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国有企业手中的资源，上升到城市视角来看，其实都是城市的资源，各地国资国企正是城市资源运营的主体。
然而，从现状来看，大量的城市资源还散落在城市政府各局委办的手里，没有到国企手中成为资产，因此也就没有更好地利用到企业经营的杠杆和资本市场的杠杆，这是非常可惜的。如何充分利用城市资源，将其转化成国有资产去做相应的盘活，实现国有资产的保值增值，并利用证券化手段实现资本的循环投资，是接下来国企需要去发力的重点。那么，城市资源到底包含哪些内容？每类资源应该如何充分盘活利用？国务院19号文明确了国有存量资产盘活的三大重点领域，在这个方向指引下，我们可以进一步将思维打开，触类旁通，其实还有更广阔的资产盘活空间。近年来，明源不动产研究院走访了大量的国资国企，与各地国资国企共研共创。经梳理沉淀，我们全新搭建了城市资源的“全资产”框架，根据国企自有资产类型和特性，以资源类型为划分标准，将城市资源划归为六大类，称之为“金、木、水、火、土、数”。城市资源的“全资产”框架，将助力国企颗粒归仓、聚沙成塔，使同类资产聚集形成规模效应，真正提升资产经营效率。接下来明源君就来分别展开谈一谈。
金：盘活经营性资产，提升资产经营效率
金，指的是具有经营权的矿山、砂石类资源，金融股权类资产，以及停车位、加油站、充电桩、广告位等经营性资产。那么这类资产应该如何有效盘活？很多地方国企手中的经营性资产往往规模大、业态多、分布散，对这些经营性资产应进行集约化利用，提升资产的经营效率。以停车位这类经营性资产为例，2022年以来，出让或拍卖公共停车位特许经营权，在全国范围内掀起了热潮，据统计，2023年1-5月近40个地方政府主体出让停车位经营权，以盘活公共停车位资源。地方政府转让停车位的买方，一般为当地的国有企业或城投公司。对于地方政府而言，停车位经营权属于存量资产，只有转让给国企或者城投公司，才能得以充分盘活，将一年一年收取的停车费转化为一次性上缴的25-30年的经营收入。对于国企或城投公司而言，在获得地方政府转让的停车位收费权后，通过提升运营能力，可以获取稳定的现金流收益，还可以将未来的收费权或者收益权作为质押继续融资。更重要的是，可以积极探索运用资产证券化手段，实现存量资产的退出和价值的放大。如此一来，不仅实现停车场从“资源”到“资产”再到“资金”的转化，更能实现资产的“资本化”，进一步推动循环投资。帮你打理好每平米资产，点击了解以重庆发展投资有限公司（简称重发公司）为例，其聚焦重庆市公租房商业资产的盘活。停车位作为公租房的硬件配套，重发公司大力探索市场化运营模式，择优引进了一家深圳的停车行业专业运营公司，采取“联合运营管理、基础保底收费、超额利润分成”模式，对11个公租房项目停车场，共计4万+个停车位进行智能化改造提升。比如引入全智能收费设备，更新停车场地设施，并与公安部门联网，全覆盖无死角监控，大大减少了车场出入口拥堵、增强了车主进场意愿。自2022年6月至今，通过空间数字化能力升级、绿色便民惠民服务升级、标准化服务质量提升和空间商业化增值等方式，重发公司公租房停车场资源实现了数字化盘活，国有资产焕发了新价值。而有了停车环境改善的加持，又极大地提升了公租房住宅入住率。
木：归集整合文旅资源，闲置资产华丽蝶变
木，指的是林业资源、公园等自然景观资源，以及文旅、教育、康养、医疗、体育、会展等与文化相关的资源。如今，文化旅游消费成为热门消费场景，各大城市也都在加大投入和宣传力度，彰显地方文化特色和特色旅游资源，推动大文化与大旅游的深度融合。在此过程中，盘活城市现有的文旅资源就显得尤为重要。长沙城发集团是盘活地方文旅资源的优秀代表，长沙是历史文化名城，但文旅资源比较分散，好似散落的珍珠。长沙城发“串珠成线、以线带面”，打造富有湖湘特色的文旅产品体系。在资产盘活过程中，长沙城发积极探索文旅转型的新思路、新模式，充分利用策划引领、媒体资源优势，加速文旅资源的归集、整合和提质升级，并活用互联网手段驱动网红效应，撬动线上、线下联动杠杆，让闲置的资产动起来。