如今，科技创新、产业升级成为大国博弈的主战场，实体产业无疑是经济强国的重要支柱。相应地，城市的经济发展更多依靠产业驱动带来新的增量，提升就业、带来税收，产生新的人才流、资金流。对国资国企而言，产业一定是接下来核心发力的战略方向，没有之一，如何构建自身的产业动能、盘活存量资产，成为摆在国资国企面前的重要课题。
但是，进军产业并非易事，产业有它天然的集聚性，有它的特点、历史和基因，不是随意可以复刻的。国企不仅要在纷繁复杂的细分赛道里寻找属于自身的“窄门”赛道，还要遵循产业规律，构建起匹配现代化产业体系的五项核心能力。以下小明就结合典型的国内外标杆企业案例来展开谈谈。
产业研判能力：
研判先行，做好产业落位和产品设计
随着科技的不断进步和市场的快速变化，产业发展日新月异，进军产业一定要研判和招商先行。
其一，产业有其发展规律，不同能级的城市、不同比较优势的区域，产业定位都会有所不同，对产业落位选择要做深入研判。
园区在确定主导产业的时候，应遵循“顺势而为”的原则，结合省、市的产业政策导向，基于当地的产业基础和资源禀赋，对产业链上下游进行深度剖析，掌握产业链中的关键环节和核心资源，寻找到好的产业集聚培育的方向。
同时，还要综合考虑政府意愿、人才引进、营商环境、土地资源情况等核心要素。在这些要素中，最关键的还是产业生态是否有集聚效应，能否发挥产业协同效应，打造规模经济。
比如进军航天航空产业，最适合的城市一定是北京，最好的区域一定是北京的海淀区，那里的航天产业链条齐全、航空院校力量强大，不管是从资金、产业链还是人才供应来说，北京海淀都是空天产业的首选。
其二，在园区产品设计上，同样要做好前期研判，厘清载体的空间需求。因为厂房与办公、研发之间的产品设计逻辑完全不同，只有匹配高标准的空间载体，才能为后续的产业招商打好基础。点我了解，智慧园区数智招商方案
以仓储物流产业为例，中国传统的物流仓储大部分建于90年代之前，主要以旧式仓库等老旧设施为主，建设标准和安保管理均无法满足现代化存储装配需求，高端仓储设施缺口巨大。
作为全球工业地产巨头的澳洲嘉民集团，在2005年进入中国市场时，通过精准的市场研判，敏锐地捕捉到了中国物流仓储市场的供求失衡，以及这种失衡背后对于高端仓储的巨大需求。在发挥其高端定制仓储优势的同时，嘉民还对中国的拓展策略因地制宜地进行了本土化改造，采取“先买地、再与客户谈定制意向”的模式，达成协议则定制，否则就开发标准仓库。由此，嘉民迅速填补了中国市场空白，在中国的拓展速度也大大加快。
其三，做产业园区，一定不是先建好园区再招商，而要在前期研判阶段就明确产业定位，在园区规划设计建设之前就要先想清楚客户需求，并进行前置招商。国内现在很多园区都是建完之后再去找客户，就很容易面临定位不精准、招商困难的问题。
对此，亦可借鉴澳洲嘉民的定制仓与标准仓相结合的模式，先做好精准的产业定位和目标客群定位，锚定该产业的头部企业，提前做大客户招商，再针对性地去做定制化的产业空间，比如实现80%的定制化开发，剩余20%根据其他入园企业的需求适当微调，不仅能大幅节约开发成本，还能打造更适配入园企业需求的产品。
算账估值能力：
算大账，注重园区资产增值溢价
企业布局产业一定要明确做产业园区到底赚什么钱，做到既算“小账”又算“大账”。
从产业园区的营收来源看，过往的产业园区主要是赚前端开发、土地增值的钱，或者顶多是赚园区租赁的钱。
园区租金收入要能够覆盖运营成本和贷款利息，这是最基本的要求，这也是对团队运营能力的考验，能不能把租金做高、能不能把空置率降下来是关键。同时，还要活用金融工具来平衡长短期现金流，比如园区在运营初期时往往存在资金缺口，这时候就可以去适当地跟政府争取一些可售型物业，用来平衡短期现金流。
