中国城市资产的价值，将被重新定义

楼市 2024-08-09 18:05 江苏

最近，有个政策十分重磅，但关注的人却不多。小明所在的大量行业群里，鲜有人提起。即便有关注到的人，也没有意识到其可能带来的深远影响。

如果说，之前大规模的土地招拍挂，是各个城市IPO（首次公开募股），那最新的政策，则是要让城市，甚至跨城的道路、桥梁等大规模二次上市。

这一重磅政策，就是7月26日国家发改委发布的「关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知」（以下简称「通知」），并自8月1日起以「新老划断」的方式实施。

与此前的REITs试点政策相比，「通知」大步走向市场化，不仅发行范围扩大，而且常态化发行阶段，国家发改委不再对项目未来收益率提出要求，更多交由市场自行判断、自主决策；不再对国资转让等法律法规已有明确规定的转让事项作出要求，改由企业依法依规自行办理……

这意味着，后续大量的城市资产二次上市门槛大幅降低。中国城市将加速从土地出让、投资新建拉动的产销模式，向持续精细化运营获取现金流和收益的资管模式转变，这也是进入高质量发展阶段的必然。

土地出让，让各个城市实现IPO上市

同样是房子，为何城里的比农村的贵，大城市的比中小城市贵？因为配套和提供的公共服务不同。这个道理很多人都懂。

大量的研究表明，如果在给定的城市系统中将城市规模扩大1倍，GDP、人均工资增加1.15倍，但城市基础设施只需增加85%。

很显然，城市对资源的利用更为集约。但城市化初期的基本特点是基础设施投资巨大。改革开放之前，中国主要依靠传统的经济增长方式，无法获得足够的启动城市化的资本性收入。戳这里，了解国企资产管理解决方案

所以，1949年之后很长一段时间里，我国城市化速度并不快。改革开放前，中国城市化率一直徘徊在百分之十几左右。1978年改革开放之初，全国城镇人均建筑面积仅为6.7平方米（居住面积仅3.6平方米）。

一直到1980年代后期，深圳、厦门等经济特区效仿中国香港，尝试通过出让城市土地使用权，为基础设施建设融资，中国城市化才开始提速。

1998年的住房制度改革（「城市股票上市流通」，居民购买城市的不动产，相当于购买城市的「股票」）和2003年土地招拍挂（卖方决定市场）等一系列制度创新，使得全社会的信用需求急速扩大，进一步完善了「以土地为信用基础，积累城市化原始资本」的模式……推动中国城市化进入加速发展。

需要特别指出的是，这并非中国的专利，美国联邦政府也一度依靠「土地财政」，并且从建国至1862年持续了近百年时间。

「通知」推动REITs项目常态化发行

城市存量资产将迎来大规模二次上市

以土地为杠杆，形成土地抵押—信用创造—基础设施建设—招商引资—地价上涨—更多的土地抵押融资的闭环。不仅加速了城市化进程，还成为了地方政府发展经济的模式，助推中国经济几十年持续高速增长。

这一阶段属于资本型增长，其典型特征是「花钱」，只要能融到资，固定资产的投资就可以很漂亮，经济也会「高速度增长」……

但经济不可能一直靠大规模投资、新建拉动。IPO固然重要，但要想获得市场的认可，需要有持续的产出。事实上，当前很多城市面临的巨大挑战是：城市IPO（一次性获得卖地收入）之后，如何持续「经营」？

事实上，近年来随着房地产进入调整，老马不能拉新车，围绕土地产业链再来做文章，已经越来越难以为继。一方面，土地出让金的减少，让不少地方的财政收支变得十分紧张；另一方面，之前建起来的各类基础设施需要维护。

如果无法获得足够的现金流性收入，之前所有的投资就会转变为无法偿还的债务。这正是近几年，不少城投和地方政府面临的巨大挑战。

因为过去不少投资项目，可能并未经过严格论证就上马，结果投入运营之后发现收益远达不到预期。即便经过严格论证，收益尚可的项目，每年要还本付息，也是一个巨大的负担。如果能让这些资产再次上市，负担就可以减轻。

基础设施公募REITs，正好可以做到这一点。

自2020年试点，2021年开始发行，我国基础设施公募REITs蓬勃发展。不过，与高质量发展的急迫相比，发行速度还是不够快。推动常态化发行，就是要进一步加速。8月1日，国家发改委副秘书长就在发布会上表示，基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行，是深化投融资体制机制改革和多层次资本市场建设的重要举措。下一步，将抓紧健全配套制度规范，协同推动常态化发行机制加快落地见效，推动盘活存量资产、更好促进投资良性循环。点这里，帮你盘清资产家底 · 掌握经营效益 · 加强资产监管

存量资产大规模二次上市，正当其时

REITs（房地产投资信托基金），‌最早起源于美国。目前，美国也是全球最大的REITs市场。1960年9月14日，时任美国总统艾森豪威尔签署了《房地产投资信托法案》，允许设立REITs，由此开启了美国以及全球REITs市场的发展历程。

