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二十届三中全会审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，其中，强调了优化土地管理的重要性。该决定中提到要健全同宏观政策和区域发展高效衔接的土地管理制度，优先保障主导产业和重大项目的合理用地需求，同时提升土地要素配置的精准性和利用效率。此前，自然资源部会同国家发展改革委等部门，于今年6月结合各地实践探索，研究出台了三个方面18条政策措施，旨在妥善处置和盘活闲置存量土地，为企业纾困解难、减轻财务负担。具体涉及鼓励开发、促进转让、规范收购收回等内容。紧接着，7月国有企业土地资产盘活专项基金成立仪式在京举行，该专项基金首期规模300亿元，盘活标的为土地及附属建筑物，盘活业态为产业园、保租房、人才公寓、“平急两用”公共基础设施、战略性新兴产业用地，以金融杠杆撬动土地资源的潜在价值，为城市发展注入新的活力与动力。步入8月，自然资源部发布了《关于深化土地市场改革促进高质量发展的指导意见（征求意见稿）》，该意见稿进一步细化了土地要素市场化配置的具体措施，明确提出要加快建立城乡统一的建设用地市场，推动土地资源向高效益、高附加值领域流动。同时，意见稿还强调了混合用地模式的推广，鼓励各地在符合规划的前提下，探索多功能混合用地的开发与利用，以提高土地利用的灵活性和综合效益。土地，作为城市发展最重要的资源要素，也是各地政府管理的重要国有资产。土地资源对国家的经济发展、城市化进程、社会稳定和国家安全具有战略性重要性。因此，国家和地方各级政府通过科学规划、合理出让及高效管理土地资源，引导经济结构调整，推动城市合理布局，实现增量土地高效利用，存量土地活化利用。随着地方经济的蓬勃发展和各地之间竞争的加剧，地方政府常常需要通过借债的方式来进行大规模的基础设施建设，以改善地区的生活和商业环境，从而吸引更多的投资和人才流入。在这个过程中，国有企业在推动城市化进程、补充地方财力、以及推动城市基础设施建设等方面发挥着关键作用。然而，随着时代的变迁和经济形势的演变，这种关系也在不断地发生着变化。如今，在新时代背景下，国有企业在如何更好地挖掘土地资源的价值面临着新的挑战与机遇。在土地资源的管理上，不仅包括存量土地，还包括新增土地，国企应全面考量两者的科学配置。存量土地重在盘活，增量土地重在规划。要深入贯彻总书记关于城市规划的重要论述，如成都公园城市的规划理念，注重绿地、生态系统和环境的保护，使城市更加宜居、宜业。合理的规划有助于城市发展，促进城市管理现代化、产业转型升级，并有效提升城市韧性，实现可持续发展。在盘活存量土地资源方面，当前主要盘活策略包括四种：一是处置与整合，其中包括低效无效资产的处置和优质资产的整合优化。低效无效资产处置主要通过盘点梳理低效、僵尸资产，依托地方AMC平台、产权交易所等渠道，通过拍卖、租赁、转让等方式按合理市场价格处置，增强资产的流动性。整合优化优质资产则是通过打造系统内资产运营管理平台，整合可运营的土地物业资产，实现集中化、规模化、专业化经营，为主业发展提供现金流支持。二是土地收储与置换，其中包括土地收储和置换。土地收储模式通过“自主改造+政府收储”模式，探索部分土地企业自主开发利用，支持企业主业和优势产业发展，部分土地交由政府收储，企业获得土地补偿金，政府增加土地储备，匹配市场需求，实现双赢局面。土地置换则是将企业自有低效用地或零散用地置换为面积更小、但价值更高的土地，并根据政府评估定价平衡差价，对腾退的流通业用地、工业用地，在收回原国有建设用地使用权后，在符合规划及本市产业发展要求前提下，经批准可以协议出让方式为原土地使用权人安排新的产业用地。三是改造升级，其中包括项目改造、挖掘资产新功能以及打造产业创新应用新载体。项目改造通过更新软硬件设施、重新定位业态功能等方式，提升项目品质。挖掘资产新功能则是通过整体规划、空间赋能和价值再造等手段，实现再开发利用和产业升级。打造产业创新应用新载体则是通过交通优化、业态调整等方式，打造产业创新应用载体，促进存量资产盘活。点这里，帮你盘清资产家底 · 掌握经营效益 · 加强资产监管
四是开发盘活，具体涉及土地开发利用、企业产业升级以及建设产业园区。在土地开发利用方面，主要包括土地开发销售，具体而言，根据存量土地用地性质，将土地开发为住宅、办公楼宇、产业园区，通过对外销售、租赁等方式，实现经营性收益。此外，还涉及一二级联动开发。企业首先进行一级开发将现状土地进行拆迁安置，达到二级开发条件。随后，通过土地收储后的招拍挂方式进行土地摘牌，完成土地的二级开发。这一模式需要企业跟政府具有很高的默契度，否则在完成土地一级开发后，可能无法保证通过市场动作摘牌再进行土地的二级开发。另外，还有一二三级联动开发模式，将企业存量土地纳入片区开发、城市更新领域、产业园区、特色产业小镇、产业新城等产城融合项目，与其他地块采取“一二三级”联动模式进行开发建设运营。