未来，产业更多地是赚其他方面的钱，比如通过提供园区增值服务、产业配套服务实现盈利，再比如，通过早期投资入股入园企业，助力园区企业成长，赚取企业上市之后的增值溢价。
最重要的是，园区经过专业化运营之后，园区资产是可以实现大幅度的增值溢价的，也就是赚取园区未来增值溢价的钱，这才是产业园区最大的收益来源，所以国有企业一定要充分重视园区资产的增值溢价，算产业园区的大账。
招商运营能力：
生态招商运营，撬动资产价值
随着市场竞争的加剧和消费者需求的多样化，产业招商运营的难度和复杂性也在不断增加。未来，做产业园区一定是专业逻辑，重在产业招商和生态运营。
产业园区招商方面，需要强调的是，招商一定不是点对点的单个招商，而是从传统的“广告招商”转向“生态招商”。也就是说，要围绕着整个产业集群去打造生态链，优化营商环境和产业上下游配套，推动产业链的补链、延链、强链。未来，优秀的园区品牌，一定是具备产业生态价值和资源赋能价值。点我了解，园区数字化运营解决方案
深圳湾科技是优秀园区的标杆，依托园区创新及产业资源优势，深圳湾科技园区构建起了龙头企业、中小企业、初创企业的多层次的“热带雨林”大生态，龙头企业起到行业带动作用，中小企业提供服务和产业链配合，加上科技银行、科技保险、科技担保等专业服务子生态，这样构成的园区模式更具生态价值，也更能产生集聚效应。
再比如广州工控集团，作为由广钢、万宝、万力、广智四家老牌国企联合重组设立的集团，广州工控依托集团的产业资源，在园区导入产业资源并非难事，难的是如何串珠成链，如何与主业协同，提升高端产业资源的集聚力。
对此，广州工控锁定“先进制造”主业，梳理上下游产业链条和协同产业板块，通过大平台、大项目建设，重点打造新能源汽车零部件、高端装备制造、航材制造、轨道交通制造等专业化产业园区。
产业园区运营方面，做产业园区和做传统的增量开发业务思路完全不同。过去开发业务是“产销”逻辑，一次性生产和销售，赚的是快钱。未来做产业园区，需要长期持有，是“运营”逻辑，要能够跟客户产生更多的粘性，创造更多的服务场景，有持续的运营现金流。简言之，未来的园区运营是“出大汗、赚小钱、赚慢钱”，产业运营要站在资产全生命周期的角度，创造最大价值。
在这方面其实已经有不少标杆企业，找准园区特色资源，建立起了运营服务的“护城河”。比如中电光谷，围绕“P+EPC+O”模式，建设全流程的运营服务体系；联东U谷，走规模复制之路，以平台流量赢得更多的可能性，化“流量”为“留量”；和达高科深耕生物医药产业链，围绕企业全生命周期需求，打造专业化、精细化的产业服务；无锡新加坡工业园，依靠单点垄断式业务，成为园区运营业务收入的“奇兵”。
更为关键的是，运营的价值更在于“算大账”，用运营撬动资产价值，实现收益闭环。企业通过园区招商，产业孵化加上运营服务，让产业成长起来，实现园区稳定的现金流，而后通过资产证券化等金融工具顺利退出，将它的增值变现。所以，企业只有强化园区运营能力，才能将园区培养成产业高地，进而培养成资产高地，真正实现园区资产的增值溢价。
创投孵化能力：
抢抓资本红利，促进产业孵化
国内企业做产业园区，常见的最大挑战就是前端缺乏开发资金的支持。近些年来，政府产业引导基金成为重要资金来源，即通过政府部分出资，撬动社会资本，发挥财政资金杠杆放大作用，助推地方产业发展，这也顺应了政府从土地财政向股权财政转型的大趋势。
如今，各地产业引导基金纷纷落地，以“耐心资本”培育“产业之花”已经成为各地国资重要命题。根据清科研究中心发布的《2023年中国股权投资市场发展研究报告》数据，截至2023年底，我国累计设立产业引导基金2086支，认缴规模约7.1万亿元，2023年新设立的产业引导基金就有107支，认缴规模为3118.5亿元，政府产业引导基金已经成为了LP市场的重要资金来源。
