安徽教你非试点区的集体经营性建设用地如何入市

文摘 2024-10-17 12:00 广东

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2024年9月18日，安徽省自然资源厅发布《关于⽀持农村集体经济组织使用集体建设用地兴办企业实施意见（暂行）》（皖自然资规〔2024〕3号），《实施意见》强调：为规范农村集体经济组织使用集体建设⽤地兴办企业的行为，保障农村⼀⼆三产业融合发展合理用地需求，进⼀步完善集体建设用地权能，有效盘活集体建设用地，发展壮大农村集体经济，保障农民合法权益，助推乡村振兴。依据《中华人民共和国土地管理法》、《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律法规，结合本省实际情况，制定本实施意见。

2020年1月1日修订施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定：农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。该条也是1999年版的旧法原有内容的继承。

《实施意见》包括申请条件、申请主体、申请材料、申请流程、土地收回、监督管理、附则等七个部分，另有附件三份：适用集体建设用地申请（审批）书、适用集体建设用地自办企业项目计划书、集体建设用地使用权入股联营合作合同。

《实施意见》明确了两种适用情形，一是农村集体经济组织使用本集体建设⽤地自办企业，二是农村集体经济组织以本集体建设用地使用权入股联营与其他单位、个人共办企业。《实施意见》也明确了适用范围：鼓励乡村休闲旅游、农产品加工、乡村商贸流通、保障性租赁住房等乡村重点产业和项目，以及一二三产业融合发展项目，以入股联营方式使用集体建设用地。严格禁止入股联营地块用于建设商品住房。

安徽的《实施意见》依照现行《中华人民共和国土地管理法》，进一步细化并规范了集体建设用地用于兴办企业、发展乡村项目的实施细则，实际上主要是为集体建设用地使用权流转并引入社会资本打开了一扇窗，其实质就是集体经营性建设用地入市的方式之一，为非试点区的集体经营性建设用地如何入市提供了参考和示范，以实际行动破解了“非试点区不能入市”的难题。

该《实施意见》有一些细节值得关注：

1.泛指“集体建设用地”而不是“集体经营性建设用地”，一是为了严格遵守《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定，二是为了避免让人产生联想到集体经营性建设用地入市，导致不必要的麻烦，实际肯定是专指经营性的产业用地；

2.通篇未提“入市”，却有效地解决了“入市”问题。《实施意见》在附则中强调：法律、法规、规章及上级政策另有规定的，从其规定，暂行期两年，显得特别谨慎低调；

3.《实施意见》把入股联营作为一种方式，而不是入股和联营两种方式，《中华人民共和国土地管理法》第六十条写的是“入股、联营等形式”，显然是分别的两种方式，安徽如此操作是出于何种目的，不便过多猜测；

4.关于土地使用权确权及报建主体问题，也就是集体土地使用权是否确权在入股联营的新公司名下，一直是各地争论的焦点。附件3《集体建设用地使用权入股联营合作合同》范本中“第七条甲方同意配合XX公司依法申请办理不动产登记并取得本合同项下集体建设用地使用权”，从字面上理解应该是可以办到新公司名下的，这样才能真正实现入股联营，让投资人放心且有积极性，保障了新公司的房地一体与产权合法化；

5.关于集体决策及公开竞争方式，《实施意见》要求履行集体决策程序，方案编制完成后，须召开农村集体经济组织成员（代表）大会会议，并经全体成员（代表）三分之二以上同意通过项目计划书或者入股联营合作合同。但未提及是否需要以公开竞争方式确定合作方及集体建设用地使用权作价额（占股比例），是否违法国家有关集体资产处置的规定，有待商榷。

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