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◇馆主跑盘有话说：今年上半年，馆主说过刚需首选，南有月咏和风、北有宸岸印月，果真没错，都成为年度超级粉盘。下半年，馆主则看好北边的建发云栖上宸、南边的云涌之江，为什么都看好？一是限价都是3万+、刚需买得起，二是他们都做到了板块内的绝对标杆。馆主，这期介绍的是拱墅区桃源板块的建发·云栖上宸。
建发云栖上宸 基本情况速览
【项目名称】建发·云栖上宸
【项目位置】
【物 业 费】建发物业，物业费4.6元/㎡（含0.6元/㎡能耗）
【总 户 数】883户，11幢17-26F高层
【首开套数】首开196套，分布在7#、11#
【容 积 率】2.5(南地块)、2.9(北地块)
【主力面积】104、121、130、140㎡
【价 格】34000元/㎡（含精装修3500元/㎡）， 11#优惠后均价👍31900元/㎡， 7#优惠后均价👍33500元/㎡
【面 积】占地面积约3.6万㎡、建筑面积7.5万㎡
【外 立 面】东、西、南三面大面为干挂铝板，北 面大面为涂料
【车位配比】1:1.07
【交付时间】2027年6月30日
建发云栖上宸 实地跑盘
三年前，很多人盲目从众投资买房，结果发现自己“一顿操作猛如虎，最后玩了个寂寞”。
在经济高速发展、人口增长快速的时代里，大家沉溺于高大上PPT的新城规划，这是没问题的。
但近两年，疫情三年后的经济创伤、人口出现负增长，让很多新城规划不得不放缓甚至搁置，老百姓都变得谨慎了，“通缩时代”正式来临。
这个时候，你会发现，购房者的买房方向也从追逐各类PPT新城，回归到主城置业。
尤其是刚需购房者，三百多万，以前可能会选择去老余杭、良渚、萧山宁围、南部卧城、萧山科技城等买房，当时大家的心态是这样：跟随新城的发展节奏，搏一把房价暴涨甚至翻倍的机遇。现在逐步理性回归到西湖区云谷、拱墅区运河新城&桃源、上城区丁桥等主城板块，现在大家的心态是：就算房价不涨，我也能自住，大人上班方便、小孩上学靠谱。
最近杭州楼市有个盘很火，它就是滨运锦绣里。馆主却不以为然，我认为真正有性价比、应该火的是建发·云栖上宸。
为什么这么说？
首先，云栖上宸所在的桃源板块限价更低，滨运锦绣里限价4万，云栖上宸限价3.4万，两者都送车位，打平。滨运锦绣里首开三幢楼38960元/㎡，而云栖上宸11栋均价31900元/㎡，7栋均价33500元/㎡，平均一下差不多3.28万，两者足足差了6000多一平，就算是最小的户型104方，就相当于省了近65万，对于刚需来说，一辆豪车的钱都省出来了，在目前的“通缩时代”，省钱就是王道，性价比就是牛逼。
其次，云栖上宸是桃源板块的绝对“壹号院”地段，而滨运锦绣里地段就逊色不少。地铁4号线吴家角港站C口出来，实实在在步行不到100米，就走到了霸气的建发大门口，从地铁口一出来也能看到云栖上宸，而滨运锦绣里，最近的门走到地铁口也要五六百米。滨运锦绣里南侧紧靠高架，南侧两三排都将受到噪音影响，而云栖上宸则是三面水系环绕，采光毫无遮挡。
▲地铁C口一出站就能看到云栖上宸
不过话说回来，他们两个产品，都是大城北极其优秀的好产品，都是板块的绝对标杆，都超配了地下会所+恒温泳池等豪宅配置。刚才讨论的是性价比，没有其他意思。
和去年的全国销冠“云启之江”、今年上半年热销的“宸岸印月”一样，云栖上宸也有热销的基因——六边形战士。
首先是刚才说的地铁口优势。地铁100米不到，4号线1站到达今年超火的拱墅宝龙广场，2站到达邵逸夫医院，3站到达城北万象城、新天地，地铁出行非常方便。
其次就是它的医疗，堪称顶级。云栖上宸往东步行450米就是市一医院城北院区，或者开车2公里、花费10分钟到邵逸夫医院大运河院区。家门口就有浙江顶级的三甲医院，安心。
▲2公里外的邵逸夫医院运河院区
然后就是优质的文化、景观。云栖上宸项目本身三面被水系环绕，有着不错的生态环境。项目往北步行350米就是杭州斥140亿巨资打造的杭州最大的、目前最网红、未来最具人气的公园——大运河杭钢公园，往后，不管是饭后散步，还是看音乐节，都近在咫尺。
▲南区、北区东侧的水系
▲大运河杭钢公园
