首页时事民生政务教育文化科技财富体娱健康情感

旅行百科职场楼市企业乐活学术汽车时尚创业美食幽默美体文摘

产业园区乙方，越来越难做了…

楼市 2024-09-25 18:37 江苏

这几年产业园区赛道越来越卷了，包括土地方、咨询服务方、招商服务方、运营方在内的几乎所有细分领域，竞争都在白热化。

随着入局产业园赛道的企业越来越多、探索愈发深入，大家对这个行业的理解已经发生了深刻的转变。

可以说，当下的产业园操盘逻辑，与以往的房地产模式已经大相径庭。包括地方政府对参与各类工业、产业用地主体的期望，也比以前高得多。

走入了一个以成果说话的竞争阶段后，做好一个产业园区绝不是一件容易的事。对专业水平的要求，早已不可同日而语。

这也是为什么，许多打着产业服务的旗号做地产咨询和销售的服务商，在园区行业内快速消失。因为当下做园区，讲求的是一个去伪存真、实事求是，没真本事的服务商，已经被抛弃了。

园区的精准定位和科学规划

对专业水平的要求更高

在过去房地产行情好的时候，多数开发项目做定位主要是为了推导产品配置，并解决和竞品在宣传上的差异化定位问题。只要老板拍板就可以落地，很少在销售过程中碰到问题。

所以起初很多开发企业都是带着这套思路，进入园区赛道的。许多缺乏经验的实体企业或是城投公司等，也会模仿这种模式来做园区的前期筹备工作。

但是这个模式经过数年验证后，已经暴露了太多太多的问题，也给不少园区带来了惨痛的教训。

产业园的定位和规划，对专业性和落地性的要求非常高，需要考虑的问题比传统开发项目更为复杂。

在完全不同的专业要求下，多数传统咨询大行和代理商并不具备相关经验，也解决不了以下三个大问题，很难制定真正行之有效的策略。

一、园区的发展路线，与地方的期望是否匹配？

许多年前做产业勾地用的那种大型研究报告，相信许多同行都见过。动辄百页以上，看似数据充实、逻辑严密，但实际上整个定位的推导逻辑和做住宅项目没什么区别，就是往“高大上”去靠。

但这几年，各地的招商竞争激烈程度可谓夸张，无论是地方政府还是园区业主，操盘策略都越来越务实了。

越来越多的园区意识到，空有定位的壳、没有与市场需求匹配的产品和配套，根本走不下去，企业会用脚投票。地方政府在批扶持政策时，也越来越看重园区能为城市和产业作出什么实际贡献。

而且随着各地对招商引资工作的日益重视，许多城市的招商局、投推署都开始大力引进市场化人才，多数是懂经济、懂产业的“实战”型人才，不是漂亮的报告能糊弄的。

你园区到底打算发展什么产业，如何与整个城市的产业生态协同？能够创造多少税收与就业岗位？这些问题说不明白，很难拿到土地和扶持政策。

真正能做好园区“军师”的服务商，至少得懂产业。团队内要储备有产业经济学、城市规划等相关专业的人才，才有能力从事相关的研究。

二、园区的定位与当地产业基础，是否能够协同？

一些服务商在做园区定位的时候喜欢追热门、追高精尖产业，这样做出来的报告看上去志向高远、前途光明。

但实则这是一个大坑，小明在过去的文章中已经举过很多例子了。

跟风做园区定位必然导致同质化竞争，这不仅是当下招商内卷的一大源头，而且会让园区甚至是整个城市的产业发展都陷入被动。

因为脱离实际的定位很难找到买单的企业，当地根本没有主导产业的发展土壤，上下游、人才、市场统统没有，怎么会有企业仅凭口号就来呢？

所以如果园区在前期筹划的时候忽视了当地的实际情况，盲目采用不专业第三方的建议，落入盲目跟风的定位陷阱，那等到招商数年没有进展时再想扭转，就浪费太多时间和资源了。

要知道，产业定位是一项严谨、系统的工作，需要大量的调研和论证。对于一个终将落地运营的园区来说，所谓的高大上没有什么意义，定位一定要贴合实际。

三、园区的经营策略，是否具有可持续性？

对园区的长期发展来说，算账是非常重要的事，必须慎重思考自持和销售物业的比例，平衡好经营收入与利润和招商与产业发展之间的关系。

全部自持对多数企业来说负担过重，除了国资和头部园区企业，一般园区很难支撑下去。

但如果全部销售，那又会回到房地产的老路上去。不仅产品可能做得不符合市场，而且工业用房本就是流动性较差的产品，有价无市的情况很常见。

所以要想让园区实现可持续运营，服务商必须对园区市场有足够深入的了解，推导出最合理的自持销售比，并对每种业态提出合理的定价逻辑。

过去不少园区业主都会认为，自己的项目条件是最优质的。于是就要求产品对标CBD，定价也对标写字楼。但最后放到市场上根本没人买单，辗转数年，只能老老实实降价、改产品……

