中央动真格了,干就完了!

楼市   2024-10-09 18:21   江苏  

最近几天,中央连续释放政策红利,大大超出市场预期。楼市、股市群里,都重新洋溢起久违的乐观气氛。


此前,美联储宣布降息之后,我们的LPR并未下调,让不少人的预期落空。如今却火力十足,「促进房地产市场止跌回稳」等新表述令人备感振奋。


有人认为,政策之所以从「保持定力」转向最近「做了180度」的大转弯。是因为,中央这次是真的急了。


对此,小明基本表示认同。经过几年的调整,目前国内包括房地产在内的大量资产已经变得极具性价比,外资频频抄底。如果资产价格继续下跌,会导致全社会滑向「费雪漩涡」,地方化债困难,消费需求也将被抑制……中央当机立断推出超预期的政策组合拳,就是要阻断这一负向反馈机制,重启正向循环。从目前的市场反应来看,效果还是很不错的。大家对可以乐观一点了。



9月24日,央行行长在国新办发布会上宣布,降低存量房贷利率,平均降幅约0.5%。给万千购房者吃下了定心丸,也为消费打了一针强心剂。


此前,身边有不少人怀疑:存量房贷利率恐怕很难再降。理由是,银行的净息差已经很低了——国家金融监督管理总局公布的数据显示,2024年上半年商业银行净息差为1.54%,比去年同期下降了20个基点,低于1.8%的安全线。


但小明坚定认为一定会降,无非是时间早晚的问题。


因为房子占中国居民资产总额近70%的比重,且绝大部分人都是按揭买房。2019年,房贷一度占中国居民中长期贷款的76%左右。当时,市场仍然比较热,不仅房价高,利率也高。最近几年的调整,让近七八年购房的群体都在高位站岗。引发提前还贷潮。截至2024年6月末,中国个人购房贷款余额为37.8万亿元,占居民中长期贷款的比例下降到62.4%。今年上半年,仅六大行的个人房贷就缩水了3119亿元。


除却少部分炒买炒卖者,绝大部分购房者是刚需、改善群体,是为美好生活的奋斗者,是整个社会的中坚力量。他们节衣缩食提前还贷的结果,是消费支出的萎缩:假期出游的人看着很多,但人均消费支出却在下降。


2010-2019年社零的年平均增速是10.4%。今年前7个月社会消费品零售总额同比仅增长了3.5%。而且,越是热点城市,消费萎缩得越快。今年6月,北上广深四个一线城市的社会消费品零售总额的增速,都是负的。


如果不采取有力措施,缓解居民的还贷压力,将会导致全社会滑向「费雪漩涡」——资产价格下跌→居民拼命还债→资产价格进一步下跌……带来的结果是,债务人还得越多反而欠得越多。


降低存量房贷利率,就是给在房贷利率高位站岗的购房者们减轻月供压力,放慢提前还贷的速度。



当然,光减轻月供压力还不够。如果资产价格继续下跌,居民还是会被动或主动提前还贷,甚至直接断供。


不管你承不承认,房地产本身都是自带金融属性的,如果价格持续走低,就很难吸引增量资金入场。


所以,9月26日的政治局会议罕见地表态「要促进房地产市场止跌回稳」。相应的措施有——对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量;加大「白名单」项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地;调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策。点这里,帮你盘清资产家底 · 掌握经营效益 · 加强资产监管
为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励,9月24日,央行已经宣布,将保障性住房再贷款政策中央行出资的比例,由原来的60%提高到100%,加快推动商品房的去库存进程。


很显然,高层已经深刻认识到,房地产真正的价值来源于存量,拯救房地产不是地方政府卖更多的地,开发商卖更多的房,而是要把「保住存量不动产的价值」作为房地产政策的头号目标。


