首页
时事
民生
政务
教育
文化
科技
财富
体娱
健康
情感
更多
旅行
百科
职场
楼市
企业
乐活
学术
汽车
时尚
创业
美食
幽默
美体
文摘
我在城投的1000天,感慨良多
楼市
2024-10-30 18:11
江苏
最近,小明约一位许久没见的朋友吃饭,才知道他几年前就去了一家城投公司工作。说来也巧,他说跟小明吃饭这天,刚好是他入职城投的第
1000天。
城投公司,是近几年大众关注的焦点之一,无论是大举拿地,还是债务化解等,都很有话题性。对此,小明的这位朋友也分享了自己的看法和一路走来的心路历程。小明觉得很有代表性。所以在征求其同意之后,粗略记录了下来,分享给大家。
我大学学的是工商管理,属于万金油专业。很多同学都热衷于考研,但我有着非常明确的职业规划,本科一毕业就就业了。
当时,房地产市场正蓬勃发展。往往还没到校招季,当地的知名房企就到我所在大学的建筑学院抢人。可能是为了营造声势,这些知名房企每次进校招人,都有浩浩荡荡的车队开进校园,围着建筑学院一字排开,简直就是一场盛大的豪车展。所以,我最心仪的就业去向是去房开公司。
校招经历了一些波折,与几家知名房企的岗位失之交臂,不过,我最终还是进入了一家中型房地产企业。
我进入公司之后,正赶上行业集体冲规模的浪潮,公司也四处开疆拓土,我也从一名懵懵懂懂的新人,跟着公司快速成长起来,工资、职位都蹭蹭蹭的往上走。那真是一段激情燃烧的岁月……
不过,因为我们公司大量布局了三四线城市,2019年时,我已经感觉到了一丝凉意,身边陆陆续续有同事离开。我当
时刚成家不久,不像其他未婚未恋的同事那么洒脱,所以就没动。
到2021年,当某巨头对外承认商票无法正常兑付时,我意识到了问题的严重性。再加上我所在的公司也开始优化人员,我开始积极寻找出路。
当时,我已经在工作地定居,小孩刚出生不久。所以,最好是能在当地找到一份比较稳定的工作。可是,当地的民营房企彼时基本都在控编、减员,稳定性很差。找了一阵之后,我抱着试一试的态度发消息给此前联系过我的一家城投公司的HR,结果他们正在大举拿地、招兵买马。我很顺利的就入职了……
我刚进去时,以为要大干一场。结果跟老员工一聊,发现只是比原来的节奏略快了一点。一方面,城投刚开始下场托底时,拿的大都是民企和高度市场化的国央企不要的地,开发的价值并不是特别高;另一方面,当时市场主流观点是,行业不会调整太久,公司拿的地完全可以等市场回暖之时出售。这是当时城投的普遍心态。
2022年,接近年底的时候,眼看行情不仅没有好转,而且新的遇险房企不断出现,我们心里也有点打鼓了——按照原来的规划继续惯性运行,可能行不通了。
当年接近年底时,财政部又发布了一个《关于加强「三公」经费管理严控一般性支出的通知》。其中,第八条明确指出,「严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口……」。
相比不少城投公司,我们公司的市场化转型相对比较早,结合市场行情走势和财政部的《通知》,我们公司的领导班子做了两个决策,一个是适度减少了拿地;二是开发节奏提速,让具备开发价值的地块尽快达到销售条件,回笼资金。
回过头来看,当时这个决策是非常正确的。当然,减少拿地这事光公司领导说了不算,有一些托底的任务,还是要公司顶上去。但我们还是领先了很多。
我觉得,我的专业终于可以派上用场,大干一场了。原来的同事,也觉得我当初的决策十分正确。因为我所在的城投公司,还是具有一定开发经验的,之前也陆陆续续开发过一些项目。
不过,开发节奏一快项目一多,短板立马就暴露出来了——
首先,随着房地产行业调整,购房者对产品的要求迅速升高。虽然我所在的城投公司,有一定开发经验,也开发过几个住宅项目,但跟其他房企相比我们属于蚁型房企的量级,而且以前是单边上扬的市场,对产品力的要求并不高,盖完就能卖。但行业进入调整期,我们的产品几乎没什么升级。无论是社区园林,还是户型,跟周边的竞品相比,都没有竞争力,至于审美就更别提了。
其次,虽然公司引进了一些像我这样的市场化人才,但房开板块的主要人员还是原来城投的那帮员工。领导班子比较开明,尽可能市场的归市场,但磨合的过程,还是造成了大量的损耗,导致我们不少项目都有「拖延症」,从最开始拿地到最终开盘的时间跨度,远超过最初的计划。这期间,从中央到地方其实也在不断出台各种利好政策,形成一个个小的营销窗口期。但因为我们的设计、工程、营销等各个环节跟不上,导致我们错过了一个又一个黄金窗口期。
以营销为例,近些年,很多国央企都在营销上开足了马力,在产品系、实景示范区、售楼处等各个层面都进行了大刀阔斧的创新,直播卖房等,也做得如火如荼,甚至形成了一套闭环的数字化营销体系。但我所在的城投公司,很少有迭代性的营销动作,同事几年前做的营销方案和PPT还在用……