杜甫江阁是长沙市规模最大的仿唐建筑群，是长沙城发打造的标杆文旅项目之一。在盘活该项资产的过程中，长沙城发遵循“保持原貌、提升品质、利旧修缮”的原则，从硬件设施、功能动线、运营提质等方面进行升级。比如打造诗圣展厅，通过深入挖掘杜甫寓湘期间的经历和所创作诗歌的文化内涵，以“客身天地”、“鸥寄湖湘”、“寓居长沙”、“千秋诗圣”四个篇章，展示湖湘文化视角下，伟大诗人杜甫的忧国诗情和人格精神。不仅如此，杜甫江阁还以文化为内核、以文旅为载体，打造以展陈为主，微剧场、交互体验于一体的“诗圣文化沉浸式体验精品景点”和“国学文化研学教育基地”。通过数字陈展更新、互动式体验升级、文创产品开发、营销活动引爆等形式，打造新场景、植入新业态、开发新产品，以组合拳形式提升景区游览体验。如今，杜甫江阁已华丽蝶变成为长沙市标志性网红打卡点。此外，坐落于橘子洲的一栋两层历史建筑，长沙城发借助橘子洲IP，通过打造《恰同学少年》的室内情景剧，通过各类新媒体手段，展现毛主席、蔡和森等青年时代的故事，为游客生动讲述百年前的中国和新青年的风采，通过文旅升级，实现了闲置资产的高效盘活。不仅如此，长沙城发还不断升级消费场景、激活文旅消费，比如将橘子洲的一处闲置水景房产，打造为长沙城发自营的文创品牌——橘市，运营一年以来，就自主开发了880个特色文创产品，实现增收近300万元。水：科技与资本加持，水资源盘活如虎添翼
水，指的是港口、供排水、污水处理等相关资源。作为城市民生基础领域，再生水的生产和使用，是提高城市水资源利用效率的重要一环。如今，各大城市在盘活城市水资源方面，不断拓展相关业务，包括水生态的构建与修复、水环境治理、污水处理运营，中水（再生水）供应、智慧水务检测检验、污水治理、水环境治理、中水回用等业务，同时，在符合双碳目标的基础上，实现再生水产业链的高效利用。重庆市江北嘴中央商务区投资集团在水资源利用方面，做出了创新实践。其充分利用江北嘴位于长江、嘉陵江两江交汇处的优越地理位置和丰富的水资源，通过水资源处理推进能源创新，打造重庆市级能源工程——江水源热泵集中供冷供热系统（即江水源工程）。利用嘉陵江的水温差进行供冷或供热，让江北嘴CBD的公共建筑全面用上了“水空调”，经过处理后的江水进入水空调供能时，温度最高可达42℃，最低可达5℃。除了“科技”为水资源利用插上翅膀，“资本”更是让水资源盘活如虎添翼。2021年6月，富国首创水务基础设施投资公募基金于上交所正式挂牌交易，成为国内首支上市的水务公募REITs，也是唯一一支以污水处理基础设施为基础资产的产品。事实上，全国很多地方国企手中都有与水资源相关的资产，但往往是大量的重资产投下去，却没有产生效益，带来大量资产的沉积。首创环保集团联合富国基金发行的这支水务公募REITs，通过资产证券化的手段，把历史沉积的资产变成资金，实现资源的循环利用，为各地国企激活水资源价值提供了绝佳参考。
火：把握片区能源运营新蓝海，拓展收益新赛道
火，指的是电力、燃气、能源等资源。地方国企在新一轮战略转型过程中，都在思考如何从“建城”到“营城”，思考有哪些城市资源可以有效运营并形成企业新的收益赛道，在这方面，片区能源运营正是一片广阔的蓝海。能源运营不仅有着巨大的市场，还有利于国企在开展片区开发业务时获取更加得天独厚的优势，使片区开发与片区能源运营形成良好的协同效应，为国企主业带来大量的营收。以长沙城发为例，十四五时期，其旗下能源公司以上市为导向，争做一流的“城市能源综合服务商”。长沙城发聚焦交通能源、区域能源、能源科技三大业务板块：其一，把握传统交通能源业务基本盘，优化交通能源站点布局，并与集团智慧出行业务合作，逐步布局充电站业务。其二，以马栏山能源站为试点，加快布局建设区域综合能源站。相比传统项目，区域能源系统冬季节能30%—40%，夏季节能15%—20%。如今，长沙城发已规划布局区域能源站17座，预计年减排二氧化碳达30万吨。其三，长沙城发与科技企业合作打造能源科技生态集群，重点推进能源业务向绿色、低碳领域转型延伸，助力长沙市加速实现双碳目标。总的来说，相较其他资源，能源资源属性极为特殊，在从城市建设转向城市运营的过程中，能源板块的规模性和成长性都不容忽视，如何将这一类资产进行盘活，是各地国企亟需思考的。
