首页时事民生政务教育文化科技财富体娱健康情感

旅行百科职场楼市企业乐活学术汽车时尚创业美食幽默美体文摘

产业用地出现退地潮，啥情况？

楼市 2024-10-16 18:43 江苏

一直以来，自主拿地、自建总部是许多头部企业的常见选择。

对于企业来说，这样能跳过“中间商”低价拿地，开发过程更可控，还能获得一定的土地增值红利；对于地方来说，他们也乐于看到头部企业落地带来的龙头吸附效应，对产业链上下游的构建有巨大助力。

然而最近两年，这个趋势有所改变。不少大型企业对拿地自建这件事更谨慎了，甚至已经拿地数年，最后却没有开发，而是选择退地。

这是为什么呢？自主开发它不香了吗？退掉的存量产业用地怎么办呢？今天我们就来聊聊这件事。

大企业随经济形势调整投资布局

产业用地供需矛盾显现

最近两年，大企业拿地又退地的事不少见。

比如蚂蚁，2020至2021年间蚂蚁集团两度出手，在杭州之江板块拿了两块地。原本计划连片打造为集团总部，建面预计达到80万方。

然而仅在一年后的2022年7月，蚂蚁却向杭州市规划和自然资源局申请了终止合同，退出这两幅地块。不久前，这两宗地块才被建发房产再次拿下。

又比如小米，在2021年10月拿下了上海徐汇的一宗商办用地，原本也是计划开发为上海的总部。

但两年多以来，这块地一直未见开发，最终在今年3月被上海市规划和自然资源局收回，重新列入徐汇区今年的土地储备计划。

此外还有普华永道，上个月也传出叫停位于三亚一处园区的开发计划，这个园区据称原计划将被用作培训学院，但最近处于停工重新评估的阶段…

这一件件退地动态，似乎与前几年龙头企业热火朝天拿地自建、遍地做总部的体感全然不同，是什么东西改变了？

其实归根结底还是在于经济形势与经营状况的影响。

首先，在当前复杂的经济形势下，别说中小型企业了，即使是头部企业也鲜有业务扩张的需求。

它们更多的精力和资源，都要用于确保公司稳健发展。而需要沉淀大量资金的拿地开发，在此时是不太必要甚至是徒增现金流压力的选择，所以必须审慎优化资源资金的配置。

其次，我国发达城市的高品质商办物业供应充足，甚至这几年是处于供过于求的状态，对于大企业来说选择余地和议价空间很大。所以舍弃自建重返租赁是更经济、更现实的选择。

还有一个关键是，从前潜在的土地增值红利，当前也已变得难以预测。

曾经在那个土地稳健增值的时代下，龙头企业拿地自建总部，是可以在空间租赁、配套运营等方面获取长期收益的，这也是不少企业积极拿地的动力之一。

但如今这套逻辑已经不那么稳固，商办市场的瓶颈、招商的内卷也是业内外有目共睹的。所以这部分红利的削弱，使得大企业失去了拿地盖楼的一大动力。

加之实体企业并非专业的园区、商办资产运营机构，并不会长期深入地耕耘存量不动产业务。所以在这个愈发内卷的商办不动产市场中，只会越来越被动，选择退出也就不奇怪了。点我了解，园区数字化运营解决方案

大企业拿地需求收缩的趋势，也影响着各地产业用地的供需格局。原本能够吸引龙头企业拿地、带动产业链聚集，对地区产业发展来说是很理想的一种情况。

但现在大企业不爱买单了，中小企业又没有能够独立拿地的资金，也没有独立开发运营的能力，这似乎很矛盾。

通常产业用地的占地建面规模较大，但大企业逐渐不买单、中小企业又拿不了，导致当前产业用地的供应结构上出现了一些错配的问题。

产业用地供应结构要随时势评估调整

确保存量用地及时盘活

鉴于目前的趋势，对于存量产业用地的盘活问题，各地需要提高关注度，操作思路也需要变一变。

一是必须加快构建起产业用地评估与处置的长效机制，以应对不同形势下的存量用地盘活工作。

及时盘点和评估当前的存量用地状况，才能实时掌握存量土地资产的动态，及时且有针对性地制定盘活策略，最大限度地减少闲置期。

在这方面，上海的方案很全面。上半年上海市规划资源局表示，今年上海全面开展了产业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动工作，计划处置低效产业用地不低于45平方公里。点这里，帮你盘清资产家底 · 掌握经营效益 · 加强资产监管

其中，“两评估”指的是产业用地综合绩效评估和综合价值评估、“一清单”指的是产业用地 ABCD四类绩效用地清单、“一盘活”指产业用地的盘活路径和具体实施。

经2023年度产业用地综合绩效评估，上海已经形成了涵盖 ABCD四类绩效用地的全市产业用地数据底板，也因此得以对不同类型的存量用地，提出差别化的分类处置方案。

从长远来看这对地方存量资产盘活工作意义重大，值得借鉴。

二是在资产底数盘清的基础上，及时制定盘活策略，该调整的要及时调整。

此前小明曾在《在CBD搞农业，城市发展逻辑彻底变了》一文中分析过，随着我国城市发展进程与经济形势的变化，各地需要正视趋势，对土地供应结构进行与时俱进的调整才行。

重新评估城市存量用地的结构与规模，对盘活工作至关重要。只有根据当前实际情况实事求是地作出调整，才有可能得到合理的盘活效果。

前文提及的小米退地事件，就是一个典型。小米退地后，该地块重新出现在了上海2024年第三批次供地名单当中。

根据最新规划显示，该地块的土地性质由商办调成了住宅，这个变化直观反映出了地方政府对土地供应结构的重估。而最终，这块地被绿城以48.05亿元的价格斩获，成为上海新晋单价地王……

