城投变产投，大有可为

楼市 2024-08-22 18:13 江苏

纵观2024年，从众多城投纷纷更名为产投，到国家出台《公平竞争审查条例》并拉开税返整改的序幕，产业赛道的热点可谓此起彼伏，热闹非凡！在看似“动荡”的营商环境与招商局势之下，未来园区招商究竟该如何创新，才能拨云见日、抢占先机？这已然成为所有产业人关注和探讨的核心焦点。

城投换挡产投

本质是以项目为“引”，促产业之“进”

相关数据表明，近半年来更名的城投公司，数量已逾500家之多。这一轮的改名，经深入分析，主要有以下两方面的缘由。

一方面，乃是形势所迫。众所周知，当下，多地政府的债务形势颇为严峻。自2023年下半年起，一系列化债方案逐步落地施行，与此同时，地方政府进一步加强了对隐性债务的监管。受此影响，城投债务的扩张路径遭遇严重阻碍，融资也愈发受到限制。这致使原有的“拿地融资+基建”运作模式逐渐失效，城投的市场化转型进程变得更为紧迫。

另一方面，从深层次思考，这波更名也是为了应对土地财政的难以为继。目前，各地土地财政吃紧，城建类或政府类项目的回款周期不断延长。比如江苏无锡某产业园区，若依照传统地产的ROI核算方式，该园区或许终其一生都无法回本；再如位于南方某市的一产业园区，据估算，其回本周期至少需要160年。城投过度依赖财政补贴的日子一去不复返。

由上述两个原因不难发现，换挡“产投”，既是城投寻求新增长点的一次变革尝试，更是其业务战略转型升级的显著信号。而当城投开始承担招商任务时，绝非是将原本纯粹的土地和基建内容加以包装，变为看似有内涵的产业这般简单。实际上，对于城投公司而言，招商离不开以下三大要素：

一是市场订单。招商的本质在于助力入园企业开展业务，城投要善于凭借自身“国家队”的背书以及显著的区位影响力，于现有区位范畴内，借助产业大脑，立足现有的产业链，为企业探寻其上下游，促成产业链的交易撮合，进而创造更多的订单增量。

二是成长资金。企业的发展离不开资本的有力支持，在企业从1到N的成长历程中，城投应当运用自身已组建的产业基金，或者组织相关的产业基金群体，无论是LP还是GP，在为企业创造市场订单的同时，以招投一体的模式，通过投资方、资本方和企业方的有效撮合，帮助企业成长的不同阶段实现投融资。

三是开放场景。城投依据自身区位的产业定位，不断聚焦并引入契合产业定位的新质生产力代表企业，携手打造相关场景，助力片区城市更新、产业升级，从而吸引更多上下游产业企业前来入驻，促进产业生态的构建。点我了解，园区数字化运营解决方案

例如北京中关村壹号，其定位为5G科技产业园区，在园区所在的区域，诸如节能停车场、智慧垃圾站等均是借助5G技术打造而成，这些场景的建设向园区企业开放合作机会。随着各类场景的成功落地，也帮园区吸引了众多上下游企业纷纷入驻。

再比如北京亦庄自动驾驶示范区，分阶段有条不紊地推动智能网联乘用车、干线物流、无人清扫、无人配送、无人巡逻等应用场景的落地。这些场景的精心设计，不但有力地推进了相关产业的发展，同时还为北京亦庄吸引到了百度Apollo、小马智行、AutoX安途等一批国内自动驾驶领域的知名企业入驻。

随着招商竞争日益激烈，项目落地门槛持续攀升，企业对载体的需求更趋向于定制化，城投的招商方式不能再是“卖地”或是“造城促产”。

相反，城投需要依据区域的实际状况和资源禀赋，深入探究上下游产业，开展企业调研，洞悉企业真实的发展诉求，随后做好产业和企业的精准画像，并以运营思维推动项目的设计、施工、招商、服务一体化。通过为企业发展提供市场订单、成长资金，打造开放场景，不断增强项目与企业的匹配度，达成以项目为“引”，促产业之“进”。