这种前期没有做好定位和定价的情况，带来的教训是深刻的、损失是惨重的。不动产不像快消品那样迭代快、调整设计很容易，一旦涉及到改产品，就是大批资金的重复投入。

但其实很多服务商知道业主的不实际，但缺乏实打实的园区操盘经验，拿不出充分的数据来说服业主，所以最后只能配合业主方的期望去做方案，交付不负责任的工作成果。

更进一步来说，园区当下已经进入了运营竞争的深水区。园区服务商不仅需要有丰富的园区定位实操经验，还需要帮助园区设计运营创收方案，构建服务创收能力。点我了解，园区数字化运营解决方案

能凭一己之力做到以上这些的如此全面的服务商，在当下这个分工愈发精细化的园区赛道内，几乎不存在。

所以许多同行表示园区乙方越来越不好做了，而甲方挑选合作伙伴，也越来越需要擦亮眼睛。

园区产品的设计规划

必须具有极强的匹配性

与高度标准化的住宅产品不同，产业园区客户对于经营生产空间的要求是相当多样的，而且这些条件通常是刚性的、不可让步的，如果园区满足不了，会直接影响生产，企业不会再去考虑。

所以如果前期的需求调研没有做到位，后面客户发现了问题，就很难有回旋的余地了。这对园区前期调研样本的真实性、产品定位的落地性要求非常高。

与目标产业链上的企业作面对面的深度调研，是园区做产品时不可缺少的一个环节。调研内容也必须足够细致，比如生产线的排布要求、设备情况、货物运输需求、特殊空间需求等等，都要调研到位。

比如制造业企业对楼板的承重要求，远远高于一般的服务业企业。因为他们需要设置大量重型设备，甚至还会产生一些特殊震动，不是写字楼的硬件标准能满足的。

又比如有些产业需要的都是一些非标产品，如对特殊抗震、特殊通高有要求，或需要配备无尘无菌实验室等等。

所以这两年已经有很多园区开始走定制化路线，为大客户设计定制式的空间。

但这就要求园区服务商拥有大量和企业打交道的经验，成为园区与企业之间的桥梁，最好能有丰富的企业资源储备，能够快速找到目标企业开展调研工作。

好的服务商会依据园区定位，尽快链接到相关的企业，甚至是园区的潜在用户来开展调研，并给开发商提出具有落地性的产品规划建议。

但多数园区乙方其实是做不到的。

他们之中一类是从房地产行业转型而来，没有任何园区产品的设计规划经验；另一类虽然有知名产业地产商的品牌背书，但优势在于后期运营，前期企业走访的经验并不丰富。

毕竟在当下这个白热化的竞争形势中，大家都清楚企业资源是多么宝贵的要素。要真的手里握有丰沛的企业资源，乙方完全可以自己来做园区了。

所以真正有丰富企业资源储备，而且还愿意作为纯粹的服务方为甲方提供这些资源的情况，基本不存在。作为园区企业，一定要用心甄别。

招商是永恒的痛点

服务商的资源质量很重要

产业招商是每一个园区的痛点，尤其是日益内卷的当下。所以无论是地方政府还是园区业主，对招商公司的预期都很高。

越是痛点、难点，就越需要高手来解决，但高手并不随处可见。

市面上几乎每一家招商公司，都会声称自己手中握有海量企业资源。但其中大多数都仅限于名录层面，企业名录、行业协会名录、产学研机构名录等等……

拥有名录，和真正能够与这些企业、机构推进合作，完全是两码事。

帮园区操办几场论坛活动、召集一批行业协会成员参与，这本身是很多招商公司能办到的。但这几年许多园区意识到，这种活动和这种弱关联的资源，实际作用有限。

哪些真能为园区链接上龙头企业、上市公司，或是帮园区争取到市区级重大项目的挂牌、拿到企业补贴的招商服务公司，是有硬核真本事的。这种资源的质量就非常高，能帮园区解决实际问题。点我了解，智慧园区数智招商方案

