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2024年3月4日，国家金融监督管理总局和自然资源部联合发布《关于做好农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款相关工作的通知》（金规〔2024〕3号），《通知》根据中共中央办公厅、国务院办公厅2022年12月底印发的《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》，对此轮深化试点地区开展农村集体经营性建设用地使用权入市抵押贷款工作有关事宜提出了八点要求，包括申请抵押贷款应满足的条件、负面清单及使用权价值评估等。
农村集体经营性建设用地入市流转中需要解决的一个重点问题就是能不能抵押融资、如何抵押融资？这也是全社会、尤其是集体土地使用权人最关心的问题，很多人都把中央一直倡导的“建立集体与国有土地统一的市场并确保同价同权”背得烂熟，误认为已确权到自己名下的集体经营性建设用地使用权当然可以跟国有土地一样抵押贷款啦，而且很多地方金融机构都是这么答复土地使用权人的，甚至已经在办理实际贷款业务了。如果真是这么简单，此次国家金融监督管理总局和自然资源部还有必要联合发布《通知》么？发了这个《通知》就真的能保障集体经营性建设用地抵押贷款了么？
原《物权法》第一百八十四条、原《担保法》第三十七条规定：宅基地等集体所有土地的使用权不得抵押。2021年1月1日《民法典》正式施行，此前规制抵押担保问题的《物权法》和《担保法》已废止，《民法典》第三百九十九条下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外。显然，在宅基地等集体土地上盖的房产也无法抵押，因为房与地是一体的，道理很简单，集体土地所有权属于村民小组全体成员，不能拿共有的财产抵押，由全体村民承担风险。
为了破除首轮民房宅基地改革试点中的抵押贷款法律障碍，2015年12月27日，全国人民代表大会常务委员会发布《关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》，授权在天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定，上述调整在2017年12月31日前试行。2016年3月15日，中国人民银行、中国银监会、中国保监会、财政部、国土资源部、住房和城乡建设部印发《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》，有效期随全国人大发布的《决定》。
正因为同样存在的法律障碍，集体经营性建设用地使用权的抵押贷款也不是那么一帆风顺。2015年2月，全国人大常务委员会通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，该授权的期限于2017年12月31日届满，后又延长一年期限，授权核心就是关于调整集体经营性建设用地抵押贷款的法律规定。2015年3月起，原国土资源部在全国选取15个市（县），开展农村集体经营性建设用地入市试点工作，后又扩大到33个。2016年6月6日，银监会联合原国土资源部印发了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》(银监发〔2016〕26号）；2016年11月28日，银监会办公厅、国土资源部办公厅发布《关于扩大农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作试点范围的通知》；2019年2月13日，中国银保监会办公厅、自然资源部办公厅发布《延长农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作试点期限通知》，有效期延长至2019年12月31日。
此次国家金融监督管理总局和自然资源部联合发布《通知》，对集体经营性建设用地使用权人来说是个重大利好，对入市深化试点工作也是有力支撑和保障，但《通知》的落地效力与效果有些令人担忧：
一是关于法律效力问题：全国人大制定的《民法典》相关规定还在，之前全国人大授权国务院在局部地区暂时调整有关法律规定的《决定》已经过期，而且此次深化试点的“局部地区”范围也已经变化，也从未出过新的调整《规定》，作为国务院下属部门的国家金融监督管理总局和自然资源部，出台一份《通知》，是否就可以颠覆全国人大制定的法律规定了，我个人认为有点异想天开了；
二是关于适用范围和期限问题：《通知》规定只对试点地区开展农村集体经营性建设用地使用权入市抵押贷款工作，试点地区范围、期限等要求，按照自然资源部关于农村集体经营性建设用地入市试点工作的有关规定执行。按照有关规定，这一轮的深化试点范围是首轮33个全国批准的试点县区和此次各省市按10%比例新增的试点县区，规定试点期限是两年，从2022年底开始，至2024年底各地要提交试点经验总结报告。那为何要在试点期结束前几个月的如今才出台《通知》，还有落地执行的时间和空间么？非试点区有参照操作的可能么？
三是关于价值评估和抵押率：《通知》未作详细规定，只是提及“银行业金融机构应当对农村集体经营性建设用地使用权进行价值评估”和“银行业金融机构应当综合考虑借款人的偿债能力、资信状况、贷款期限以及抵押土地的使用年限、地理位置、规划和用途等因素，合理审慎确定农村集体经营性建设用地使用权抵押率”，集体经营性建设用地使用权人都想与国有土地同价同权，但实际上各地在操作上很难把握，致使集体经营性建设用地使用权抵押贷款的实操性难以保障。
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