在企业产业升级方面，可优先利用存量土地自主开发建设企业总部、生产研发基地、营销展贸中心、业务科研用房等，支持企业商务办公和企业主业发展。或者，根据企业自身的发展方向，通过产业的升级改造，发展与企业发展本身相关的科技研发或者其他文化创意、现代服务等功能的产业，并以此为契机，推进企业转型升级。在建设园区与产业基地方面，可以利用M0、M9产业用地政策，围绕企业主业和特色，打造特色主题园区，突出企业产业优势，实现企业产业链上下游的有机链接，进而打造产业生态圈。同时，可以打造产业孵化基地，结合“工改工”、“工改商”、“微改造”等政策，开发建设产业综合体和孵化空间，通过打造完整的产业链条创业孵化育成体系和运营服务平台，吸引行业上下游龙头企业和创新企业入园发展。随着央地有关资产盘活和土地盘活政策和支持细则的进一步落地，土地盘活的方向和方式方法进一步明晰，国企首先要做的就是深度研究国家和地方有关政策，把提高土地资源利用率放在首要位置，积极探寻新思路新方向，去真正的实现国有资产的保值增值。对于难点问题的解决，牢记两个核心要素：首先对具体权属问题、账证不符问题、规划不符问题、划拨问题等有针对性地进行解决。其次，需要判断存量土地是否具备规划可行性、符合市场需求、经济指标是否达预期、可操作执行的情况，这是至关重要的。点这里，帮你盘清资产家底 · 掌握经营效益 · 加强资产监管
对于土地资源的管理，无论是增量还是存量，都迫切需要提升规划投资能力和建设管理能力。这两种能力的强化，不仅是土地资源高效利用的关键，更是最大化其经济和社会效益的保障，进而促进城乡的协调发展，推动城市走向更加绿色、宜居、可持续的方向迈进，助力构建更加繁荣、和谐的社会环境。在探索土地价值挖掘方向时，处于不同发展阶段城市的国有企业，需顺应区域发展阶段重点来规划公司项目组合，适度超前，做城市发展的引领者，在制定投资规划时，需特别注意以下几个方面：深度挖掘土地综合利用潜力。为了充分挖掘土地的综合利用潜力，国有企业应重点关注多功能项目的综合开发，涵盖商业、住宅和公共设施等领域，以实现土地价值的最大化。在这一过程中，国有企业需要坚持公益性项目与经营性项目的“双轮驱动”策略，以确保项目的可持续发展。为实现这一目标，国有企业应积极与城市规划相关部门及民营企业合作，共同制定并实施综合规划方案。拓展新兴产业与创新发展模式。产业是发展的根基，因此，土地资源的利用应与产业规划布局紧密结合。在新兴产业加速发展的背景下，国有企业应积极探索新兴产业发展模式，例如数字经济、生物科技、智能制造等，通过引进和培育高新技术企业，国有企业可以充分利用土地资源，促进产业发展。同时，建设产业园区、科技创新中心等基础设施，也是重要的举措，有助于将土地价值转化为经济增长点。推动城市更新与老旧区改造。重点推动城市老旧区改造和城市更新项目，提升土地利用效率和城市功能品质，同时增加土地价值，注重吸引社会资本参与，共同推动城市更新项目的实施。注重土地资源保护和可持续利用。国有企业应当注重土地资源的保护和可持续利用，避免过度开发导致资源浪费和环境破坏。通过科技手段的精准规划和管理，以最小的开发成本实现最大的土地利用效益，将有助于平衡经济发展与生态环境的关系。此外，采用可再生能源和清洁技术也是实现土地资源可持续利用的重要途径。以上策略可以帮助国企更好地挖掘土地价值，实现经济效益和社会效益的双赢。点这里，帮你盘清资产家底 · 掌握经营效益 · 加强资产监管项目作为城市建设的基本单元，其管理水平的高低直接关系到城市发展的质量与成效。对于国有企业而言，项目的成功运作更是企业稳健发展的根本保障。为了项目的顺利进行。首先项目设计需要考虑到城市的发展规划和布局，将项目与城市规划相结合，确保项目的定位与城市整体发展方向一致。因此，设计能力不仅包括对项目的可行性研究、前期方案设计、报批报建等工作，还需融入上位城市规划的内容及项目定位。随着项目的复杂性增加，设计能力的提升对项目成功实施尤为重要。企业需要加强对项目前期设计的重视，提升团队的专业水平，确保项目的科学性和可行性，同时与城市规划紧密衔接，实现项目与城市整体发展的协调。其次，项目建设管理能力是确保项目成功的基础。项目管理涉及众多且复杂的要素，有效地整合这些要素，构建体系化的管理方法论，是确保多项目成功实施的重中之重。因此，国有企业应进一步加强对项目管理的重视，提升管理团队的专业素养，确保项目的科学性、可行性和可持续性，从而更好地支撑企业的长远发展。总而言之，在土地资源价值挖掘方面，存量重盘活，方式包括：处置与整合、土地收储与置换、物业提质增效以及开发盘活等。增量重规划，合理的规划投资能力是项目成功的基石。※ 这是2024年明源不动产研究院「资产管理」主题文章第27篇。（更多详细内容，敬请点击页面左下角【阅读原文】按钮，购买明源不动产研究院即将出炉的《国企三资盘活》书籍）。
