国家队下场收房，消息刚传出时，市场充满期待。但真正执行起来，发现困难很多。核心原因，一是没钱，二是对拟收购商品房标准苛刻。
此前，有媒体报道显示，地方国资平台负责人表示，（收购商品房）定地段、定户型、定单价（价格太低被收企业不同意）、定建面、定规模、定被收购企业，每一项都担心今后审计过不了关、国有资产流失。
5月17日，国家支持收购存量商品房的消息传出后，一些劲爆的段子就在网上流传，甚至有人担忧，这会不会造成新的灰色空间和腐败问题。而这，也正是国企领导所担心的。即便流程合规，但行业调整尚未结束，谁也不敢打包票，收购的资产一定保值增值。一旦将来购入资产价值缩水，国有资产流失的罪责可不轻。
不过，最近华发股份的做法可能走出一条新路。8月10日，华发股份发布公告，宣布拟与珠海华发集团有限公司（以下简称「华发集团」）或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务（含达到预售条件的房源），总交易金额不超过人民币120亿元。此举有望大大加速国家队收购存量商品房的进程，盘活当地国企的闲置或低效房产，未来甚至可能顺带将地方行政部门和事业单位留下的老旧闲置房产盘活。
国企内部资产交易
没有资产流失问题
20世纪90年代，随着国有企业转制和体制改革，国有资产流失现象相当严重。为此，党的十五大报告明确作出「保证国有资产的保值增值，防止国有资产流失」的战略部署，国有资产管理局也于1998年1月发布了《关于国有资产流失查处工作若干问题的通知》，对防范国有资产流失、查处国资流失案件作了具体的制度安排。
之后，随着制度完善，国有资产是否流失的界定，慢慢变得清晰。不过，整体而言，国有资产流失问题依然比较复杂。因为产权的价值，本来就很难判断，一项产权在不同人的眼中是有不同价值的。
即便一项业务严格履行了交易程序，价格是公允的，且遵循了等价有偿原则，国有资产流失依然是悬在改革者头上的一把利剑。比如， 混改将不可避免地造成国有股的比重下降，有些人就将此与「国有资产流失」混为一谈。
由于担心将来可能因「国有资产流失」被追究，有些国企改革者因此产生畏难情绪，裹足不前。只有国资主体之间内部交易，才不会为此感到困扰。
按宪法规定，国有企业是全民所有制企业。企业国有产权转让，需要建立专业的产权交易市场，实行统一的进场交易制度，在产权市场信息网络和指定的省级报刊长时间公开披露交易信息，在产权交易市场平台上组织好意向购买方公开、公平、公正竞争交易，由市场发现买主、发现价格。
市场竞争形成的价格才是合理的转让价格，任何人任何机构单方定价都不具有合理性；进场公开竞价交易才是依法合规交易，场外私下交易则为违规操作（国资主体之间的内部交易除外）。注意，国资主体之间的内部交易除外！
目前，房地产市场总体仍处于调整中，地方国资国企对下场收购商品房，还是比较担心的——万一收进来的资产缩水了，不好交代。但国资内部收购就不存在这种担忧。可以大大加快收购存量商品房的进度。
国企内部收购房产
还能实现资产归集
根据华发股份的公告，收购来的存量商品房将被用于增加保障性、人才安居和商业租赁住房供给，助力珠海构建租购并举的住房新格局。点击了解，保障房运营管理
华发集团为珠海最大的综合型国有企业集团，实际控制人为珠海市国资委。作为全国综合性房地产企业，华发股份将集团的存量商品房归集，进行运营管理，属于让专业的人干专业的事。
这其实也是近些年国央企改革的重要方向。
近些年，国央企——特别是地方国企，按照「主业归核、资产归集、产业归位」的思路，聚焦主责主业、更加凸显市场属性，加快实现国企发展理念更新、机制革新、功能焕新、业态塑新。
比如，去年6月16日，宁波全市国有企业改革发展动员部署会暨市属国有企业重组授牌仪式举行。会上，备受瞩目的「2+10+1」市属国企新架构正式亮相。
今年7月31日，长沙交投集团、长房集团双双揭牌。自此，经过此轮改革重组，原20家市管企业集团被整合重组为15家，形成经营类、金融类和文化类企业「11+2+2」布局。
