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2013年11月，十八届三中全会提出“建立集体土地与国有土地统一市场”，后又被逐步演绎为“加快构建城乡统一的建设用地市场”。2014年12月，中央全面深化改革领导小组会议审议通过包括集体经营性建设用地入市在内的农村“三块地”改革方案，提出“集体土地与国有土地同等入市、同价同权”。
现行的法理与实践证明，绝对的同价和同权是不现实的，比如，集体土地的抵押贷款由于受《民法典》的限制，除非全国人大授权国务院在局部试点地区暂时调整有关法律条款，再比如，入市后能否再转让、甚至分割转让，目前争议很大。正因为这些国有土地上已司空见惯的权利在集体土地上的不明让、不确定性，导致集体建设用地不可能等价于同地段国有建设用地，一般只是在有关政策中标明“参照同类国有建设用地价格”。
2023年3月1日，自然资源部办公厅印发《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》（自然资办函〔2023〕364号），确定了8个方面24条试点内容，其中，第18条是：明确农村集体经营性建设用地使用权权能，探索农村集体经营性建设用地进入土地二级市场的交易规则，明确除法律、行政法规另有规定或者合同双方另有约定外，以出让等方式取得的农村集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资等；鼓励试点地区结合实际，探索国有和集体建设用地统一配置、建设、登记机制，规范做好农村集体建设用地登记工作。
2020年1月1日修订施行的《土地管理法》第六十三条规定“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外”。2021年9月日实施的《土地管理法实施条例》第四十二条规定：对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。第四十三条规定：通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权依法转让、互换、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。汇总概括一下《土地管理法》和《实施条例》的意思是集体经营性建设用地入市后是可以转让、其物业是可以依法确权登记的，如果转让，要书面告知原土地所有权人。并没有说“可以分割登记和分割转让”，当然，也没有说禁止。
2024年5月20日，广州市规划和自然资源局花都分局印发《广州市花都区农村集体经营性建设用地入市实施细则（试行）》（穗规划资源花函〔2024〕1240号），第三十九条【产权分割及分割转让】入市后的农村集体经营性建设用地上已确权登记的厂房、仓库等物业的集体建设用地使用权及房屋所有权产权分割及分割转让参照《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》（粤自然资规字〔2019〕3号）规定执行。5月27日，广州市规划和自然资源局花都区分局在官网发布《广州市花都区农村集体经营性建设用地入市实施细则（试行）》的政策解读，其中，关于“四、政策亮点（三）先行先试创新探索”：四是支持产权分割及分割转让，参照《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》规定执行。
土地爷查阅并认真研读了上述广东省自然资源厅发布的《通知》（粤自然资规字〔2019〕3号），发布于2019年3月19日，2019年5月1日起施行，有效期5年，一是目前文件已失效，二是该文是专指国有土地，而非集体土地，参见原文第一条“制造业企业在工业性质国有建设用地上已确权登记的厂房、仓库等物业的国有建设用地使用权及房屋所有权可以按照本通知规定进行分割和分割转让不动产登记”。
土地制度是国家的基础性制度，土地制度改革是农村改革的核心，土地关系是农村最基本的生产关系，土地利益是农民最大的一块利益。所以，中央一再强调，在包括集体经营性建设用地入市在内的农村三块地改革中必须坚持三条底线：土地公有制性质不变，就是农民集体所有，耕地红线不突破，农民利益不受损。集体所有与国家所有都是我国土地公有制，两种实现方式的并行存在就是中国式社会主义，很多人都误以为土地改革就是彻底打破土地管理二元结构，那就只有修改《宪法》了。
从根本上来看，集体土地与国有土地所有制制度还是有本质区别的，国有土地是国家所有，作为中央政府的国务院又授权县级以上人民政府代管国有土地，国有土地虽然是“有主”的，但显示出来的表象是“无主”的。集体土地的所有权人是村集体，是全体村民共有，由村集体经济组织行使民主决策权力，农村集体经济组织是动态的，有表决权的全体村民或村民代表在一定时期内是有进、有出的。
从法理上来看，村集体经济组织代表集体所有的土地行使权利，但它只能代表一定时期的权利组织，当地各级政府均不能代表村民和村集体来行使集体土地所有权。如果政府越位，就是对《宪法》规定的集体土地所有权的践踏，就有突破底线的嫌疑。
由此来看，入市后的分割登记和分割转让，是谁赋予你的权利？能不能像《土地管理法实施条例》所说的“书面通知土地所有权人”就可以了？至于广州市花都区分局所说的参照已过期的针对国有土地的政策，你觉得可信度有多少呢？
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