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住房租赁企业如何把握丰富的金融创新工具？哪些工具适合自己？企业应该选择哪一类经营模式？这个行业未来的趋势是什么？这可能是当下所有住房租赁行业人士非常关心的几个问题。
需要明确的是，这里所说的住房租赁市场，是对机构化住房租赁市场的统称，其中包括保障性租赁住房与商业性租赁住房，即整个租赁住房市场分为保障性和市场化两类。 目前，政府主导的保租房和市场化的商业性租赁住房已基本形成互为补充、唇齿相依的关系。近日，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在参与明源不动产研究院保障房系列直播时，通过全方位分析，深入探讨了上述问题。下面内容逐一分享给大家。多层次的金融工具和住房租赁行业发展有哪些关联和联系，又能为我们行业带来哪些发展机遇？1、什么是多层次的REITs市场？保租房行业应用了其中三类我们对多层次的REITs市场进行了一个概括。概括起来，大概有四类的产品，这四类产品对于行业发展有不同的推动作用。同时，这四类产品在风险偏好方面也有所不同。一是不动产私募基金，也就是Pre-REITs。二是固收类REITs产品，是偏债性质的。三是持有型不动产ABS。四是公募REITs。针对当前的住房租赁行业，已有三类的REITs产品在行业内有所应用了。第一类是传统ABS类别的类REITs产品。截止2024年年中，保障房类别下已经有125只总计发行规模超过1200亿元的保障房REITs，包含了ABS、CMBS这些产品在内。这些产品都是偏债型的，本质还是属于间接性的融资。发行过后，可能过8年、10年、18年等年份之后，是需要还款的。第二类是在2024年年中，第一单租赁住房行业的持有型不动产ABS，建信住房租赁基金持有型不动产ABS已经顺利发行成功。第三类就是公募REITs，目前已经有五单保租房公募REITs顺利发行。招商蛇口租赁住房REITs是在前段时间正式获批。同时，建信建融家园公募REITs也已经申报，还会有若干支REITs在途。由此来看，公募REITs还是多层次REITs市场的主力军，其他几个类别包含ABS类等也已经有125只，整体市场的金融产品丰富度和多元化的趋势还是非常明显的。对于租赁住房市场，不同的创新型金融工具各有哪些特点，什么样的企业和在不同情况下会适用哪类的产品呢？其实，不管是传统的ABS还是类REITs，都适用于公租房、保租房、市场化的长租房以及产业园配套的人才公寓、长租公寓等等。公募REITs方面，之前是保租房才能发行公募REITs，底层资产扩容的政策发布以后，市场化的长租房也加入到了公募REITs的发放范畴里面。所以，这几类创新性金融工具在底层资产方面是没有差异的。这几类产品最主要的差异点是在于产品结构的搭建。这一点是金融层面的一个重点分析方向。而今天的分析重点主要对于产品底层资产的筛选，还有对于是否扩募的要求：从底层资产的筛选来看，公募REITs产品是最严苛的，而且公募REITs是要求发行规模估值是不低于8个亿，这是公募REITs的一个强制要求。但是对于持有型ABS和类REITs和传统型ABS，对于发行规模没有强制性的要求，三、四个亿也是可以尝试去发行的。从扩募方面分析来看，公募REITs有明确的要求。所以企业在申报公募REITs的时候，若手头没有合适的扩募资产时，很难顺利发行公募REITs。但是像持有型ABS等等，是不要求扩募资产的储备。这是对于住房租赁市场核心的不同点。对于住房租赁企业来讲，其实在全生命周期都可以应用不同的金融工具。我们把全生命周期分为三个阶段：第一个阶段是在培育和孵化租赁住房项目的阶段；第二个阶段是通过REITs等等创新性的金融工具去进行回收。最后一个阶段是回收过来的资金去进行投资和再利用，以及轻资产的管理输出，去扩大企业的管理规模。点这里，帮你盘清资产家底 · 掌握经营效益 · 加强资产监管![]()
从这三个阶段来看，在第二个阶段开始，就可以应用这些多层次、多元化的金融创新工具了。这些创新的工具以Pre-REITs的基金为代表，可以用开发基金、并购基金以及一些孵化基金。
