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在深圳，如果拥有土地，哪怕是一点点规模，哪怕是手续不全，就意味着巨大的财富，这是人人皆知的事实。还有一个与深圳土地相关的事实，却一直鲜为人知。
经常有外地来深圳搞开发的投资商朋友聊到跟深圳的某个村长谈合作的事，我就觉得有些搞笑。前不久，有个外地律师朋友受托处理外地投资商在深圳的投资纠纷事宜，说涉及到村集体土地，让我帮收集一些深圳有关村企合作中的集体土地政策，以便跟村长谈判时心里有底气，我就弱弱地告诉他一个惊天小秘密，我说深圳根本没有村子、村长，更没有所谓的村集体土地。
我来深圳定居20多年了，可以说比较完整地见证了深圳自建市以来的后半程发展历程，对深圳在土地政策方面的特点特质有一定的了解和认识。为了更好地理解深圳目前的土地管理体制，还是稍稍回顾一下深圳的历史。
很多传说都说深圳之前是一个不足3万人的小渔村，其实是一个误传。据百度百科，深圳所在地有7000年人类活动史，1700年建城史，深圳特区及深圳市源于宝安县，明清时期主体部分属广州府新安县，建市之前属惠阳地区。
1979年，中央决定在深圳创办经济特区，起初的特区面积为327.5平方公里。2010年5月27日，国务院作出《关于扩大深圳经济特区范围的批复》，同意将深圳经济特区范围扩大到深圳全市，即1997平方公里。
1982年6月，深圳特区和非特区之间用铁丝网修筑了一道管理线，称为“二线”，这道线把深圳分为特区内和特区外，俗称关内和关外，这条管理线就是深圳特区管理线，1985年3月通过国家验收交付使用，全长84.6公里。2018年1月6日，国务院同意广东省《关于撤销深圳经济特区管理线的请示》。
中央政府一直对深圳寄予厚望，在土地管理体制上的大胆改革创新一直未停息。按照原《土地管理法实施条例》第二条规定“五、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地收归国有”，国务院分别两次下文对深圳实施村改社，1994年首先启动关内，2004年再启动关外，至此，深圳全部取消农村户口，全域百分百城市化，深圳经济特区全域为单一的国有土地管理体制，而不是像全国其他地方的常规法理上的二元管理体制，也不是通过《土地管理法》规定的征地方式实现的集体征为国有。据说，当年北京市中关村的北拓，也是采用了这一政策。
对于深圳小产权房的处置一直争论不休，其实，这显然是一种误论。据深圳报业集团2012年5月31日报道，时任市委常委、常务副市长吕锐锋（现已被查办）作出回应：深圳不存在通常意义上的“小产权房”，对于非法房地产和违法建筑，深圳将坚决打击，不给出路。深圳市原农业户口人员已全部转为城市居民，农村集体土地已转为国有，土地权实现了从国家和农村集体的二元结构到国家的一元结构的转变。而通常意义上的“小产权房”是指在农村集体土地上建设，并向集体经济组织之外的人销售的商品住房。在全域土地已经国有化的大背景下，深圳市农村城市化历史违法建筑在占地性质方面与“小产权房”存在本质区别。
目前还能查到的新华社等主流媒体报道《国内首宗农村集体用地入市拍卖》：2013年12月20日，深圳市宝安区福永街道凤凰社区的A217-0315地块以1.16亿元成功出让，这是国内正式入市拍卖的首块农村集体土地，被业界视为深圳土地管理制度改革上迈出的关键一步。从其出让条件来看，该宗地的收益分配方式为：所得收益70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，且项目建成后，按出让合同约定，该项目总建筑面积的20%由竞得人建成后无偿移交凤凰股份合作公司。CRIC研究中心分析师房玲分析认为，深圳将农村工业用地入市流转，可以更好的解决深圳原农村集体土地遗留问题，盘活大量土地，改善深圳土地资源紧缺的现状，在贯彻十八届三中全会精神的基础上实现土改方面的政策对接。土地爷认为，这篇报道虽然是真实的，但却是彻头彻尾的误道和误导，媒体为了吹捧作为改革开放试验田的深圳积极响应当时（2013年11月10日）十八届三中全会上提出的“建立集体与国有统一的建设用地市场”的号召，活生生地忽略了深圳为全域国有土地这一基本事实。
可以肯定地说，深圳是名副其实的社会主义先行示范区，至少在土地制度的设置上，已经彻底打破了我国社会主义公有制的土地管理二元结构，没有《宪法》意义下的村集体，就自然没有村长和村集体经济组织，但有农业产业，和从事农业的农工、农业企业，也有以农业、渔业和生态保护为主的乡村区域，比如光明农场、大鹏西涌东涌、盐田梧桐山、龙华羊台山及坪山的金龟村保护区等。根据《深圳市2023年国民经济和社会发展统计公报》，2023年深圳地区生产总值34606.4亿元，而第一产业增加值占全市地区生产总值比重仅为0.1%。
目前，深圳10个行政区共1997平方公里全域土地国有，最新纳入的深汕新区468.3平方公里仍保留原有的土地管理二元体制。外地政府官员来深圳学习交流时，一定要充分认识到最基础的土地制度差异，不能完全照搬照抄深圳的做法。
当然，深圳之前是有村子的，也是有民选出的村长的，因为之前有《宪法》定义的农村集体经济和农村集体经济组织。现在只有村股份公司和股份公司董事长，这个股份公司跟以前的村没有任何权属上的关系，是按现代企业制度成立的，董事长也不是以前那个像《宪法》赋予民主决策权力的村长，村股份公司也没有一寸集体土地，因为深圳全域都没有集体土地了。由于当时集体土地收归国有时的地上集体物业暂未完全补偿，成立的村股份公司作为暂时的继受权人代表原村民共同持有，延续剩余使用年限，不能重新确权颁证，更不能改扩建翻新等，法理上也不能引入投资合作或转让交易等，当然如果赶上列入深圳市更新或被征用于公共公益开发，村股份公司董事长可以代表公司来商谈地上物业的补偿事宜。
如果你在现实生活中遇到了自称是来自深圳的村长，恭喜你，你可能是偶遇拍历史剧的剧组了，也有可能你真的撞上骗子了。
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