产业园区同质化，已引起中央关注

楼市 2024-08-28 18:06 江苏

据前瞻产业研究院统计，当前我国共有超78000个产业园区。另据公开数据显示，预计到2025年园区总供应量将突破62亿平方米。

一方面是数量多、供应量大。另一方面，我国产业园区的同质化现象，正导致资源的浪费。

不少园区为了争夺有限的企业资源，不断降低入驻门槛，甚至出现了恶性竞争的情况。企业开始质疑园区的管理能力和长远发展潜力，导致一些优质企业选择离开。

现在，产业园区同质化严重程度，已经引起了中央高层的注意。前不久，国务院印发通知，把“促进产业园区提级扩能”列为了重要任务，并强调要推动同质低效产业园区整合升级，构建高水平专业化产业服务支撑平台。

面对这个新任务，园区应该怎么做呢？要从同质竞争向差异发展转变，不是一件容易的事，需要全盘考虑。

定位要“差异化、特色化”

政府要做好统筹规划

要想避免园区同质化发展，核心在于定位。定位不是看别的园区做得好，就复制粘贴，这样定位，往往为园区未来发展设下了难以逾越的鸿沟。

由于定位错误，导致园区出现各种问题的案例不胜枚举。

有的园区，是初期定位同质化。

某城市汽车产业发达，该市有一处占地约1100亩，总建筑面积约百万平方米的汽车产业园，定位是“超越传统工业园的超大型现代化产业园区”。

1100亩有多大？相当于102个国际标准的足球场。这么大的产业园，现状却是这样——

园区里不少水泥路面已破损，绿化带遍布着废弃的建材和白色垃圾，甚至有人在空地上开荒种菜。

目前园区内存续企业仅10家，除少数精密机械加工、汽车零配件公司外，几乎没有其它与汽车产业相关的企业。厂房一层大多租给一些仓储物流、家居建材等公司当仓库，二层及以上大多空置待租，该情况如果没有好转，后期就有可能成为待盘活的低效资产。点这里，帮你盘清资产家底 · 掌握经营效益 · 加强资产监管

问题出在哪？该园区在前期定位时，寄希望于汽车产业的蓬勃发展，这样大规模、大体量的园区，能够吸引上下游产业链中的企业入驻，没有认真评估周边的产业同质化经营带来的影响。

有的园区，是发展过程定位同质化。

某城市有两个相邻的产业园区（简称A和B），起初，两个园区都充满了活力，各自引进了一些制造业企业。政府提供了各种优惠政策，如税收减免、土地租赁优惠等，以吸引更多的企业入驻。

随着时间的推移，两个园区开始意识到彼此的存在，并展开了激烈的竞争。为了吸引更多的企业，它们开始互相模仿对方的策略和做法。A推出了新的税收优惠政策，B很快也推出了类似的措施。A建设了新的研发中心，B也不甘示弱地建设了一个更大、更豪华的研发中心。

几年下来，两个园区的企业类型变得越来越相似，主要都是电子产品制造和纺织业。由于缺乏特色和差异化，企业开始感到困惑和不满。它们发现，无论选择哪个园区，得到的政策和服务都差不多，难以做出有意义的区分。

以上都是园区定位失败的不同表现，除了园区自身缺乏“差异化”、“特色化”理念外，当地政府也有一定责任。

政府在进行产业布局时，要做好统筹规划，从源头避免定位同质化现象的发生。

四川省德阳市现有国家级高新区、经开区各1家，省级高新区、经开区各3家，2023年，德阳市国省级产业园区合计产生营业收入6081.1亿元。这样的成绩，得益于“一县一园区”策略。

德阳各产业园区围绕本地县域资源禀赋和历史基础，认准主导产业大力培育招引企业。

旌阳区打造以天府数谷为核心的数字经济产业生态集群，大力发展数字经济产业。

绵竹高新区、德阿产业园，正在建设全国具有影响力的锂电池材料生产基地。园区内的致远锂业，销售收入和产量已成长为全国基础锂盐行业前10名。

什邡经开区已经形成以航空航天装备制造、绿色建材、先进材料为核心的产业集群，2023年园区总营收600.7亿元、主导产业营收445.5亿元。

......

不是所有城市都是北上广深，像德阳市这样“一县一产业”、“一县一园区”，通过差异化定位发展的西部三四线城市，值得其他地方参考学习。

因园施策

重组整合升级

产业园区在不同生命周期，都伴随着资产整合重组。从运作特征上看，产业园区企业经历了初创性整合重组阶段、成长性整合重组阶段、价值性整合重组阶段三大特征阶段，以此提升资产收益水平。

近年来，不少省市都出台了产业园区高质量发展规划。规划中，有一个明显趋势就是园区的整合，以此减少园区同质化现象，优化资源、资产配置。

浙江省在《关于整合提升全省各类开发区（园区）的指导意见》中，决定把全省开发区（园区）总数整合为134个，整合提升之前，全省开发区（园区）总数达1059个，按照整合提升总体方案，总数将减少约87%。