而做不到这些的招商公司，多数还是遵循商业地产的招商模式去做。一些业主方的战略定力也不够，会受到尽快满租、尽快回现的诱惑。

这样的结果就是，虽然园区做了明确的产业定位，但开始招商后就逐渐倾向于以尽早满租出业绩为目标，对企业来者不拒，前期制定好的发展策略完全被抛到了脑后。

这样坐下来，园区内的企业成本就会变得复杂，和定位完全脱节，沦为收散户租金的房东。不仅无法构建产业生态，后期也很难再以某某产业基地的由头，去争取补贴、扶持。

园区进入运营竞争时代

做实企业服务，是绕不开的课题

早期的产业园是没什么企业服务可言的，多数只会提供基本的物业服务。但当下，园区赛道已经完全进入了运营竞争时代。

是否能够帮助园区构建完备的产业运营体系、服务好园区的用户，这是园区运营服务商的试金石。

他们需要对产业痛点和企业发展诉求有深刻的了解，规划出一套既能服务企业发展、又能兼顾园区职住平衡的服务体系。这比做住宅项目规划商业配套，要复杂得多。

当下不少园区已经实践出了多种多样的运营模式，比如在圈层社群方面，定期举办行业交流会、供需对接会、行业技术专家分享会；又比如在产业配套方面，会围绕主导产业量身打造特殊实验室、仓储空间等等……

一些具备较强资金实力的园区主体，也纷纷成立自己的产投公司，用“以投代引”、“以房换股”等模式，同时解决了园区的招商问题和企业的发展服务问题，激发产业活力。

这些都是能解决企业实实在在的发展、经营问题的服务，有助于园区培养用户粘性和行业声誉。

在运营环节中，服务商需要为园区搭建运营体系的架构，尽可能多地链接必须的运营资源，帮助园区实现运营体系的真正落地运转。

但在这方面，有实际服务经验和高质量资源的运营服务商屈指可数，属于行业内的高阶服务内容了，而且还离不开园区业主自身的全力配合与资源投入，绝不是简单的事。

结语

做一个好的园区，难关很多、竞争很激烈，从前期拿地到后期运营的每一个环节都十分关键。一步错，可能就会步步错。

所以当前园区行业大而全的服务商，基本已经不存在了。能够围绕1-2个环节把服务做深入、做到位的，已经算是优秀。

可能这也是为什么，现在“靠自己”的园区越来越多了。

今时不同往日。在这个实事求是做产业的时代，园区企业不能再完全依赖乙方的力量，自身的资源和投入的决心才决定着园区的生死。如果只想以逸待劳，把问题全都交给乙方去思考，是十分危险的。

※ 这是2024年明源不动产研究院「产业园区」主题文章第12篇。

点击了解详情↓

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5MzE0NzA2MA==&mid=2650201176&idx=1&sn=01ee477afbb85c93c8ddf47048c09edc

江苏明源云

明源云，是国内领先的不动产生态链数字化解决方案服务商，香港联交所主板上市（0909.HK），秉承“深耕数字科技，助力产业升级”的使命，累计为超7000家不动产开发、运营企业提供了数字化产品与服务。这里是江苏区域，感谢您的关注！

最新文章

国企容错机制，千万不能滥用！

产业园区的玩法，彻底变了！

新一轮产业争夺战，正式打响！

地产国央企，进化速度太恐怖了！

我在城投的1000天，感慨良多

国企的铁饭碗，该被打破了

精益管理，提质增效丨龙城国控工程项目管理系统启动会顺利召开

这60万亿国有资产，不能再沉睡了

中央这一轮改革，将影响所有人

有些三四线城市，开始弯道超车

做好产业园区，国企还有很长的路要走

产业用地出现退地潮，啥情况？

央企队伍，又要扩容了

城投公司，终于熬出头了！

中央定调！城投终于松了一口气

中央动真格了，干就完了！

各地政府盘活土地，越来越卷了

张家港国投集团召开资产运营服务一体化平台建设启动会

这三座大山，国企一定要翻过去

国企资产盘活，进入全新阶段

产业园区乙方，越来越难做了…

这6类资产，都是国企的金矿！

以数赋能营销创新 | 新盛彭寓召开营销数字化管理平台上线会

这批国企，利润还在高速增长！

新规落地，城投的考验来了

这个赛道，被严重低估了

非税收入大增，国企贡献巨大！

央企考核，全面走向“个性化”

资产评估造假，后果很严重

不搞透这3点，做不好数字化！

趋势确立！国央企也着急了

1个月查处2万余起！中央动真格了

国有资产盘活，思路完全打开了

产业园区同质化，已引起中央关注

国资的运营现状，令人惊叹

数字驱动智慧经营丨徐高新&明源云营销管理数字化项目正式启动

国企下场收房，闯出了一条新路

城投变产投，大有可为

3.3亿平米土地待开发，城投压力山大

多地政府纷纷撤销这一机构，啥情况？

国央企陷入这些误区，很危险

国央企反内卷，该动真格了

100多位国企老总齐聚，谋划这件大事

这个风口，国央企必须要抓住！

国资委第一轮巡视，暴露了很多问题

这个战略，国央企高度统一

中国城市资产的价值，将被重新定义

保障房的路，越走越宽了！

中央首提防内卷，信号不简单

国资开始下场抄底！时候到了？

分类

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