期办法，受让人（承租人）要求继续使用土地的，需经出让人（出租人）及权属相关的集体经济组织同意，并由属地镇（街）商请区规划和自然资源主管部门会同各职能部门核实该幅土地情况符合本实施细则所规定的农村集体经营性建设用地入市条件；四是明确闲置处置，导致土地闲置的，按合同约定承担违约责任。

（三）先行先试创新探索。开展创新探索，为国家、省、市开展入市工作提供经验。一是简化审批流程，相较试点前集体建设用地流转，压缩流转时间；二是探索保障性租赁住房建设，允许利用入市土地建设保障性租赁住房；三是完善集体收益管理，一次性收取的用地价款按出让年限平均分摊，未来年限的用地价款存储在银行账户，实行专项资金管理；四是支持产权分割及分割转让，参照《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》规定执行。

五、问题答疑

（一）基本概念

1、什么是农村集体经营性建设用地？

答：是指国土空间规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地。

2、什么是集体经营性建设用地入市？

答：是指在集体土地所有权不变的前提下，农村集体经营性建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移的行为，包括出让、出租、转让、转租和抵押。

3、农村集体经营性建设用地入市的用途有哪些限制？

答：符合入市条件的农村集体经营性建设用地不得用于商品房地产开发和住宅建设（包含公寓、小产权房等）。

4、农村集体经营性建设用地入市年限是多少年？

答：农村集体经营性建设用地使用权出让的最高年限参照同类用途的国有建设用地执行，出租的最高年限不得超过20年。

（二）出让、出租问题

5、农村集体经营性建设用地使用权出让、出租应具备哪些条件？

答：（1）取得集体土地所有证（或集体土地所有权的不动产权属证书）；

（2）取得集体土地使用证（或集体建设用地使用权的不动产权属证书）；

（3）取得有效的建设用地规划许可文件及相应的规划条件；

（4）取得权属相关的集体经济组织同意入市的书面证明；

（5）法律、法规规定的其他条件。

6、农村集体经营性建设用地使用权出让、出租步骤包括哪些？

答：（1）前期准备工作。集体经济组织应在属地镇（街）的指导下做好意向申报、地块核实、地价评估委托、入市方案拟定、提议、商议及审议方案等前期准备工作。

（2）集体决议。集体经济组织采取重大事项决议的方式对入市方案进行决议，包括发布通告、召开集体经济组织成员会议或成员代表会议、形成同意入市的书面证明材料、公示经表决同意的入市方案。

（3）方案审查。集体经济组织将通过表决的入市方案、表决书面证明材料等报送区规划和自然资源主管部门。经区规划和自然资源主管部门组织有关部门联合审核通过后，集体经济组织在出让、出租前不少于十个工作日填写入市申请书，并附上通过表决的入市方案及表决书面证明材料，报送区人民政府。区人民政府认为入市方案不符合规划条件、产业准入、生态环境保护等要求需要修改的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。集体经济组织应当按照区人民政府的意见进行修改。

（4）公开交易。出让人（出租人）向公共资源交易中心申请交易。公共资源交易中心按相关规定组织公开交易。交易双方依据入市方案约定入市合同内容并签订书面合同。入市地块的属地镇（街）作为第三方监管人，与交易双方同步签订监管协议。

（5）相关手续办理。受让人（承租人）及时支付集体经营性建设用地价款（租金），依法缴纳有关税费，办理报建手续。出让人、受让人申请办理不动产登记。

7、入市年限届满，农村集体经营性建设用地如何处置？

答：入市年限届满，受让人（承租人）未提出继续使用土地或已提出未获出让人（出租人）及权属相关的集体经济组织同意的，出让人（出租人）可无偿收回土地，并办理不动产相关登记。其地上建筑物、构筑物及其附属设施按合同约定处理。

（三）地价与集体收益管理问题

8、农村集体经营性建设用地使用权公开出让、出租的起始价（起始租金）如何确定？

答：出让、出租的起始价（起始租金）应参考具有资质的土地评估机构对该地块评估得出的市场价格。农村集体经营性建设用地使用权出让价格不得低于相同地段相应用途级别集体建设用地基准地价的70%。

9、农村集体经营性建设用地入市集体收益如何管理？

答：集体经济组织一次性收取的用地价款（含配建物业）应按出让年限平均分摊，属当年的记入经营收入，属未来年限的记入应付款，按期确认经营收入。集体经济组织已收取但属未来年限的用地价款存储在银行账户，并实行专项资金管理。属未来年限的用地价款使用民主程序参照土地补偿款相关管理规定执行。

（四）其他问题

10、入市后的农村集体经营性建设用地上已确权登记的厂房、仓库等物业的集体建设用地使用权及房屋所有权能否进行产权分割及分割转让？

答：可以进行产权分割及分割转让，参照《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》（粤自然资规字〔2019〕3号）规定执行。

有需要咨询土地问题，请关注土地爷

个人微信

欢迎关注国内资深土地专家

每周更新土地行业相关文章

为你解答文旅、土地政策等问题

成功路上，推波助澜！

END

我知道你在看哟