5分钟搭建专业房产直播间,点击了解
到了2023年,在经历了多个项目的遇冷后,领导班子看到了公司面临的挑战,也意识到了问题的严重性。
土地晾着不开发,压力大;开发了,如果亏损,压力更大。要改变现状,必须要进行大刀阔斧的改革……
其中一个比较大的动作是两条腿走路,像我这样市场化引进的人才,采用市场化的方式考核和薪酬机制。这样,就把活力给激发出来了。
这个时候,即便是头部的房企,经过几次区域、城市公司合并之后,一些中高层也出现了松动,所以公司又顺势吸收了一些标杆房企的人才充实各个业务条线。使得我们的人才队伍壮大了不少。从标杆房企来的人多了,加上新机制的助攻,各方面的协同比之前顺畅了不少。
近年来,聚焦主责主业的政策要求下,大量不以房地产开发为主业的地方国企为了夯实主业优势,纷纷清退房地产业务,民营房企大量出局,市场化程度高、以房开为主业的国央企也纷纷收缩,聚焦少数核心城市。这导致一些城市的新房供给减少,特别是新产品、好产品的供给大量减少,但市场的需求依然存在。所以,当我们公司人才队伍充实,迭代升级产品之后,发现还是可以有所作为的。
新做的几个项目,无论从开发节奏上,还是销售去化上,都比之前有较大的提升。比如,城投公司长期以来是不太注重成本控制的。这也是之前项目容易陷入亏损的重要原因之一。为此,公司专门引入了数字化系统,实现在线管控,加强了相关对标和培训,原来不被注意或习以为常的浪费,得到了有效控制,光这一项,就省下了不少钱。
戳我,项目盈利精准预测,收益看得清,风险控得住
到2023年底,我们还因为在房开板块的成绩,在国资内部受到了表扬。引得其他兄弟单位隔三岔五的来我们公司或者项目上交流学习。虽然他们也知道,一时半会是学不会的。因为我所在的城投公司,领导班子理念比较超前,市场化转型也比较坚定,底子就要比大部分城投公司要好得多。不然,诸如市场化之类的机制,很难推动落地。
前不久,看有机构统计,目前城投拿地未开工面积近3.3亿平方米!也是让人倒吸一口冷气。难怪兄弟单位都很焦急。
除了在市场上大量托底拿地,化债是近几年大众关注城投的另一个焦点。因为大量的区县城投基本面都很一般,债务负担却很重,单单依靠自己,即便使出吃奶的劲,也很难化解债务。
所以,一方面,我们看到目前各地省级政府越来越多地参与到化解城投债务风险中,通过对城投企业的债务增速和融资成本设定上限,以确保地方政府审慎管理债务和作出更谨慎的投资决策;另一方面,城投开始拿出砸锅卖铁的姿态,进行存量资产盘活,能卖的卖,能改造升级的改造升级……我们公司也进行了一轮轰轰烈烈的存量资产盘清,资产全部实现了在线化。目前,正在努力盘活中。
盘清资产底数,严防国有资产流失,点击了解
现在,一个非常明显的分化是,西部省份城投正在压降杠杆,但东部经济发达省份城投依然在加杠杆。
最近,财政部的发布会上,王东伟表示,2024年安排专项债3.9万亿元,这是历年来规模最大的一次……加大对经济大省的专项债支持力度,额度分配向项目准备充分、投资效率高的地区倾斜,支持经济大省项目建设……这意味着,未来,优等生将会获得更多的资源,城投的分化还将继续扩大……
相比大多数区县城投,我们公司的化债压力要小得多,但转型的压力依然不小。因为,从中长期看,城投公司传统业务已经越来越难以为继。以保障性租赁住房为例,过去根本不愁出租率,现在不卖力也不行了。
降低空置损失,资产应租尽租,戳此了解
目前,我们公司很重要的一个战略就是由城投向产投转型。
城投公司作为带有「特殊使命」的国有企业,自诞生那一刻起,就自带助推区域经济发展的光环。过去,是以土地为杠杆,轰轰烈烈运作了二三十年,成效很明显,也积累了不少问题开始逐渐暴露,这种模式的有效性正在快速衰减。进入高质量、精细化的城市运营和产业深耕阶段,必须以正向经营性财政现金流覆盖债务支出,城投平台公司未来一定要靠产业才能立足。我现在正在恶补各类产业知识,其实也是在转型中。
分别时,他已经有点醉意,说了一句话与小明共勉:一个人的命运,当然要靠自我奋斗,但也要考虑到历史的进程。
※ 这是2024年明源不动产研究院「城投城建」主题文章第19篇。
点击了解详情
http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5MzE0NzA2MA==&mid=2650201408&idx=1&sn=18d83da9cbad2c8a711fa1efc92d2a96
江苏明源云
明源云,是国内领先的不动产生态链数字化解决方案服务商,香港联交所主板上市(0909.HK),秉承“深耕数字科技,助力产业升级”的使命,累计为超7000家不动产开发、运营企业提供了数字化产品与服务。这里是江苏区域,感谢您的关注!