该举措全面吹响了浙江省产业园区体制机制创新的号角。以宁波为例，在这次整合行动中，全市298个开发区（园区）整合形成市本级管理平台3个和区（县、市）重点平台17个，管理机构和人员数量分别缩减60%和30%，整合力度为全省最大。

298个园区的整合过程，围绕“分类推进”、“因园施策”展开。

一是合并。基于现有的国家级和省级开发区（园区），遵循“择优保留名牌、政策叠加支持、适度调整范围”的原则，对地理位置相邻、产业类型相似的开发区（园区）进行实质性的合并与优化，将原有的164个开发区（园区）精简至20个。

以此促进产业集聚与资源共享。可以促进产业集群化，实现规模经济，降低生产成本，提高资源共享效率，增强抵抗市场风险的能力，并形成区域品牌效应。

二是升级。鼓励符合条件的111个园区进行升级改造，转变为小微企业园、特色小镇、创新与创业园或城市街区等新型发展模式，这些园区将不再设立专门的管理机构。

新模式有利于招商引资与区域发展。能提供更优质的产业发展生态，吸引优秀企业投资，同时集中资源和力量于重点园区建设，形成招商引资的优势。点我了解，智慧园区数智招商方案

还能带动产业升级与基础设施建设。满足产业结构调整的需求，促进基础设施与产业的融合发展。

三是淘汰。对此外的23个园区进行淘汰撤销，以退散进园、退污还绿为抓手，腾退土地约1415亩，并积极引导淘汰撤销园区中的企业向整合优化类园区集聚。

这有利于优化国土空间利用。能够提高国土空间利用水平，推动资源向园区集中，促进全产业链建设，推动资源集约利用和优化配置。

根据该方案，宁波力争到2025年，全市计划创建3个以上省级高能级战略平台，力争2个进入全国前十位，3个进入前三十位。

抓住时机

果断转型

当前，我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，产业园区的转型升级成为推动经济持续健康发展的重要途径。

此外，全球制造业价值链正在重构，我国产业园区需要调整产业结构，以适应新的国际竞争格局。

在产业园区发展的初期阶段，主要目标是满足企业的物理空间需求，即建设和提供办公场所，并收取租金。

但这种简单的模式已经逐渐过时。现在的企业对于产业园区有着更为复杂的需求，比如希望园区能够形成完善的产业链、提供投融资服务等。

有的高新技术企业在享受了一段时间的租金优惠后，甚至直接向园区运营商提出，如果不能帮助他们解决融资问题，他们将不会续签租赁合同。这反映了现代产业园区必须提供更加多元化的服务来吸引和留住企业客户。

以专业的生物医药专业园区为例。据方升研究统计，该类型园区一般会比周边园区租金高30%以上，利润空间较大。

企业难以承担高额租金，加上园区业务结构单一，而且相邻区县还有类似的园区，导致现在一些生物医药产业园面临着困境，正通过转型来渡过难关。

某头部生物医药产业园区，此前对入驻企业一向是精挑细选，必须是生物医药前沿科技研发企业，或是有技术突破的产业链上游企业，才会得到青睐。现在只要跟生物沾边，合成生物学、医美、化妆品等，甚至跟生物药没有直接关系的电子元器件，园区招商团队都开始主动接触。点我了解，智慧园区数智招商方案

除了生物医药产业园，有的文化创意产业园也通过转型来破解同质化问题。

成都东郊记忆文创园就是在多次转型中，才有了今天的成绩。其旧址是一个电子管厂，后来经改造转型为音乐公园，再然后转型为“东郊记忆·成都国际时尚产业园”。

但东郊记忆一直存在主导产业不突出、业态布局较低端等问题，曾经历连续10年亏损的状态，而且成都文创园众多，东郊记忆面临同质化经营困境。

2021年，集团针对下属国有独资公司团队运营园区存在的经营机制不活、专业程度不高的症结，引入专业运营机构整体运营园区，实施园区运营机制转换，推进整体转型升级。

这样的转型带来了明显的效果。去年园区吸引游客1000万人次，较转型前同比增加767.87万人次，增幅330%；园区平均租金价格达到95元/平方米/月，比转型前增长90%，园区物业出租率由68%提升至94%；实现园区租金收入8176万元，同比增幅13%；园区商家实现营收11亿元以上，较转型前增长161%......聚合带动链上企业入驻发展，辐射带动区域价值不断提升，实现了园区业态、品牌、管理、效益“四大提升”。

据前瞻产业研究院统计，在内地，各种文化产业园、创意园约有4000个，平均到每个省，有超120个，数量多很难避免同质化，要想降低其带来的影响，除了在前期定位要有独到的理念，在后期发展中，也需要找准时机、果断转型。

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江苏明源云

明源云，是国内领先的不动产生态链数字化解决方案服务商，香港联交所主板上市（0909.HK），秉承“深耕数字科技，助力产业升级”的使命，累计为超7000家不动产开发、运营企业提供了数字化产品与服务。这里是江苏区域，感谢您的关注！

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