这个战略，国央企高度统一

楼市 2024-08-12 18:13 江苏

“十四五”规划中明确支持盘活国有存量资产，这项工作也是让国资国企能够更好参与到高质量发展和新发展格局的重大战略举措。存量资产盘活可以激发资产活力，进一步优化资本布局，能够帮助产业结构调整，进一步促进城市“新陈代谢”，同时能够集多方资源和力量参与，推动重点项目建设和重点区域发展。

2022年开始，从国务院到相关部委有关存量资产盘活的政策密集出台，体系逐步深化完善，各地也在积极响应贯彻落实，资产盘活步伐不断加快，国资国企对优化国有经济结构布局和推动产业发展也高度重视。

这样的背景下，我们将从央国企高质量发展面临的红利，到不动产各赛道方向选择，再到资产管理新思维和底层能力打造等方面，阐述如何通过这些创新能力助力国企产业高质量发展。

央国企高质量发展风口

叠加不动产细分赛道，共面临四大红利

聚焦在资产管理和产业这两个主题，可以看到今年其实是中央企业和地方国企面临的前所未有的好机会，有几个很好的红利，包括国企改革、产城红利、资管红利和资本红利：

1）国企改革。

首先是国家的大红利，现阶段国企改革的首要任务就是“高质量发展”，不管是主动还是被动，我们都要面对这个挑战。在新一轮高质量发展的机遇下，国资国企要如何去承接这些事儿，如何落地高质量发展路径也是我们需要思考的。

尤其是很多中央企业和地方国企陆续都在承接“一利五率”的要求，这里对于投资回报率这些底层的考核指标实际上对我们央国企手上的资产提出了更高的要求，更加关注资产创造价值的能力。

2）产城红利。

落到和国资国企相关的业务，其实是跟不动产相关的，可以看到产城红利不可错过。一方面是基础设施的建设，国家要稳经济，大量基础设施建设起到非常重要的支撑作用。一方面是大力发展产业，大量基础设施和城市更新，比如在广州坐拥云山珠水，加之又承接大量岭南文化保护传承内容，未来老城焕新怎么做都需要国央企思考。

其实大量城市更新的方式，就是通过产业导入让老旧建筑能够焕发出新的生机，这里产和城是不能够分开的，一定是同步做的，以产促城，以城带产。这是城市更新对于产业、对于产城融合的价值。

3）资管红利。

在资管红利方面，首先比如城中村改造、保障性租赁住房现在力度非常大，这里面核心责任主体也是央国企，政策上是不断在出台相关利好政策。其次在两非两资的加快清退，国有企业手里的存量资产体量非常大，并且这些资产现在基本上是没有现金流产生的，可以说是低效无效的，这些都在倒逼国央企的资产进行盘活。

另外在资产盘活的政策红利上，去年19号文对整个资产盘活做了定调，之后各省市以及各部委陆续出了很多指导性的文件，鼓励社会化多元主体参与盘活，并在盘活手段和方向上给了很多指引。戳这里，了解国企资产管理解决方案

4）资本红利。

最后，一定不能忽略的就是资本红利。比如央行和银保监会的金融16条、不动产私募投资基金试点政策、特别是基础设施公募REITs的落地，对于国资国企接下来面临的存量资产盘活，以及产业投资运营都有极大的红利。

截止到目前，基础设施公募REITs上市有28单，其中有9单是产业园区类。未来国资国企承接大量基础设施的任务，这是国企身上肩负的使命，包括做重资产投资，尤其做园区开发导入投资需要大量资金，通过什么方式能够实现资本循环投资，再实现新的增量带动呢？

公募REITs一定是国资国企要重点关注的课题，一定是未来国企“投融管退”闭环的必然选择，对于未来国企不管做园区、还是资产盘活是非常重要的工具。通过REITs手段盘活资产，可以进行资本回流再投资，最终实现做大做强的目标。

聚焦战略性主业

全面构建涉建、涉房、涉产、涉资四大核心方向

在新时代新周期下，围绕资产盘活和产业，未来在高质量发展背景下，国资国企作为经济中流支柱，应该怎么去承接，去承担国家所需？

首先，一定认清“大脑”在哪里，大脑就是国企深化改革、国企市场化转型、国企高质量发展、包括对标世界一流等。大脑起到的作用是什么？就是去指挥国企指哪儿打哪儿，包括未来要聚焦“一企一业，一业一企”。