此外上海为了推动产业用地的盘活，已经制定了相当完善的差异化分类处置方案。比如针对A、B类用地，将出台城市更新、提容增效、科技创新支持、产业园区重点扶持等激励举措；而对 C、D类用地，则会制定土地收回、收储、减量化、城市更新等方案。

同时，上海还为低效产业用地再开发制定了6类政策工具、20类政策子工具，其中就明确提到低效产业用地的减量化。

具体内容是：“针对城镇开发边界外不符合规划的低效产业用地，实施减量腾退，并恢复为农用地或生态用地的政策子工具，进一步优化土地利用结构和统筹城乡绿色发展。”

当前各地存量盘活的任务非常紧迫，必须要加快脚步。对于土地供应结构，该调整的要及时调整、该减量的要舍得减量，要足够果断才能提升盘活效果。

三是加快提升国有园区平台的专业化开发与运营能力。

如今产业园赛道竞争愈发激烈，大企业减少了在园区开发与运营上的投入，中小企业又缺乏经验的情况下，专业的事必须交给专业的人来做才能成。

但仅靠社会资本的力量，不足以支撑这么多存量产业用地的开发与运营。最终免不了要由国资平台和企业介入，来整合资源、统筹开发。

所以各地必须加快提升国有园区平台的专业水平，包括开发规划与招商运营能力。只有具备以上能力，才能有底气为存量产业用地兜底，亲自下场做好盘活工作。点我了解，智慧园区数智招商方案

如今不少城市都围绕产业用地，开展招商前置+空间定制模式。国有平台在开展项目规划的同时前置招商，将企业客户的需求嵌入园区的开发规划，实现招商反推规划、封顶即投产，这也是一个很好的办法。

四是探索更灵活的供地模式，掌握土地盘活的主动权。

比如针对无法独立拿地的中小企业，可以推出更灵活的供地方式。7月底发布的《广东省科技创新条例》第八十条就提到：“科技型企业可以通过参与招标、拍卖、挂牌等方式联合取得工业用地使用权，并按照规定进行宗地分割。”

又比如针对土地回收的问题，上海则提出要形成“产业结构调整、闲置土地收回、出让人单、双方协商解除合同收回、土地使用期限届满收回、因公共利益收回、节余土地分割转让、依合同约定退出土地、土地置换等土地收回政策子工具”，以确保闲置土地及时回收与再盘活。

而针对拿地迟迟不开发的情形，珠海市金湾区推出了全省首创的一条新政，明确对动工违约但按期竣工的产业用地可免除动工违约金，以此鼓励土地使用权人加快建设。

※ 这是2024年明源不动产研究院「产业园区」主题文章第13篇。

点击了解详情↓

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5MzE0NzA2MA==&mid=2650201281&idx=1&sn=2eb9a0dd473ca0da2d47b73f7bfc79a1

江苏明源云

明源云，是国内领先的不动产生态链数字化解决方案服务商，香港联交所主板上市（0909.HK），秉承“深耕数字科技，助力产业升级”的使命，累计为超7000家不动产开发、运营企业提供了数字化产品与服务。这里是江苏区域，感谢您的关注！

最新文章

国企容错机制，千万不能滥用！

产业园区的玩法，彻底变了！

新一轮产业争夺战，正式打响！

地产国央企，进化速度太恐怖了！

我在城投的1000天，感慨良多

国企的铁饭碗，该被打破了

精益管理，提质增效丨龙城国控工程项目管理系统启动会顺利召开

这60万亿国有资产，不能再沉睡了

中央这一轮改革，将影响所有人

有些三四线城市，开始弯道超车

做好产业园区，国企还有很长的路要走

产业用地出现退地潮，啥情况？

央企队伍，又要扩容了

城投公司，终于熬出头了！

中央定调！城投终于松了一口气

中央动真格了，干就完了！

各地政府盘活土地，越来越卷了

张家港国投集团召开资产运营服务一体化平台建设启动会

这三座大山，国企一定要翻过去

国企资产盘活，进入全新阶段

产业园区乙方，越来越难做了…

这6类资产，都是国企的金矿！

以数赋能营销创新 | 新盛彭寓召开营销数字化管理平台上线会

这批国企，利润还在高速增长！

新规落地，城投的考验来了

这个赛道，被严重低估了

非税收入大增，国企贡献巨大！

央企考核，全面走向“个性化”

资产评估造假，后果很严重

不搞透这3点，做不好数字化！

趋势确立！国央企也着急了

1个月查处2万余起！中央动真格了

国有资产盘活，思路完全打开了

产业园区同质化，已引起中央关注

国资的运营现状，令人惊叹

数字驱动智慧经营丨徐高新&明源云营销管理数字化项目正式启动

国企下场收房，闯出了一条新路

城投变产投，大有可为

3.3亿平米土地待开发，城投压力山大

多地政府纷纷撤销这一机构，啥情况？

国央企陷入这些误区，很危险

国央企反内卷，该动真格了

100多位国企老总齐聚，谋划这件大事

这个风口，国央企必须要抓住！

国资委第一轮巡视，暴露了很多问题

这个战略，国央企高度统一

中国城市资产的价值，将被重新定义

保障房的路，越走越宽了！

中央首提防内卷，信号不简单

国资开始下场抄底！时候到了？

分类

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