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民房宅基地是农村村民的生存与生活基础，也是最重要的家庭资产。三农问题和乡村振兴绝不能回避民房宅基地问题，比如，每年的中央一号文件都对民房宅基地做出了重点安排。值得注意的是，在有序推进民房宅基地改革工作中，有些地方也出现了一些偏差，有必要厘清民房宅基地的一些敏感问题，以便把握正确方向。
一、是什么？
1.民房宅基地的基本法理有哪些？
答：我国现行法律中，《宪法》、《土地管理法》、《乡村振兴促进法》、《民法典》、《农村集体经济组织法》（2024年6月28日颁布、2025年5月1日实施）及相关法律实施条例等有民房宅基地的相关条款。
根据现行法律，有关民房宅基地的基本法理可概括为：非经营性集体建设用地、无偿划拨分配、有限使用权、一户一宅、面积不得超标（由省级政府制定标准），允许自愿依法有偿退出。
2.民房宅基地的基本权利有哪些？
答：宅基地是无偿分配的，无期限的，但其所有权为全体村民共有，所以其相关权利受到严格限制：村民有资格权、自住使用权、有限流通权（村内出租、出让、赠予）、象征性财产权（房屋属私有财产，宅基地有占有权，依法获得一定的财产性收益）；宅基地没有继承权，但对于户主已自然灭失的，地上房屋可以暂时登记在已进城落户的子女名下，不能翻新及改扩建等。
对村集体而言，拥有宅基地的所有权，通过村集体民主决策进行分配，并鼓励盘活闲置发展村集体经济，但不能触碰红线。
3.什么是民房宅基地的三权分置？
答：三权就是指所有权、资格权和使用权，三权分置就是在落实宅基地集体所有权和保障宅基地农户资格权的基础上，探索宅基地使用权流转的制度安排和具体路径，探索农村集体经济组织及其成员通过自营、出租、入股、合作等多种方式，盘活利用农村闲置宅基地和闲置民房发展乡村产业的有效途径。
4.什么是民房宅基地的复合利用？
答：对依法登记、产权清晰的宅基地和地上房屋，允许在不改变土地用途和资格权人的前提下，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，发展乡村文旅、农产品加工、创意工坊等乡村产业。
二、为什么？
5.为什么要进行民房宅基地改革试点？
答：我国城镇化建设进入新阶段，城镇化率越来越高，越来越多的农村人到城镇来落户，导致农村的存量建设用地比例越来越高。民房宅基地改革就是要盘活农村闲置宅基地资源、建立完善的城乡融合发展机制，促进人、地、钱要素有序合理流动。民房宅基地改革有利于农民获得一定的资产性收益，也有利于农村集体经济发展，是乡村振兴的重要突破口。
6.民房宅基地改革为什么这么难？
答：民房宅基地涉及亿万老百姓的切身利益，也牵扯到各方利益。改革必须守正创新，守正就是要严格遵守现有的法律框架和基本底线，中央一再强调农村土地改革要坚决守住土地公有制性质不改变，耕地红线不突破，农民利益不受损这三条底线；当然也不能与现有的国有土地出让制度相矛盾，冲击各级政府的土地财政。
7.城里人为什么不能到村里买民房宅基地？
答：虽然宅基地是分配给农户的，民房是农户自己建造的，但宅基地是属于全体村民共有的非经营性用地，村民无权处置。不仅城里人不能到村里买民房宅基地，外村人也不能到本村里来买。民房宅基地的改革最终目标不是自由买卖，也不可能自由买卖。
三、怎么办？
8.闲置民房宅基地盘活利用的路径有哪些？
答：按照现行法律及陆续出台的盘活利用政策，并结合各地创新实践，可概括为：
村内的出租、出让、赠予；
鼓励村民利用自有民房自营自主创业；
允许复合利用；
支持合作联建联营；
允许依法自愿有偿退出；
统一盘整复垦复绿腾挪指标；
鼓励农村集体经济组织综合整治成片开发；
转为集体经营性建设用地入市交易等。
9.民房宅基地能像城里的商品房一样抵押贷款么？
答：《民法典》第三百九十九条下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外。显然，在宅基地上盖的民房也无法抵押，因为房与地是一体的，道理很简单，宅基地所有权属于村民小组全体成员，村民个人不能拿共有的权利抵押，由大家承担风险。但在全国人大授权国务院调整有关法律时是可以局部实现抵押贷款的，民房宅基地的改革试点之一就是探索抵押贷款的可操作性。
10.租赁或所谓买断民房宅基地搞文旅等乡村产业有法律保障吗？
答：民房宅基地是非经营性的，租赁是最基本的经营行为，所以，目前所有的法律及政策条文中都不会直接明写“民房宅基地的租赁”，但由于民房宅基地的三权分置正处于鼓励探索之中，加上民房租赁已成为民间较为普遍的现象，在没有出现法律纠纷的情况下，租赁暂不被禁止。所谓的买断民房宅基地是违法行为，当然没有法律保障。需要明确强调的是，无论是租赁，还是一次性付款的买断，要尽量控制硬件投资，谋求低投入、快回报，投资人不要指望真正合法产权的资产性收益，一旦发生纠纷，民房宅基地的租赁或所谓买断都是很难受法律保护的。如果有可能且有需要，可争取宅基地转为经营性用地及完全入市，避免投资争端。
有关民房宅基地的详细解读可参见土地爷的一系列相关原创文章。
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