中央动真格了，干就完了！

楼市 2024-10-09 18:21 江苏

最近几天，中央连续释放政策红利，大大超出市场预期。楼市、股市群里，都重新洋溢起久违的乐观气氛。

此前，美联储宣布降息之后，我们的LPR并未下调，让不少人的预期落空。如今却火力十足，「促进房地产市场止跌回稳」等新表述令人备感振奋。

有人认为，政策之所以从「保持定力」转向最近「做了180度」的大转弯。是因为，中央这次是真的急了。

对此，小明基本表示认同。经过几年的调整，目前国内包括房地产在内的大量资产已经变得极具性价比，外资频频抄底。如果资产价格继续下跌，会导致全社会滑向「费雪漩涡」，地方化债困难，消费需求也将被抑制……中央当机立断推出超预期的政策组合拳，就是要阻断这一负向反馈机制，重启正向循环。从目前的市场反应来看，效果还是很不错的。大家对可以乐观一点了。

9月24日，央行行长在国新办发布会上宣布，降低存量房贷利率，平均降幅约0.5%。给万千购房者吃下了定心丸，也为消费打了一针强心剂。

此前，身边有不少人怀疑：存量房贷利率恐怕很难再降。理由是，银行的净息差已经很低了——国家金融监督管理总局公布的数据显示，2024年上半年商业银行净息差为1.54%，比去年同期下降了20个基点，低于1.8%的安全线。

但小明坚定认为一定会降，无非是时间早晚的问题。

因为房子占中国居民资产总额近70%的比重，且绝大部分人都是按揭买房。2019年，房贷一度占中国居民中长期贷款的76%左右。当时，市场仍然比较热，不仅房价高，利率也高。最近几年的调整，让近七八年购房的群体都在高位站岗。引发提前还贷潮。截至2024年6月末，中国个人购房贷款余额为37.8万亿元，占居民中长期贷款的比例下降到62.4%。今年上半年，仅六大行的个人房贷就缩水了3119亿元。

除却少部分炒买炒卖者，绝大部分购房者是刚需、改善群体，是为美好生活的奋斗者，是整个社会的中坚力量。他们节衣缩食提前还贷的结果，是消费支出的萎缩：假期出游的人看着很多，但人均消费支出却在下降。

2010-2019年社零的年平均增速是10.4%。今年前7个月社会消费品零售总额同比仅增长了3.5%。而且，越是热点城市，消费萎缩得越快。今年6月，北上广深四个一线城市的社会消费品零售总额的增速，都是负的。

如果不采取有力措施，缓解居民的还贷压力，将会导致全社会滑向「费雪漩涡」——资产价格下跌→居民拼命还债→资产价格进一步下跌……带来的结果是，债务人还得越多反而欠得越多。

降低存量房贷利率，就是给在房贷利率高位站岗的购房者们减轻月供压力，放慢提前还贷的速度。

当然，光减轻月供压力还不够。如果资产价格继续下跌，居民还是会被动或主动提前还贷，甚至直接断供。

不管你承不承认，房地产本身都是自带金融属性的，如果价格持续走低，就很难吸引增量资金入场。

所以，9月26日的政治局会议罕见地表态「要促进房地产市场止跌回稳」。相应的措施有——对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量；加大「白名单」项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地；调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策。点这里，帮你盘清资产家底 · 掌握经营效益 · 加强资产监管

为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励，9月24日，央行已经宣布，将保障性住房再贷款政策中央行出资的比例，由原来的60%提高到100%，加快推动商品房的去库存进程。

很显然，高层已经深刻认识到，房地产真正的价值来源于存量，拯救房地产不是地方政府卖更多的地，开发商卖更多的房，而是要把「保住存量不动产的价值」作为房地产政策的头号目标。

因为，房地产和股票市场一样，存量部分的价值是由其交易的部分决定的。保住存量的前提是恢复房地产市场的流动性，否则，没有人接手的不动产没有任何资本价值。

市场流动性起来了，增量市场自然会慢慢的好起来，城投公司手里的大量土储（拿地未开工面积近3.3亿平方米），也就有了更好的出路，地方债化解也会更顺利。

央行敢这么做，政治局会议敢这么放话其实是有底气的，因为经过几年的调整，目前不少不动产的回报率已极具吸引力，外资开始频频抄底。

最典型的是，3月30日大连万达商管集团与太盟投资集团、中信资本等5家机构正式签署投资协议，联合向大连新达盟商业管理有限公司（以下简称「新达盟」）投资约600亿元，合计持股60%。