其次在大脑的指挥下，国企要有“四肢”，也就是不动产涉及的赛道和承接的业务。

1）第一是“涉建”，国企经常要做大量基础设施建设，承接市委、市政府、以及各地方的一些基础设施建设项目，比如说绿色低碳、智能建造、智慧城市等，这部分会涉及到国企的建设能力和项目群管理能力。

2）第二是“涉房”，房地产维度不再是用原来的思维去做房地产，未来涉房往往是保障性租赁住房、城市更新、城中村改造等方式，通过这种方式会让人才、居民更有尊严活着，这是涉及跟房相关。

3）第三是“涉产”，这里包括产业孵化、产业招商、生态运营等。未来，“生态为王，运营为王”一定是产业的两大核心关键词。通过运营整合产业链上下游资源，让产业在园区内部建立小生态，再进一步赋能产业集群式发展，助力产业创新发展。围绕产业建链、补链以及强链是产业的核心能力。

4）第四是“涉资”，资产管理能力是所有国资国企都应该有的核心能力，对于国有企业手上的资产，不管是产业园、商办、还是商业、还是城市和物业相关服务，都需要建立系统全面的资产管理能力。所以，不动产赛道涉建、涉房、涉产、涉资四项核心能力是国资国企在未来高质量发展的“躯干”，能够把企业支撑起来。

除此之外，还需要“血液”和“经络”，也就是金融创新和数字化赋能。

第一是金融创新，其实不仅仅有基础设施公募REITs，还有很多资产证券化的工具，这类金融创新一定要充分发挥出来，这对于国企来说是血液，能够滋养每一个业务环节、每一个价值链。

另一个是数字化转型，可以说是国资国企的经络，数字化能够承接国企的战略转型，能够支撑国企高质量发展，能够让国企在运作过程中更为灵动。所以，从大脑的智慧，到四肢躯干，再到血液的滋养，就是未来国企高质量发展需要打造的核心能力。

具体到资产盘活的维度，其实有很多手段，但不管是金融类、股权类、债券类还是实物类资产几乎都是通过这几类方式去做，包括重组、整合、兼并、公募REITs等等，但这里有一项非常重要的手段是什么呢？就是战略性资产配置，围绕着集团战略性主业，存量资产应该往哪里配，建议是尽可能往主责主业上靠。点这里，帮你盘清资产家底 · 掌握经营效益 · 加强资产监管

而国企的战略性主业在哪里呢？现在很多国企都做了重组整合兼并，未来的“一业一企，一企一业”，主业在哪里？毫无疑问，产业一定是必选的战略词，没有之一。产业作为国家级战略和城市能力提升的重要力量，央国企当仁不让。发展产业，已成为国企重要的政治与经济命题。

很欣喜的看到不管中央企业还是地方国企都在开始承接，比如说北有中关村，南有深圳湾；再比如广州工控以制造业为主发展产业进入世界500强、广州产投牵头组建两千亿的母基金；以及中央企业华润置地的产业也是通过混改的方式充分发挥央企的资源禀赋和民营机构管理团队的灵动性，这些都是聚焦在产业维度。

尊重产业规律，多项创新能力

助力国资国企实现“管资产”到“管资本”跨越

所以，抓住战略性新兴产业，也一定是未来资产配置的重要关键点，不管是现有的存量资产还是未来的新增资产，都建议尽可能往产业上靠，发挥协同作用。现在的产业跟以前不太一样，以前很多产业更多是叫产业地产，是在地产上赚钱，但在今天不太可能实现，现在企业做产业一定要更多关注什么？要关注税收、产值、就业、以及要带动整个城市产业发展。

所以在这里，对于未来要进军产业、要做存量资产盘活的国资国企来说，还需要哪些能力呢？核心是要关注五项重要能力：产业研判能力、算账估值能力、招商运营能力、资产管理能力、以及资本退出能力。

