3.3亿平米土地待开发，城投压力山大

楼市 2024-08-21 19:02 江苏

拿地一时爽，一直拿地一直爽。这是房地产行业高光时期，业内的一句流行语。不过，随着房地产行业进入调整，事实慢慢变成了「拿地一时爽，事后难收场」的尴尬。

除了出险房企，一些前几年大举进场「托底」土拍的城投，也面临这一困境。

今年年初，我们在文章中指出，房地产进入「城投时代」。近几年，一批城投确实在房开板块跑出来了，但这些城投基本都位于高能级城市，即便不做房开，基本面也相当不错。但处于经济欠发达地区的城投公司，特别是托底拿地的区县城投，就比较难受了。CRIC数据显示，目前，城投拿地未开工面积近3.3亿平方米！

这么多土地拿在手里，对面临艰巨化债任务的城投公司来说是个烫手山芋，必须要想办法处置。最近，小明跟多家城投老总私聊时，他们都直言压力山大，正在负重前行。

直接卖掉是最理想的

城投公司拿地之后的出路，主要就是合作开发、代建开发、或者再次转让土地三种。其中，再次转让土地是最理想的。

这也是房地产行业刚下行时，很多入场「托底」的城投的想法。因为，过去房地产行业每2-3年就有一个小周期。在市场低迷时入场「托底」，等市场起来之后，将手里的土地再转让出去就可以了。

但是，随着市场持续调整，这条路很难走通。一方面，同样质地的地块，后面的价格比原来便宜，城投不可能以当初拿地的价格转让，更别说更高的价格了，如果随行就市降价出让，则会造成国有资产损失；另一方面，行业调整早期，优质的地块仍有民营房企和市场化程度高的国央企拿，城投下场「托底」拿的不少是质地一般的土地，现在即便愿意降价，也不容易出手。

为此，一些城投公司在引入社会资本的过程中，会将低效土地的处置和盘活等作为招标的捆绑条件。比如，施工单位想拿到城投的发包工程，就必须同时拿下（收购）城投的一些低效土地等边角料资产。不过，这种方式能够处置的资产规模十分有限。

目前，比较靠谱的转出路径，是地方政府通过专项债，将城投手里的土地收回。

据媒体报道，早在今年5月17日的国务院政策例行吹风会上，自然资源部副部长就表示——

自然资源部准备出台政策，明确支持地方政府以合理价格收回企业无力继续开发的闲置土地，或者收购司法以及破产拍卖中流拍的土地。

不久之后，多家媒体报道，自然资源部正和有关部门研究如何盘活利用已出让未开发土地的政策，支持地方政府收回、收购闲置土地。其中包括拟通过专项债券支持政府回收闲置用地……点这里，帮你盘清资产家底 · 掌握经营效益 · 加强资产监管

事实上，土地储备曾是地方政府专项债券的主要投向领域。目前，在普遍面临财政收支平衡压力的背景下，重启土储专项债可以缓解地方政府资金压力，并推动土地收入加快回笼。不失为一个好办法。

当时，我们也推出了相关分析文章。多位城投公司老总，通过直接或者间接的方式，询问小明具体操作路径。小明也只能回复：还需要等细则进一步落地。

区县城投，也有开发机会

近两年，有个很有意思的现象：过去，做房开业务的企业，都喜欢找一家或者几家巨头做标杆，对标学习；但近两年，小明接触到越来越多的企业，想对标学习区域性小而美房企的做法。

逻辑也不难理解：过去，业内追求做大规模，自然挑选巨头对标。快速做大规模的秘诀是高周转，标准化复制。

南方的户型复制到北方，东部的做法抄到西部……哪怕有部分个性化，终究还是有问题。只不过，这些问题都被单边上扬的火爆行情给掩盖掉了……

小而美的区域性企业呢，很多只在某个省份，甚至某市或者某县做房开业务，品牌美誉度至关重要。特别是只聚焦市、县市场的小房企，购房者几乎都是自住，亲友等熟人转介绍的比例极高，但凡一个人觉得不满意，就会影响其背后一大帮人。所以，必须要把产品、服务等做到位。戳这里了解云行销，行销拓客不再忙盲茫！

