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近期，多家机构发布了2024年上半年房地产大宗交易市场报告，其中，高力国际的报告显示，上半年全国合计录得149笔大宗成交，总交易金额近945亿元。从区域看，华东地区交易金额约523亿元，断层领先；从城市来看，上海2024年上半年房地产大宗成交金额约为459亿，占全国成交金额48.6%，领跑全国房地产大宗交易市场；从物业类型来看，办公物业仍是房地产大宗交易最大标的物，占比接近总体的37%，成交金额约为347亿元。从买主类型来看，内资占了大头，各路资本、实业家、神秘机构等纷纷出动，这其中，也包含了地方国资。最近，又有不少地方国资开始密集抄底核心板块稀缺写字楼资产，而目的地均为同一城市：上海。不禁有人问，这些国资要干啥，怎么都去上海买写字楼？简而言之，在经济波动期，企业为了生存，可能会低价出售平时难以购得的优质资产，这为有资金实力的投资者提供了低价收购的机会，即“抄底”。这种行为对卖家来说，是在当前环境下的一种自救措施，而对于买家则是一种风险投资策略，需要对市场有准确的判断和足够的资金准备。因此，也就出现了地方国资逆势加仓的现象。地方政府对国资，特别是创投平台的考核标准之一，就是资产保值增值。换句话说，“不亏损”成为了很多国资进行项目创投时需要重点考虑的因素。在此逻辑下，地方国资在资产评估时，会变得尤为慎重，肯定要选择更加优质的资产投资或购入。最近，地方国资可以说是掀起了一股投资热潮：有加码产投的，主要是为了加速推进地方产业资源整合和提升产业协同效应，这正成为一种新趋势；有入主上市公司的，地方国资通过收购技术或市场前景良好的上市公司，可以推动地方产业结构的优化和升级，也可以更好调控地方经济，促进当地经济稳定增长。而购买写字楼则更有利于地方国资实现保值增值的目的。有人说，长期看，世界上最珍贵的资产只有两种，一种是优质公司的股权，一种是核心城市核心地段的房子。这两种资产的背后，代表着对社会稀缺资源的强大控制力，而且是不断成长的控制力。如果上面这个观点正确的话，有的地方国资确实独具慧眼。近期，新疆维吾尔自治区国资委就收购了位于上海中心城区黄金地段的写字楼华旭国际大厦。该写字楼位于上海最中心的地带，距人民广场地铁站仅约100米，与南京路步行街的起点上海世茂广场毗邻。华旭国际大厦的前主人，是新疆三联企业发展集团有限公司。该公司曾是新疆民营企业纳税大户，在全国多地投资建设了多个项目，其中就包含6亿元开发建设的自有物业“上海华旭大厦”。这么好的资产为什么要卖？具体原因不得而知，但值得注意的是，2023年新疆三联由民企摇身一变为了国企，据了解，这并非一场单独收购，华旭国际大厦作为母公司的一项重要资产，一起被变更到了新疆维吾尔自治区国资委旗下。对企业而言，被国资收购的好处是，资金资源有了更可靠的支持，可以更容易地获得政府的资金支持和资源倾斜，这对于解决流动性问题、降低融资成本以及扩大业务规模都有积极影响。此外，意味着企业得到了政府的背书，这会提高其市场信誉度，有助于吸引更多的合作伙伴和客户，尤其是在大型项目竞标中更具优势。而且，这些资产通常能吸引高质量的租户，提供稳定的租金收入。在经济复苏或繁荣时期，租金水平可能会上涨，为国资带来更高的收益。随着城市的不断发展和改善，核心地段的土地和建筑物的价值往往会随着时间推移而上涨，特别是在供应有限的情况下，需求的增长会推动资产价值上升。因此，这的确可以被视为实现国有资产保值增值的有效途径之一。
优质资产能够保值增值，但如何管理也非常重要。对于写字楼资产管理来说，核心在于现金流，而现金流是出租率、租户产生的，因此，地方国资在揽入写字楼资产后，首先要保证出租率。上个月，河南国资从复星系上市公司豫园股份手中收购了上海普陀星光耀大厦。此次资产收购事项于去年正式启动，交易总金额约15.15亿元。接下来，摆在河南国资面前的课题就是招租工作。据了解，河南省驻沪办、河南多家市县（区）驻沪联络机构、河南省属国企在沪分支机构及各类商协会组织，届时或选择集中入驻。而目前前期的招租也已经同步展开，已有超20层明确了租赁意向。但同时需要注意的是，据仲量联行统计，今年二季度全国40座主要城市甲级公楼市场净吸纳总量为65万平方米，环比减少20.2%，全国20个重点城市中有10个城市的甲级空置率水平高于30%，一线城市中除北京以外，上海、广州、深圳的空置率均落在20%-25%区间。