1）产业研判能力。

任何产业都有它的集聚性，每个产业都有上下游的生态伙伴，包括有它的整体产业集聚特点，所以说做产业要看顶层规划，同时要尊重市场规律。

我们经常讲一句话，做产业既要听市长的，也要听市场的，要双轮驱动。既要结合省里、市里的产业经济政策导向和产业基础，同时尊重产业经济规律，寻找到好产业落地和和产业集聚培育的方向。一定不能说建好园区再招商，那个时候已为时已晚，一定要先明确产业定位，这是跟以前做开发完全不一样的逻辑。

2）产业算账估值。

要清楚做产业园赚哪些钱。过往产业地产可能是赚土地的钱，赚园区租赁的钱。但是未来产业除了这些之外，更多的是赚其他方面的钱。比如增值服务的钱，可以做企业服务、产业服务、入园企业彼此之间做生态交易的增值服务；比如除了做房东赚租金之外，还能做股东去投资入园企业，赚取它的资本和上市之后的增值溢价；还有一个最重要的就是，园区经过专业运营之后它的资产是可以增值溢价的，就是未来赚园区增值溢价的钱。

而在前面提到的土地和租赁的钱在当前的行业形势下，这两块力度已经很弱了，所以未来我们算账一定要充分重视园区资产增值溢价的钱，做到既算 “大账”又算“小账”，公募REITs其实就是最好的体现，它的估值逻辑就是如此。帮你打理好每平米资产，点击了解

还有就是注重过程招商、运营、生态、增值服务的钱，同时也可以去看资本投资，但这块会涉及更多专业相关方。

3）产业招商运营。

园区一定是专业逻辑，以前是销售主旋律，现在是运营主旋律，所以产业招商和生态运营是两个核心的课题。招商一定不是点对点单个招商，而是围绕着整个产业集群去打造生态链，比如广州工控的“补链延链强链”就是生态逻辑，不是看到大企业就招过来，这样招过来企业是活不了的，因为没有营商环境，没有上下游配套。

另外，生态就更重要了，比如深圳的深圳湾科技，他的生态已经很成熟了，所有入园企业宁可支付更贵的租金也要进来，因为在里面可以更好做生意。所以，我想未来的生态是使园区能够有更高吸引力最核心的关键。

4）资产管理能力。

不管是资产盘活还是园区增值溢价，其实底层是国有资产的保值增值。但放眼全国来看目前资产管理的现状，大量国有企业，包括城投平台公司，80%都停留在第一阶段，也就是资产还没有分类梳理盘点好的阶段。所以，这里对于资产首先要做的就是先资产分类、再分等和定级，之后才有可能有后面的针对性处置策略和盘活策略。

其实国有资产管理从前面盘点、经营，再到运营盘活，成立专业公司做轻资产输出，再到最高阶段实现资本优化，通过资本的手段实现投融闭环和资本的循环投资，还有很长一段路要走。目前国内像华润、越秀等优秀的企业已经在资本优化的道路上走得很不错了，值得各地方国企去对标学习。

5）资本退出能力。

从全球成熟市场经验来看，不管是园区运营还是资产管理实际上都对应五层能力。比如说凯德的整个资产管理，从组织模型和对应能力来看，从下往上分别是物业管理能力、商业运营能力、资产管理能力，资本配置能力，以及上市公司管理能力。

其实公募REITs本质上是资产的IPO，也是围绕这五层能力逐级向上的。但目前大部分企业的能力停留在第一层和第二层，未来也是有非常长的路要走。

小结

整个国有资产保值增值和存量盘活，其实就是从“管资产”到“管资本”，核心就是做好资源、资产、资金和资本的四资联动，这是在一级集团层面需要去思考的。而真正业务实际是放在下面二级公司去做的，要做的就是把比如产业、商业、保障房等项目资产真正运营好，能让国有资产通过运营得以保值增值。

所以未来我们围绕着“四资联动”，国有企业一定要充分提升“投融管退”能力，从“管资本”出发，实现资源的资产化，资产的资本化和资本的证券化！

点击了解详情

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5MzE0NzA2MA==&mid=2650200773&idx=1&sn=dfeadd2001a2c059ed13dc29be5d9547

江苏明源云

明源云，是国内领先的不动产生态链数字化解决方案服务商，香港联交所主板上市（0909.HK），秉承“深耕数字科技，助力产业升级”的使命，累计为超7000家不动产开发、运营企业提供了数字化产品与服务。这里是江苏区域，感谢您的关注！