最新文章
国企容错机制,千万不能滥用!
产业园区的玩法,彻底变了!
新一轮产业争夺战,正式打响!
地产国央企,进化速度太恐怖了!
我在城投的1000天,感慨良多
国企的铁饭碗,该被打破了
精益管理,提质增效丨龙城国控工程项目管理系统启动会顺利召开
这60万亿国有资产,不能再沉睡了
中央这一轮改革,将影响所有人
有些三四线城市,开始弯道超车
做好产业园区,国企还有很长的路要走
产业用地出现退地潮,啥情况?
央企队伍,又要扩容了
城投公司,终于熬出头了!
中央定调!城投终于松了一口气
中央动真格了,干就完了!
各地政府盘活土地,越来越卷了
张家港国投集团召开资产运营服务一体化平台建设启动会
这三座大山,国企一定要翻过去
国企资产盘活,进入全新阶段
产业园区乙方,越来越难做了…
这6类资产,都是国企的金矿!
以数赋能 营销创新 | 新盛彭寓召开营销数字化管理平台上线会
这批国企,利润还在高速增长!
新规落地,城投的考验来了
这个赛道,被严重低估了
非税收入大增,国企贡献巨大!
央企考核,全面走向“个性化”
资产评估造假,后果很严重
不搞透这3点,做不好数字化!
趋势确立!国央企也着急了
1个月查处2万余起!中央动真格了
国有资产盘活,思路完全打开了
产业园区同质化,已引起中央关注
国资的运营现状,令人惊叹
数字驱动 智慧经营丨徐高新&明源云营销管理数字化项目正式启动
国企下场收房,闯出了一条新路
城投变产投,大有可为
3.3亿平米土地待开发,城投压力山大
多地政府纷纷撤销这一机构,啥情况?
国央企陷入这些误区,很危险
国央企反内卷,该动真格了
100多位国企老总齐聚,谋划这件大事
这个风口,国央企必须要抓住!
国资委第一轮巡视,暴露了很多问题
这个战略,国央企高度统一
中国城市资产的价值,将被重新定义
保障房的路,越走越宽了!
中央首提防内卷,信号不简单
国资开始下场抄底!时候到了?
分类
时事
民生
政务
教育
文化
科技
财富
体娱
健康
情感
旅行
百科
职场
楼市
企业
乐活
学术
汽车
时尚
创业
美食
幽默
美体
文摘
原创标签
时事
社会
财经
军事
教育
体育
科技
汽车
科学
房产
搞笑
综艺
明星
音乐
动漫
游戏
时尚
健康
旅游
美食
生活
摄影
宠物
职场
育儿
情感
小说
曲艺
文化
历史
三农
文学
娱乐
电影
视频
图片
新闻
宗教
电视剧
纪录片
广告创意
壁纸头像
心灵鸡汤
星座命理
教育培训
艺术文化
金融财经
健康医疗
美妆时尚
餐饮美食
母婴育儿
社会新闻
工业农业
时事政治
星座占卜
幽默笑话
独立短篇
连载作品
文化历史
科技互联网
发布位置
广东
北京
山东
江苏
河南
浙江
山西
福建
河北
上海
四川
陕西
湖南
安徽
湖北
内蒙古
江西
云南
广西
甘肃
辽宁
黑龙江
贵州
新疆
重庆
吉林
天津
海南
青海
宁夏
西藏
香港
澳门
台湾
美国
加拿大
澳大利亚
日本
新加坡
英国
西班牙
新西兰
韩国
泰国
法国
德国
意大利
缅甸
菲律宾
马来西亚
越南
荷兰
柬埔寨
俄罗斯
巴西
智利
卢森堡
芬兰
瑞典
比利时
瑞士
土耳其
斐济
挪威
朝鲜
尼日利亚
阿根廷
匈牙利
爱尔兰
印度
老挝
葡萄牙
乌克兰
印度尼西亚
哈萨克斯坦
塔吉克斯坦
希腊
南非
蒙古
奥地利
肯尼亚
加纳
丹麦
津巴布韦
埃及
坦桑尼亚
捷克
阿联酋
安哥拉