“不动产+产业链”投资双飞轮驱动

以投促引

现阶段，传统产业正面临着结构调整与升级的压力，而新兴产业则迅猛发展。与过去的劳动密集型产业不同，高精尖的新兴产业，并不需要大量的土地来建设厂房。因此，以土地为杠杆的招商模式愈发艰难。换言之，基于不动产全生命周期的投资飞轮，难以为城投的市场化转型提供充足的动力。

过去，不动产的发展步子迈得过大，产业的发展则相对滞后。如今要实现转变，让产业得以蓬勃发展，这既是城投换挡产投的缘由，也是其成功的关键所在。

所以，对于城投来说，当下与未来，唯有做好产业和不动产之间的平衡，“两条腿”并行，招商引资的道路才能越走越宽广，也就是说，城投需要构建“不动产+产业链”投资的双飞轮，建立起投前决策体系、投后跟踪管理机制，以及投资预测与分析模型。通过投运一体的数智平台，构建体系、搭建模型、强化跟踪、优化评价，从而实现产城开发-建设-运营的国有资本高效配置与风险防控。点我了解，智慧园区数智招商方案

然而，要达成不动产投资和产业链投资两个业务的闭环，并非易事，其关键在于如何招揽到优秀的企业，让园区成为其发展的理想之地，做到引得进、留得住、长得大、生得出。

过去，地方政府凭借政策优势便能主导产业招引，而产业园区的开发运营主体更多地充当“店小二”的角色，做好服务工作即可，也就是采用税收招商的方式。但随着《公开竞争审查条例》的落地实施，税收返还的时代宣告结束，招商引资也从过去单纯的政策导向转变为生态导向。

在此形势之下，未来城投仅有一条道路可走，那便是锤炼自身“识马相马”的能力，并基于强链建链补链的思路，与地方政府齐心协力，共同聚焦产业培育，提升培育产业链发展的专业能力，竭力为企业营造更优的产业生态、营商环境以及资本保障，打造更为系统的招商体系。唯有如此，才能持续增强片区的吸引力与招商竞争力，进而招揽到优秀的企业。

实际上，这种“产投融合，以投促引”的案例在全国范围内日益增多。例如，合肥所采用的合肥产投集团产投融合模式，苏州所推行的地方政府投资基金与合作机构共同设立子基金，并引入风险投资机构的模式，均取得了显著的成功。据不完全统计，从2019至 2023年，5年间共有3138家国家科技型中小企业落户江苏。在这5年时间里，不论是迁入的企业数量，还是投资的企业数量，江苏均位居全国之首。

结语

城投公司的转型之路，依旧道阻且长，毕竟其市场化的步伐才刚刚迈出，还有诸多事务有待完成。但无论如何转型，基于区域的实际情况和资源禀赋，摸索出契合本地平台的产业化转型路径，才是城投“换挡”产投的关键所在。

而在承担招商任务时，面对愈发激烈的营商环境与招商形势，城投必须依照片区的资源和条件，选取最适宜自身的招商途径，通过打造“不动产+产业链”投资的双飞轮驱动模式，以投资促进招商。

未来，随着“税返招商”时代的终结，政府必然不会消极应对，发达地区或许早已在积极选取备用策略，以江苏省为例，其招商新政便是一次主动出击。而欠发达地区倘若不主动、不开放，将会失去唯一的“定海神针”，必然难以在产业招商的激烈竞争中存活。

作者简介：老笑，产业园区智慧运营实战专家。现担任明源云产业合伙人、园区军团总经理。

※ 这是2024年明源不动产研究院「产业园区」主题文章第10篇。

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江苏明源云

明源云，是国内领先的不动产生态链数字化解决方案服务商，香港联交所主板上市（0909.HK），秉承“深耕数字科技，助力产业升级”的使命，累计为超7000家不动产开发、运营企业提供了数字化产品与服务。这里是江苏区域，感谢您的关注！

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