这与近期市场各方感知到的需求收缩较为吻合，产业链调整带来需求释放受阻的内在逻辑延续，传统行业主力租户缩租、退租趋势进一步扩大。仲量联行还在报告中披露，在全国多数城市中，办公楼市场正呈现2个趋势，其中之一是“再中心化”。随着核心商务区和非核心区之间的租金差距收窄，部分租户抓住租金窗口期升级至核心区的高品质办公空间，呈现再中心化迁移。因此，无论是新疆国资收购的位于上海市中心城区的华旭国际大厦，还是河南国资收购的普陀星光耀大厦，都要把握住这个机会。当前，不少国资国企在严峻的市场面前陷入了租售两难局面。原因是一方面受制于国资委指导价格限制，打价格战拼不过民企；另一方面，市场化运营精细程度也相对缺乏优势。不过，国资可以利用数字化、信息化手段来有效改善这些问题。在这方面已有成功案例。中航国际作为深圳特区极具影响力的央企之一，通过数字化租赁系统实现了整体运营提速60%，该系统贯穿招商、交易、财务三大核心业务领域，助力企业打造“标准化、自动化、智能化”的高效运营体系，提升企业资产运营竞争力。戳这里，运用数字化租赁系统，降低空置损失做好资产管理，除了提升出租率，另一选择就是证券化。根据戴德梁行披露，一年多前，由宁波前湾新区管委会100%实控的某国企买家，以5.1亿人民币的价格拿下上海虹桥世界中心D1栋写字楼项目。这栋写字楼原为某民营房企的上海总部，于2019年购入后花重金改造，并于2020年发行类REITs。自2020年基础设施REITs试点以来，经过几年发展已经越来越成熟。7月26日，《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》正式发布，标志着基础设施REITs终于从试点阶段正式进入到常态化发行新阶段。在消费基础设施这一栏，就迎来了多个新面孔，比如百货商场、购物中心、商业街区等，不再局限于购物中心。以及与消费基础设施物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的酒店和商业办公用房，也可纳入项目底层资产。
虽然当前有建筑面积比例限制，其建筑面积占底层资产总建筑面积比例合计原则上不得超过 30%，特殊情况下最高不得超过 50%，但也打开了办公楼类资产证券化新篇章。招商，是政府当前的一大难题。某地方招商平台人员诉苦：企业在过苦日子，政府同样也在过苦日子，有意愿加杠杆做扩张的企业在变少，这两年地方招商的压力越来越大。确实，为了突破招商瓶颈，政府目前可以说是多措并举。比如越来越专业化、市场化，部分省份就已撤销政府内部的招商部门，通过成立专业的招商公司来承担这一职能。最近，某地方生命科学园招商人员，就成为了该地政府招商部门拓项目、谈项目的代表，该招商人员来自一家由政府购买的轻资产招商服务的民营机构。除此之外，由政府主导，地方国资在一线城市核心地段购买写字楼等资产，利用一线城市的多种资源，来打开在外招商的新窗口，进而加速产业转型、促进产业升级，也是多年以来的惯用手段。点我了解，智慧园区数智招商方案地方国资在一线城市拥有优质物业，可以提升该地区的品牌形象。这不仅展示了地方经济实力，也表明了地方政府或地方企业对自身发展和对外合作的重视与信心，从而吸引潜在投资者的关注，正所谓比不过你，就先加入你，先筑巢再引凤。把购买的写字楼作为招商平台，为入驻企业提供高质量的办公环境。这对于希望在一线城市设立分支机构或总部的企业具有很大吸引力，因为一线城市往往拥有更成熟、更高效的商业生态。像浙江的嘉兴、余姚、衢州，江苏的盱眙等地都在上海购置了办公楼宇，希望实现“反向飞地”效应。此外，在一线城市的核心商务区拥有写字楼，有助于吸引同行业或相关行业的企业聚集，形成产业集聚效应。这种效应能够促进信息交流、资源共享和技术合作，对于企业的成长和发展非常有利。如果地方国资通过这种方式成功吸引了知名或有影响力的企业入驻，将产生良好的示范效应，吸引更多企业考虑在该地区投资。宁波前湾新区的中意宁波生态园，为了吸引以上海为中心的长三角人才、商务、资本等优质资源，就在上海虹桥商务中心购买了办公楼，作为园区在上海的桥头堡。正是有了这些经验证的成功案例，才吸引并促成一批又一批诸如新疆国资、河南国资等地方国资的南下掘金行动。※ 这是2024年明源不动产研究院「资产管理」主题文章第16篇。
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