作为近5年在中国私市股权市场中单笔最大规模交易，未设置对赌协议，且款项一次付清，这些细节体现了投资人对新达盟发展前景的信心。

9月20日，中国奥园发布公告宣布，引入战略投资者中东投资集团Multi Gold Group Limited成为公司第一大股东，创始人郭梓文也将董事局主席职位拱手让给中东投资集团。

喜达屋资本的创始人Barry Sternlicht说，房地产投资要成功只需要三步：1.低于重置成本买入，2.如果有长期杠杆应该尽可能使用，3.慢慢等待，时间和自然增长会解决所有问题。

如今，外资无论是抄底股票还是实物资产，都有类似的味道——超跌之下，资产价格正变得极具吸引力。点这里，帮你盘清资产家底 · 掌握经营效益 · 加强资产监管

中国居民家庭资产配置，房子占比70%左右这件事，一直被广为批判。多年前小明就发文驳斥过这一观点。因为，就世界范围来看这个占比并不离谱。

第一太平戴维斯斯（Savills）发布的报告《私人财富全球之旅》显示，2015年，在房地产、股权、债券、黄金等多种资产形式中，房地产总市值接近217万亿美元（如下表所示），是世界生产总值的2.7倍左右，约占全球主流资产总值的60%，是国家、企业和个人财富的重要储存方式！

△来源：第一太平戴维斯研究部、国际结算银行

这其中，住宅物业在房产的占比量最大，约占全球房地产总值的75%，涵盖了大约25亿户的家庭，与普通家庭财富之间有着密切联系，高端商业地产与农业物业则分别占13%和12%。

值得一提的是，《私人财富全球之旅》全球资产价值的计算未包括非正式的小区商业物业（工作室、小型办公室、商铺和小型商用物业）价值。

当然，这是大概10年前的数据了。那我们来看看近期的数据。

美股的长牛被很多人津津热道，美国居民家庭的资产配置中房产占比不到40%，按理，股市是美国居民财富的主要增量。

然而，美国当地时间9月12日，美联储发布的最新《美国金融账户》报告显示，截至今年第二季度末，美国人的累计净资产为163.8万亿美元，比一季度末的161万亿美元增长了近2%，这主要是由于美国房地产市场的价格持续上涨。

△来源：美联储

而言，房地产价值增加了1.8万亿美元，股票价值增加了7000亿美元。特别值得一提的是，美国股市在6月份创下了历史新高，标普/Case-Shiller房价指数（S&P/ Case-Shiller Home Prices Indices）也创下历史新高。

财富效应，是可以带动消费增长的。因为当消费者看到自己的净资产上升时，他们会有信心花更多的钱，反之亦然。

当前，市场并不缺钱。缺的是信心。信心比黄金更重要。央行数据显示，今年前8个月人民币存款增加12.88万亿元。其中，住户存款增加9.65万亿元。8月末本外币存款余额303.21万亿元，同比增长6.6%。

这时候，只有超预期的政策力度，才能收到四两拨千斤的奇效，快速扭转局面。最近，中央就是这么干的：

9月24日，国新办发布会宣布的政策超预期；9月26日中午，新华社盘中播发了当天上午举行的政治局会议新闻通稿；9月27日一大早，央行就宣布下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元……决策层对市场的呵护，由此可见一斑。

悲观者正确，乐观者前行。超预期政策持续护航之下，接下来的事情就变得简单了：撸起袖子加油干就是了。对，干就完了！（作者：明源不动产研究院总编、首席研究员艾振强）

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江苏明源云

明源云，是国内领先的不动产生态链数字化解决方案服务商，香港联交所主板上市（0909.HK），秉承“深耕数字科技，助力产业升级”的使命，累计为超7000家不动产开发、运营企业提供了数字化产品与服务。这里是江苏区域，感谢您的关注！

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