在收益率达到一定的阶段之后，就可以进行后续的退出。后续的退出可以选择去发放类REITs，或者私募REITs（即持有型不动产ABS或者Pre-REITs等等），有条件的、合规性比较强的项目则可以去发放公募REITs。对于住房租赁企业，如何按照“以终为始”的原则，进行经营模式的选择呢？对于住房租赁企业来讲，有轻资产、中资产和重资产三种模式。对于这三种模式来讲，经过2017年的行业震荡和转型，其实中资产已经渐渐退出了住房租赁市场。因为住房租赁行业本身属于微利行业，若靠包租的形式去赚取租金差，这种方式在行业内不是非常适用。目前大部分的企业都聚焦在，以轻资产为主，或是以轻重资产结合的模式为主的模式。第一类轻资产模式有两个利润点。第一个利润点是通过运营收入来收取管理费，第二个利润点是拓展一些咨询服务。同时，这一类的轻资产管理公司若想要退出，一般是通过IPO上市的方式，或者类REITs如ABS、CMBS的方式来进行融退。第二类是重资产、轻重资产结合为主的运营模式。对于这种模式来讲，我们称之为“持有-运营”的模式。这个模式相对于轻资产的模式，它的利润点会增加一点：在持有一段时间以后，比如持有了6-8年以后，随着物业资产慢慢的老化，或者所在区域目标客群的调整，需要进行翻新改造或者重新定位。ICCRA根据美国过往三十年的数据分析可以发现，每一次的翻新改造之后，都是能够提升租金达到18%的比例。对比国内，如上海的最早的一批住房租赁企业，比如微领地等等，其第一个项目经过翻新改造之后，也能够将租金提升百分之十几。所以这是比轻资产模式多的一个利润来源点。二是同时针对重资产企业，在一定的阶段可以售卖资产或者股权。比如瓴寓国际，把资产卖给平安不动产之后，实现了退出，这个是通过出售部分或者全部资产来回收资金的方式。从退出的路径来讲，不同类型的创新性金融工具都可以适用于重资产模式的退出。对于不同的经营模式和企业发展的不同阶段的适配性，分析如下：起步期：一般的住房租赁企业刚刚步入到住房租赁行业，还是以中资产或者重资产模式先行，企业起码要去持有、租赁一个项目，打造一个旗舰产品，去打磨系统化的运营管理能力，同时提高对外的品牌认知度。点击了解，保障房运营管理快速发展期：基本是要以轻资产输出为主，重资产为辅的发展模式来扩大管理规模。稳定期：开始出现经营模式的分化和选择。有一部分企业以纯轻为主，比如瓴寓国际，更多以轻资产的管理输出为主，还有一些企业会以轻重并举或者以重资产模式为主，如华润有巢，都是以重资产模式为主，轻资产模式为辅的轻重结合的模式。成熟期：不如成熟期，企业可以再往后的大胆的去预测，如华润有巢，实现轻重分离，轻资产可以独立地去上市，重资产能够通过去发行公募REITs或者私募REITs进行循环滚动的退出。
第一个趋势是保障房发展包含配售型、配租型；包含存量房“收储”的动作。第二个是品牌化趋势会非常地明显，每个运营商都会赋上“标签”，有自己核心的竞争力，这样就能凸显自身核心的优势。目前已上市的五单公募REITs里面，城投宽庭就是一个“大社区”的概念，跟租赁式社区这个标签划上一个等号，这就是品牌。第三个是租住需求更加细分，“生活需求-租住需求=溢价”，行业通过快速发展，行业已经不缺集中式的公寓，比如一个单间或者开间作为独立的居住空间，同时也会配套一些简单的生活配套，如健身房、共享厨房等等。这些我们称之为基础的居住需求。如果企业想去提升租金水平，获得更多的溢价，就更需要去关注居住人群的生活需求。比如多金收入（非租金收入）里面，我们洞察到的一个行业的发展趋势，就是30%的租户都是携宠类的人群。一方面，因为宠物对家具、内装等会产生一定的损坏，企业可以设置宠物管理费的提取。另一方面，企业还可以提供寄养等一系列的附加服务，也会产生一些多金收入。最后一个趋势是多元化租赁住房REIT底层资产。市场化长租房、公租房、保租房都可以作为发行公募REITs的底层资产。相信会有青年公寓、高端公寓逐步进入到发行公募REITs的行列。
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