以广州为例，2023年2月，广州市正式成立了1500亿的广州产业投资母基金和500亿的广州创新投资母基金，前者重点投资半导体与集成电路、新能源等战略新兴产业，后者重在投小、投早、投科技、投创新，促进成果转化。
国有企业也纷纷抢抓资本红利，比如广州工控，持续完善产业金融服务体系，通过专项发展基金、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等多种模式，打通国企产业融资路径，目前已建立了覆盖天使、VC/PE、并购等企业发展全生命周期的产业基金群，基金管理规模达300亿元。
2024年4月广州工控集团牵头成立两大百亿投资基金，分别与粤科金融集团及广州产投集团联合设立，推动广州市先进制造业全产业链优势加速构建。广州工控集团还与东湖高新集团组建了“工控高新前沿科技产业投资基金”，专注于前沿科技、战略性新兴产业和高成长性企业，覆盖产业园区的主要产业集群。
在产业孵化方面，广州工控亦走在前面，其协同工控资本，搭建异地孵化器，将产业链内的外地企业导入广州本地，推动科技成果转化。比如早在2022年9月，广州工控就与湖北联投共建了“广州工控—武汉创新创业孵化中心”，采用“政府主导+企业化管理+市场化运作”方式，双方联合，共同建设集专业孵化、资源对接、招才引智、科技招商于一体的科技孵化平台。
“一花独放不是春，百花齐放春满园”，一个深厚的产业生态土壤并不能完全依靠国央企一家之力，而是需要政、产、学、研等多方力量共建。
资产管理能力：
完善退出通道，实现循环投资
产业园区的盘活和增值溢价，本质是国有资产的保值增值，企业布局产业所需的底层能力就是资产管理能力。对国资国企而言，产业园区作为长期持有的资产，其核心价值就是实现资产的保值增值，再在产业运营过程中提升运营现金流，并实现资产的增值溢价。此外，在资本市场上运用更多的金融创新手段，实现循环投资。头部国企都在用的云资管平台，点击了解
值得强调的是，资本退出是企业做产业运营实现资本循环和增值的重要环节。产业园区的开发周期长、投资量大，国内企业做物流等产业园区，除了前述提到的前端缺乏开发资金的支持，后端则是缺乏退出通道。
为了实现有效的资本退出，企业需要建立完善的资本退出机制和渠道，确保在合适的时间和方式下实现资本的退出，积极探索多元化的退出方式，如股权转让、IPO上市、资产证券化等多种方式。
同时，加强对市场变化和风险趋势的分析和研判、以及退出时机的把握和节奏，确保资本退出的顺利进行和最大化收益。此外，还可以通过加强与金融机构的合作，探索更加灵活多样的资本退出方式，获取更多的融资支持和退出渠道。
仍以广州工控为例，除了在产业园区项目前期“投、融、建”阶段，通过专业化基金运作撬动社会资本、实现债权或股权类融资外，在项目运营阶段，广州工控也积极谋划资产证券化项目，打通资本市场的退出通道，在产业园区通过高品质的综合运营获得稳定收益后，通过发行CMBS和REITs等实现运营上市和资产退出，提升投资回报率，为园区发展插上资本的翅膀。
总的来看，就国有企业的园区资产管理现状而言，从前端的盘点、经营，到运营盘活，通过资本的手段实现投融闭环和资本的循环投资，还有很长一段路要走。
结 语
如果说土地和房产是重要的空间载体，那么产业则是核心的内容载体，只有“空间+内容”，才能形成有机的良性循环，切实推动国企三资盘活。
作为建设现代化产业体系的主力军、排头兵，国资国企必须牢牢把握“高质量发展”这一首要任务，深化改革、加快国有经济布局优化和结构调整，促进现代化产业体系建设，而只有锻造上述五项核心能力，才能真正在产业赛道上走得更远，构筑企业长期发展的护城河。
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※ 这是2024年明源不动产研究院「产业园区」主题文章第14篇。
