二十届三中全会《决定》，又又又一次提到了保障性住房。
锚定的政策设计为保障房铺开打下基础。住建部政策研究中心副主任浦湛对此次二十届三中全会《决定》解读称，构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产平稳健康发展的治本之策。其中，加大保障性住房建设和供给，完善住房供应体系，更好满足刚性和改善型住房需求，是构建房地产发展新模式的重要内容。
围绕保障性住房这一热点话题，明源不动产研究院推出重磅专刊——第103期《明源不动产研究：保障性住房-再塑住房双轨制》，聚焦八大核心主题：宏观洞察、市场脉动、安居论道、政策观察、资本瞭望、对标一流、大咖观点、标杆实践。
专刊全面剖析行业动态及前沿政策，厘清保障房不同的筹集和运营方式，解析多元融资渠道，同时，精选国内外标杆项目作为参考案例，链接行业外部大咖资源发表前沿观点，力求为保障房行业从业者提供借鉴和启发。
那么在保障房仍然作为政策高频关键词的2024年，当前行业发展进度如何？
配售型保障房作为保障体系的新路子
地方正逐步铺开实施
加大保障性住房建设和供给，是近一年来房地产市场最重要的政策之一。
今年以来，各地都在积极推进保障性住房建设，同步发力配售型和配租型保障房。根据国家统计局公布数据，2021-2023年配租型保障房（保租房）开工建设和筹集的完成量是573万套（间），已达到“十四五”规划目标900万套的63.6%，目前仍在稳步推进中。今年与往年不同的是，探索筹集配售型保障房的新路子。
加大配售型保障性住房的建设和供给力度，将带来多重积极影响。首先，有效缓解新市民和工薪收入群体的购房压力，助力更多人实现安居梦想。其次，除了保障人民“住有所居”之外，保障房也是稳定地产行业投资，“去库存”纾困、促进市场平稳健康发展的重要手段。此政策已得到市场广泛认同，有望成为未来住房租赁市场的重要组成部分。
据住房城乡建设部，截至3月底，全国已有35个城市报送了今年首批保障性住房建设计划和建设项目，据统计，35城在2024年筹集建设的配售型保障房合计约10万套，福州、深圳、广州、上海等地筹建规模均在万套以上。目前，深圳、广州、西安、杭州等地首批配售型保障房已经开工，筹集渠道以新建和转化两类渠道为主。
从需求端来看，配售型保障性住房严格限定自住和封闭管理，确保配售型保障性住房的居住属性，遏制金融属性。同时，配售型保障性住房回购价格主要按照购房价格加上利息再减去房屋折旧的方式进行核算，这样的回购机制为购房者提供了明确的退出路径，也保持了公平和合理性，同时进一步增强了可操作性。点击了解，保障房运营管理
除了看计划，还要看落地。据URI统计，截止7月底，已有多地传来配售型保障性住房工作的新进展。厦门作为配售型保障性住房的先行者，于7月22日率先启动了5500套保障性商品房的意向登记工作，这一举措标志着我国保障性住房政策迈入了新的实施阶段。其销售均价为市场评估价的45%，楼层调节价差更是低至每层50元/平方米，如此优惠的价格政策极大地减轻了购房者的经济压力，为城市低收入人群和新市民提供了实现安居梦想的可能。
继厦门之后，大连、青岛、昆明、郑州等地也迅速跟进，相继展开了配售型保障性住房的意向登记或调查工作，进一步细化了政策执行层面的内容。同时，东莞、大连、青岛等地还推出了具有地方特色的配售型保障性住房政策。
例如，东莞的配售房源主要以90平方米左右的三房户型为主，售价约为当前同区域商品住房售价的50%，为住房租赁市场提供了更为稳定的价格环境。大连对申请家庭的人均自有住房建筑面积进行了严格限制，以确保保障性住房资源能够公平合理地分配给最需要的家庭，这一举措也有助于规范住房租赁市场的秩序。青岛则明确表示将逐步扩大保障范围，覆盖整个工薪收入群体，为住房租赁市场带来更广阔的发展空间。
3000亿保障房再贷款“收储”存量房
协助去库存
收购已建成存量商品房用作保障性住房，即“收储”，是规划建设保障性住房的重要内容。
相关要求包括资产负债和法律关系清晰，已取得竣工验收备案证明，房源权属清晰可交易，项目周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比等。优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。
收购的面积要求是用于配售的房源面积在60平方米至120平方米之间，用于配租的房源面积在70平方米以内，价格方面，要与同地段、同类型商品房有比较明显的价差，一般是市场价的5折至6折。房源交易单价以成本法的评估方式确定，原则上为“土地成本+建安成本”。管好进度、质量、安全，项目开发更有序，戳此了解详情