因为,房地产和股票市场一样,存量部分的价值是由其交易的部分决定的。保住存量的前提是恢复房地产市场的流动性,否则,没有人接手的不动产没有任何资本价值。


市场流动性起来了,增量市场自然会慢慢的好起来,城投公司手里的大量土储(拿地未开工面积近3.3亿平方米),也就有了更好的出路,地方债化解也会更顺利。


央行敢这么做,政治局会议敢这么放话其实是有底气的,因为经过几年的调整,目前不少不动产的回报率已极具吸引力,外资开始频频抄底。


最典型的是,3月30日大连万达商管集团与太盟投资集团、中信资本等5家机构正式签署投资协议,联合向大连新达盟商业管理有限公司(以下简称「新达盟」)投资约600亿元,合计持股60%。


作为近5年在中国私市股权市场中单笔最大规模交易,未设置对赌协议,且款项一次付清,这些细节体现了投资人对新达盟发展前景的信心。


9月20日,中国奥园发布公告宣布,引入战略投资者中东投资集团Multi Gold Group Limited成为公司第一大股东,创始人郭梓文也将董事局主席职位拱手让给中东投资集团。


喜达屋资本的创始人Barry Sternlicht说,房地产投资要成功只需要三步:1.低于重置成本买入,2.如果有长期杠杆应该尽可能使用,3.慢慢等待,时间和自然增长会解决所有问题。


如今,外资无论是抄底股票还是实物资产,都有类似的味道——超跌之下,资产价格正变得极具吸引力。点这里,帮你盘清资产家底 · 掌握经营效益 · 加强资产监管



中国居民家庭资产配置,房子占比70%左右这件事,一直被广为批判。多年前小明就发文驳斥过这一观点。因为,就世界范围来看这个占比并不离谱。


第一太平戴维斯斯(Savills)发布的报告《私人财富全球之旅》显示,2015年,在房地产、股权、债券、黄金等多种资产形式中,房地产总市值接近217万亿美元(如下表所示),是世界生产总值的2.7倍左右,约占全球主流资产总值的60%,是国家、企业和个人财富的重要储存方式!


△来源:第一太平戴维斯研究部、国际结算银行


这其中,住宅物业在房产的占比量最大,约占全球房地产总值的75%,涵盖了大约25亿户的家庭,与普通家庭财富之间有着密切联系,高端商业地产与农业物业则分别占13%和12%。


值得一提的是,《私人财富全球之旅》全球资产价值的计算未包括非正式的小区商业物业(工作室、小型办公室、商铺和小型商用物业)价值。


当然,这是大概10年前的数据了。那我们来看看近期的数据。


美股的长牛被很多人津津热道,美国居民家庭的资产配置中房产占比不到40%,按理,股市是美国居民财富的主要增量。


然而,美国当地时间9月12日,美联储发布的最新《美国金融账户》报告显示,截至今年第二季度末,美国人的累计净资产为163.8万亿美元,比一季度末的161万亿美元增长了近2%,这主要是由于美国房地产市场的价格持续上涨。


△来源:美联储


而言,房地产价值增加了1.8万亿美元,股票价值增加了7000亿美元。特别值得一提的是,美国股市在6月份创下了历史新高,标普/Case-Shiller房价指数(S&P/ Case-Shiller Home Prices Indices)也创下历史新高。


财富效应,是可以带动消费增长的。因为当消费者看到自己的净资产上升时,他们会有信心花更多的钱,反之亦然。



当前,市场并不缺钱。缺的是信心。信心比黄金更重要。央行数据显示,今年前8个月人民币存款增加12.88万亿元。其中,住户存款增加9.65万亿元。8月末本外币存款余额303.21万亿元,同比增长6.6%。


这时候,只有超预期的政策力度,才能收到四两拨千斤的奇效,快速扭转局面。最近,中央就是这么干的:


9月24日,国新办发布会宣布的政策超预期;9月26日中午,新华社盘中播发了当天上午举行的政治局会议新闻通稿;9月27日一大早,央行就宣布下调存款准备金率0.5个百分点,向金融市场提供长期流动性约1万亿元……决策层对市场的呵护,由此可见一斑。


悲观者正确,乐观者前行。超预期政策持续护航之下,接下来的事情就变得简单了:撸起袖子加油干就是了。对,干就完了!(作者:明源不动产研究院总编、首席研究员 艾振强)



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江苏明源云
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