当时，美国的城市化率已经达到70%，这意味着大规模新建房地产——特别是新建住宅的时代正在落幕。

与此同时，1960年2月到1961年2月，美国发生了战后的第四次经济衰退。工业生产下降8.6％，失业率为7％左右。美元危机首次出现，美元大幅贬值，美国经济出现周期性的不景气，并不断膨胀。这在当时，严重地打击了美国经济的「三大支柱」——钢铁业、汽车业和建筑业。

REITs允许公开募集众多中小投资者的分散资金并用于投资地产项目，显然有助于提振建筑行业。并且让运营管理商，更加注重不动产的运营管理，让投资商以终为始进行投资建设。

截至2023年底，我国常住人口城镇化率达66.16%。房地产，特别是住宅开发的大时代正在退潮。

当前，国内外宏观层面都面临不小的挑战。地方政府既要发展经济又要转型还要化债。这个时候，唯有将庞大的存量资产激活，让不动产动起来，才能更好地盘活存量资产、促进投资良性循环，从而助推经济高质量发展。点这里，帮你盘清资产家底 · 掌握经营效益 · 加强资产监管

前不久，中央对房地产「消化存量优化增量」的定调即是此意。当此之际，加速REITs发行，不仅十分必要，而且非常紧迫……

小结

获取资本，完成市政建设相对容易；但要创造足够的收益，持续良性运转下去却很难。「通知」的发布，也在一定程度上昭示了转型的紧迫性。

接下来，REITs的发行，将会不断提速，通过让不动产动起来，实现城市的大规模二次上市，为城市走向高质量发展蓄势赋能。

谁能更快，更大规模的实现二次上市，谁就抢占了下一发展阶段的先机。在此大趋势下，中国的城市势必迎来新一轮的洗牌。（作者：明源不动产研究院总编、首席研究员艾振强）

※ 这是2024年明源不动产研究院「资产管理」主题文章第17篇。

点击了解详情

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5MzE0NzA2MA==&mid=2650200758&idx=1&sn=15600a373b3a5feab10d5543ebdb13e3

江苏明源云

明源云，是国内领先的不动产生态链数字化解决方案服务商，香港联交所主板上市（0909.HK），秉承“深耕数字科技，助力产业升级”的使命，累计为超7000家不动产开发、运营企业提供了数字化产品与服务。这里是江苏区域，感谢您的关注！

最新文章

国企容错机制，千万不能滥用！

产业园区的玩法，彻底变了！

新一轮产业争夺战，正式打响！

地产国央企，进化速度太恐怖了！

我在城投的1000天，感慨良多

国企的铁饭碗，该被打破了

精益管理，提质增效丨龙城国控工程项目管理系统启动会顺利召开

这60万亿国有资产，不能再沉睡了

中央这一轮改革，将影响所有人

有些三四线城市，开始弯道超车

做好产业园区，国企还有很长的路要走

产业用地出现退地潮，啥情况？

央企队伍，又要扩容了

城投公司，终于熬出头了！

中央定调！城投终于松了一口气

中央动真格了，干就完了！

各地政府盘活土地，越来越卷了

张家港国投集团召开资产运营服务一体化平台建设启动会

这三座大山，国企一定要翻过去

国企资产盘活，进入全新阶段

产业园区乙方，越来越难做了…

这6类资产，都是国企的金矿！

以数赋能营销创新 | 新盛彭寓召开营销数字化管理平台上线会

这批国企，利润还在高速增长！

新规落地，城投的考验来了

这个赛道，被严重低估了

非税收入大增，国企贡献巨大！

央企考核，全面走向“个性化”

资产评估造假，后果很严重

不搞透这3点，做不好数字化！

趋势确立！国央企也着急了

1个月查处2万余起！中央动真格了

国有资产盘活，思路完全打开了

产业园区同质化，已引起中央关注

国资的运营现状，令人惊叹

数字驱动智慧经营丨徐高新&明源云营销管理数字化项目正式启动

国企下场收房，闯出了一条新路

城投变产投，大有可为

3.3亿平米土地待开发，城投压力山大

多地政府纷纷撤销这一机构，啥情况？

国央企陷入这些误区，很危险

国央企反内卷，该动真格了

100多位国企老总齐聚，谋划这件大事

这个风口，国央企必须要抓住！

国资委第一轮巡视，暴露了很多问题

这个战略，国央企高度统一

中国城市资产的价值，将被重新定义

保障房的路，越走越宽了！

中央首提防内卷，信号不简单

国资开始下场抄底！时候到了？

分类

时事

民生

政务

教育

文化

科技

财富

体娱

健康

情感

旅行

百科

职场

楼市

企业

乐活

学术

汽车

时尚

创业

美食

幽默

美体

文摘

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