5月17日的“全国切实做好保交房工作视频会议”中，政策层首次将保障性住房建设与商品房“去库存”结合施策，鼓励地方政府下场，从开发商手里“买房买地”，用作配售型保障房和保障性租赁住房。央行也为此宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，用于“收储”房企已建成未出售的商品房，且对不同所有制房企一视同仁。并且，考虑到政策衔接，央行将1000亿元的租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，在全国范围全面推广。
此举强化了对保障性住房的金融支持，为配租、配售型住房提供资金保障，提升商业银行参与积极性，减轻地方财政压力。且结合近几年政府着力构建住房保障体系情况下，再贷款将消化存量房产与保障房供给相结合，是当下消化存量房产的有效方式。
在设立3000亿保障性住房再贷款政策后，不到一个月，中国人民银行于6月12日召开再贷款工作推进会，此次工作推进会的核心是加快落实保障性住房再贷款政策落地，通过市场化方式加快推动存量商品房去库存，加大保障性住房供给，助力保交房及“白名单”机制。推进会主要有以下三个核心推进内容（见下图）。
就广东省而言，商品房“收储”已有两城落地。7月24日，广东省住房和城乡建设厅召开保障性住房工作视频调度会，提到目前广东全省各城市都在供需两端开展摸查工作。
截至目前，广东省内，已有惠州、江门2个城市在全市范围内收购存量商品房用作保障性住房。惠州在6月17日发布关于征集商品房用作保障性住房的公告，透露拟按照“市场化、法治化”和双方自愿原则，由政府选定的专业化国有企业作为收购主体，以合理价格收购，在全市行政区域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。
房源的征集时间为1个月。虽公告中声明收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限，但根据惠州市住建局的说法，房企可以自行报价，以备相关部门评估或协商。江门则在6月24日发布同样的“收储”公告，房源要求、定价等均与惠州无异。
“央行工具+财政补贴”托底
确保保障性住房盈利可持续
推动配租、配售型保障性住房筹集目标的达成和项目的顺利运作，需要大量的资金。对外进行多元化融资，确保保障性住房资金的可持续性是承担保障房任务的国资国企需要解决的问题。
我国房子租售比正在稳步回升，在市场估值低位的背景下，通过“央行工具+地方补贴”可以有效激活住房租赁市场，行业盈利性更可持续，对于保障房业务不仅能够“扶上马”，还能够做到再“送一程”。当前的资金来源主要分为四大类（见下图）。
提出建设配售型保障房的14号文《关于规划建设保障性住房的指导意见》中，明确提出资金三大来源：中央补助资金、地方专项债、公积金发放开发贷。
中央补助资金层面，2023年11月16日，财政部下达2024年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金共425亿元。
政府专项债为主要资金来源，2023年地方政府新增专项债中投向保障性安居工程共4705.9亿元，2024年专项债投向整体保持10大领域不变，保障性安居工程领域新增城中村改造和保障性住房两个投向，进程有望进一步加速。点击了解，保障房运营管理
自2023年12月央行重启抵押补充贷款（PSL）以来，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增4678亿元PSL，主要投向保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设三大工程。
目前已有城市通过财政补助资金的方式支持消化存量住房。比如，郑州对于参与保障性租赁住房的企业，前期收购阶段一次性补贴200元/平方米，相当于一次性贴息2%左右，后期运营阶段前10年每年又贴息2%。西安按企业持有的租赁住房建筑面积，每年给予100元/平方米的经营奖励，相当于一次性贴息近1%。
除三项主要资金来源之外，央行工具还有前文提及的3000亿“再贷款”，“住房金融17条”、保租房REITs渠道、Pre-REITs基金模式等等。详情可参考本期保障房专刊-资本瞭望板块内容。
在市场低位和起步阶段，有了金融和财政政策的支持，可以更好发挥撬动和激活作用，使得保障性住房行业盈利性更可持续。总的来说，央行和财政的支持机制能够有效发挥托底效应，尤其是在当前市场信心悲观、行业周期处于低谷的时候，稳定市场的作用更为明显，可以助力行业周期筑底。
小 结
“收储”存量房做保障房举措可以减轻库存压力，加快保障房建设，对冲商品房投资下降，间接刺激内需和消费。当前对于一些参与收购的主体而言，出于商业可持续性考虑，收购存量房用于保障房的具体实施路径还需要进一步探索，老百姓对于配售型保障房的接受程度还比较难以判断。然而，“收储”模式才刚刚开始，未来随着各城市的摸索及实施、推广，将对去化库存、稳定市场起到明显的积极作用。
关于保障房的更多内容，敬请关注明源不动产研究院重磅发布的第103期《明源不动产研究：保障性住房-再塑住房双轨制》。
※ 这是2024年明源不动产研究院「保租房」主题文章第3篇。