土：城市更新与保障房时代来临，土地资源盘活有新招
土，指的是片区土地资源、交通基础设施资源（包括机场、高速公路、轨道交通、道路、桥梁等）、以及房产资源（包括住宅、商业、办公、产业园、厂房、保障性租赁住房等）。如今，在产城融合、以产促城的大趋势下，片区综合开发成为提升土地资源利用效率的重要方式。片区开发业务对国企来说既是责任在身，也是不小的挑战，需加强片区发展规划和模式创新研究，分类制定片区开发运营标准，形成合理的市场化运作模式。同时，更要做好产业招商，构建产业生态圈，真正提升土地资源价值。长沙市湘江新区的洋湖生态新城，是片区开发的标杆代表。经过长沙城发十余年的建设和提质，洋湖从过去湘江的蓄洪垸和泄洪垸，华丽蜕变为一座集“生态、生活、生产”于一体的，被赋予“宜居、文化、环保、创意”四张靓丽名片的融合新城，实现了从一产变三产、农民变市民、农村变城市的历史性巨变，成为长沙高质量发展的一个片区缩影。交通基础设施资源方面，比如高速公路REITs，已成为目前数量最多、累计发行规模最大的一类基础设施公募REITs。通过资产证券化的方式，盘活长期沉积的资产，让高速公路、轨道交通等交通基础设施类资产焕发新的价值。房产资源方面，城市更新成为盘活房产资源的重要模式。围绕老旧小区、老旧街区、老旧厂房和城中村，以拆除新建、综合整治、拆整结合等不同方式，推动这些房产资源的更新改造，既是国家战略导向，亦是城市发展所需。在城市更新的过程中，一方面，着重强调保留城市旧有建筑肌理和历史文化风貌，打造带有“文化价值”的片区名片，为更新项目提供文化和消费的附加值，比如广州的永庆坊、上海的张园、深圳的南头古城等，都是以历史文化赋能城市更新的典范。另一方面，如何在旧的物理空间导入新的产业，“旧瓶装新酒”，激活资产价值，更是盘活这类资产的关键。此外，在“市场+保障”双轨制住房供应体系下，近年来保障房支持政策不断出台，并与城市更新紧密结合。比如要求城中村改造后配建一定比例的保障房，比如推行“政府统租纳保”，即政府向城中村业主“统租”物业，加以改善后再作为保障房出租。此外，政策也明确支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，这些都是盘活土地及房产资源的重要方式。数：紧扣新质生产力，发挥数据资产价值
数，即数据资产。数字经济时代，建设数字中国是推进中国式现代化的重要引擎，是培育发展新质生产力的关键要义。数据已然是国家基础性战略性资源，如何盘活数据资源更是成为当务之急。戳这里，了解国企资产管理解决方案对地方政府而言，随着土地财政的逐步终结，盘活政府数据资源、建立数据财政，是破解地方债务难题、优化政府资产负债表的有效手段。对于地方国企而言，数据资产化不仅是提高效率的需求，更是紧迫的生存之道。国企应全面开展数据资源盘点、数据治理和资产评估，推进数据资产入表工作，增加资产规模，降低资产负债率，从而优化资产负债表，提升国企的资本化能力。如今，重点城市也纷纷成立了相关机构，支持企业数据资产入表工作开展。以广州市为例，2022年成立了“广州数据交易所”，在全国首创数据流通交易全周期服务，围绕数据开放、共享、交换、交易、应用、安全、监管等数据要素，采用市场化运作方式，为市场主体提供合规安全、集约高效的数据流通交易综合性服务。结 语
总的来说，“金、木、水、火、土、数”全资产框架，对城市资源进行了更为精细的划分，一方面，更好地体现出不同资产属性的原有特征，另一方面，在颗粒归仓的基础上，对同类资源的盘活经验合并同类项，总结出一定的盘活规律，帮助国企更精细化地管理和盘活各类资产。
面向未来，如何把现有的城市资源运营好，增强资产到资金的流动性，增加自有营收、贡献财政收入，从而真正为城市发展贡献力量，实现企业资产优化与政府财政支撑双效共赢，是国企需要重点思考的。（更多详细内容，敬请点击页面左下角【阅读原文】按钮，购买明源不动产研究院即将出炉的《国企三资盘活》书籍）
※ 这是2024年明源不动产研究院「资产管理」主题文章第23篇。![]()