此轮改革重组，让市属国企聚焦「专业化」这一关键词突出主业。具体路径上，长沙国资国企通过专业化整合横向整合同类业务板块、同类优势资源，突出主业，打造具有核心竞争力的专业化集团公司；支持优势企业围绕特定产业，纵向整合上下游企业业务，增强供应链和产业链聚合效应……
具体到企业层面，要提高资产运营效率，资产归集也至关重要。
比如，长沙城发集团在三资盘活中，第一步是颗粒归仓，加强资产盘点，通过清查盘点将城市运营板块的经营性资产分为五个大类20多个小类，对照金木水火土的业务属性统一资产经营；点这里，帮你盘清资产家底 · 掌握经营效益 · 加强资产监管
第二步就是资产归集，明确资管思路，对规模大、业态多、分布散的经营性资产进行了集约化利用，提升资产的经营效率，一方面贯彻执行了以终为始的资管理念，另一方面搭建多维度、全覆盖的资管体系，实现了资产信息的立体化，业务运营在线化，研究数据决策的数据化，三大核心功能。
像保障房，特别是保租房业务，本身就是微利业务，即便是专业的公司跑冒滴漏一点，也很容易陷入亏损，更别说由大量分散的、不专业的主体经营了。借助政策的东风将相关资产归集到专业的主体手里，不失为一个好办法。
行政事业国有资产
也有望被国企盘活
如果这一路径被证明确实有效的话，未来还有助于行政事业性国有资产的盘活。空间就更大了。
早在2022年11月1日，财政部就发布了《关于盘活行政事业单位国有资产的指导意见》（以下简称《意见》）。
行政事业性国有资产是国有资产的重要组成部分，主要包括党政机关、学校、医院等单位的财产和设施。
根据《国务院关于2022年度国有资产管理情况的综合报告》，汇总中央和地方情况，2022年全国行政事业性国有资产总额59.8万亿元、负债总额12.4万亿元、净资产47.4万亿元（行政单位资产总额21.6万亿元，事业单位资产总额38.2万亿元）。
其中，地方行政事业性国有资产总额53.3万亿元、负债总额10.4万亿元、净资产42.9万亿元。其中，行政单位资产总额20.2万亿元，事业单位资产总额33.1万亿元。
行政事业性国有资产的规模十分庞大。但它们的资产管理能力比市场化程度较低的城投公司还差。如果能够通过转让产权或者管理权的方式，对其进行盘活，对缓解因土地出让金下滑造成的地方财政收支紧张，是个很好的补充。戳这里，了解国企资产管理解决方案
财政部发布的《意见》第（八）条就指出，探索资产集中运营管理。鼓励探索行政事业单位国有资产统一管理、市场化运营的盘活方式。
有条件的地方财政部门可建立资产集中运营平台或者委托专业机构，整合行政事业单位低效、闲置资产，实行专业化、市场化运营和管理，提升资产资源统筹能力和资产运营收益。
这种模式，目前已经有不少成功案例。比如，2020年长沙城发集团集中收购了一批政府职能部门和事业单位留下的老旧闲置办公型资产，房龄在30—40年间，因为结构隐患、消防缺失，或者是基础配套老旧等问题，长期处于闲置状态。
为了盘活三资，市政府、市国资委、财政局、税务局、资归等职能部门组建了市级三资工作专班，统筹调度，并且服务于该资产的调控定性、功能改造以及营造价格等工作，并配合出台一系列化解和处置的相关政策。
通过专班和长沙城发集团双向奔赴，四年之后，位于长沙芙蓉区的这个项目已成为高端民宿酒店类的网红打卡点，平均客单房价在1800元以上，而且住房的入住率普遍保持在80%以上。同时完成了12项老旧资产结构安全和消防改造，通过项目策划和公开招商，成功引入了社会资本进行市场化经营，证券资产投资机构产生的收益超3000万元，初始资金回报率达到6%以上。（作者：明源不动产研究院总编、首席研究员艾振强）
※ 这是2024年明源不动产研究院「资产管理」主题文章第18篇。
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