而这些小而美房企的能力，正是当下房地产市场大环境所急需的。比如，某省的烂尾楼虽多，但近两年，学习该省县域开发商操盘手法的外地企业却颇多……

某小城市城投老总表示，这也给到他们很多启发。近几年，规模房企投资拿地纷纷向核心城市聚焦，但并不意味着非核心城市的房开就没有机会了。其以所在省份举例，如果以比例来看，去年以来，省会城市的成交量甚至还不如下面的很多市县。

人口向大城市集中没错，但不可能一步到位，大量的农村人口进城，第一步仍将是就近的市县。

最近，国务院印发的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》也明确指出，推进以县城为重要载体的城镇化建设，加快补齐县城基础设施和公共服务短板，实施县域普通高中发展提升、县医院综合能力提升等重点任务，加强规模较大的中心镇建设，促进农业转移人口就近城镇化……以县域为基本单元推进城乡融合发展……

随着行业高歌猛进时代杀入三四线城市的规模房企纷纷撤退，内陆三四线城市近几年呈现出小、微房企崛起的现象。

手里有地的区县城投，如果具备开发能力，用心打磨一下产品，还是有机会的。即便自身能力比较欠缺，借助代建方的精细化管理，在新一代产品和品牌溢价的加持下，也可以回笼资金。管好进度、质量、安全，项目开发更有序，戳此了解详情

某城投老总告诉小明，他们之前拿的地，有的确实是边角料，但也有些比较优质，如果运作得当，是可以通过开发销售回笼资金，并且保本的，但市场随时在变，保本微利只是测算的结果，是否能实现，还得干了才知道。但一旦亏损，意味着国有资产流失，「少赚不亏」的底线思维下没人敢轻易尝试。可是，土地一直拿在手里也不是办法。希望有相关的政策，能够支持公司做更多尝试。

这位老总，说出了很多城投公司的心声。如果只能赚不能赔那就只能继续僵持。

还可内部腾挪或盘活

最近，华发股份发布公告，宣布拟收购该公司控股股东或其子公司的存量商品房及配套车位，计划的最高收购金额达到百亿级。

这也给一些城投老总新的启示：如果手里的土储不能在直接市场上处置、消化，那能不能在城投体系内消化呢？

毕竟，近些年城投重组整合，资产归集，主业归核，已经不是新鲜事了；毕竟，拿地时没考虑到自己干房开业务是否专业。在内部重新进行配置，让更专业的人干专业的事，对加快土地资产处置也是有益的。这确实也是一个思路。据小明了解，目前有城投公司正在照此推进。

如果短期内实在无法一次性处置回笼资金，也可以想办法将闲置的土地盘活利用起来。比如，长沙市在盘活「三资」过程中，就将市场化运作与政策支持相结合，资源整合与创新利用相结合。湘江新区通过土地1.5级开发创新模式，以租赁的形式盘活一批已完成征收、短期出让价值不高的商业地块，破解了企业发展用地需求供应瓶颈，提高了园区土地集约利用效率。

当然，这需要在政策允许的范围内进行主动创新。

※ 这是2024年明源不动产研究院「城投城建」主题文章第18篇。

点击了解详情

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5MzE0NzA2MA==&mid=2650200872&idx=1&sn=4673eaf8a4a8db776890f1c0479642c4

江苏明源云

明源云，是国内领先的不动产生态链数字化解决方案服务商，香港联交所主板上市（0909.HK），秉承“深耕数字科技，助力产业升级”的使命，累计为超7000家不动产开发、运营企业提供了数字化产品与服务。这里是江苏区域，感谢您的关注！

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