商业就不用说了，板块内有拱墅宝龙广场，未来还有杭钢TOD商业，基本的吃吃喝喝是完全没有问题的。
再者是它的书包，有着主城区较优质的学籍优势。建发云栖上宸本身代建一所幼儿园，项目西侧就是卖鱼桥教育集团桃源小学，不仅有了主城学籍优势，且还在家门口，这很难得。
最后是有一定的产业基础。桃源板块的西侧、南侧就是拱墅区重点打造的产业平台——智慧网谷小镇，那边有浙江国贸集团、浙江交通集团、浙数文化、英特药谷、顺丰、360等产业园区，虽说没有滨江、未科那么强大，但也有不错的发展趋势，还是能带动一定的产业人口。
一直以来，桃源板块都是涂料的王国。
直到今年3月29日，建发首入桃源板块，以17195元/㎡的楼面价、约18.5亿的总价竞得桃源地块，带来了改变。
建发还是一如既往地，肯花实实在在的钱，投入到产品提升上来。
首先，云栖上宸外立面以三面大面铝板为主+北侧部分涂料，颜值还是相当能打的，目前也呈现出一些实景。
▲云栖上宸南外立面实景图
云栖上宸的归家仪式感、豪气感很强。大门依然是建发特有的中式大门，依然是那么地气派，不愧是“门厂”。入门之后，三进中式园林可谓是一步一景，给人的感觉，如同瞬间卸掉了班味，顿感轻松自在。
▲云栖上宸大门
▲云栖上宸大门进来看到的三进式园林
云栖上宸的公区看着也相当能打。展示区的7栋下面架空层做了咖啡馆，和家人、朋友来此小坐品品咖啡，惬意得很。
▲咖啡馆
进入到样板房之前的单元入户、电梯，也都是细节满满、颜值在线。
▲单元入户
▲电梯
走到售楼部才知道，不仅首开是送车位、首开楼栋是有惊喜价的，扫码填写问卷+验资后，成功购买后还可以减免5000元物业费。
虽然我去的时候是台风天，购房者的看房热情丝毫没有减少，下着大雨依然来了一千多人，现场是人山人海，人头攒动，馆主不得不感叹：杭州的购买力真的强，对买房似乎有种特殊的执念。
项目还带了地下会所、恒温泳池和室内篮球场，我提供几张效果图，大家可以先看看，实景的话，19号会开放出来。
▲下沉式会所瀑布
▲恒温泳池
▲室内篮球场
▲搏击区
建发云栖上宸 样板房视频、图片赏析
我们再来看看建发云栖上宸的户型。它的面积有约104-121-129-139m²总共四个户型，样板房目前做了三个，一个104方中间套、121方边套户型和129方边套户型。云栖上宸是桃源板块内唯一集齐中央空调、地暖与新风三大件的新盘，厨房里配备了博世燃气灶&油烟机、老板洗碗机，主卫也都配备了壁挂马桶，这些都是板块首创。
建发云栖上宸
104㎡样板房实拍
户型图来自小鸡选房，仅供参考
客餐厅▼
厨房、客卫、北向书房▼
主卧、主卫▼
朝南次卧、阳台▼
建发云栖上宸
高层 121㎡样板房实拍
户型图来自小鸡选房，仅供参考
客餐厅▼
南向主卧、主卫▼
南向次卧、厨房、客卫、南向阳台▼
北向次卧一、次卧二、北向阳台▼
129㎡样板房实拍
客餐厅▼
南向主卧、主卫▼
南向次卧、厨房、客卫▼
北向次卧一、北向次卧二、阳台▼
建发云栖上宸
139㎡户型图
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建发云栖上宸 小区配套
我们来聊一下建发云栖上宸的配套吧。
首先是交通配套，目前项目项目大门步行到地铁4号线吴家角港站C口不到100米。自驾的话，通过金昌路、沈半路去往市区或者经留石高架、秋石高架快速到达全城。
其次是商业配套，板块内是有不错的商业拱墅宝龙广场，地铁一站、开车八分钟即可到达，未来杭钢tod还有预期的商业地块出让，周边商业基本能满足生活所需。
再就是学校配套，项目西侧就是卖鱼桥小学教育集团桃源小学，教育资源相对而言还算中等偏上一点，算不上很好但也不差。
▲卖鱼桥教育集团桃源小学
最后就是医疗配套，从项目走路到市一医院城北院区步行约700米，或者自驾2公里、7分钟即可到达邵逸夫医院大运河院区。
▲市一医院城北院区
建发云栖上宸 优点、缺点
最后，我们来谈一下这个楼盘的优缺点。
首先谈缺点，板块定位为大城北的居住板块，短期内供应量还有，再加上北面的杭钢新城、西边的运河新城，想要纯投资的客户，可能不要想太多。
其次，项目东北侧直线距离1.2公里为半山公墓，会有一定的心理影响，但其实大可不必，首先北区的东边套为104㎡、121㎡、130㎡都为南厅户型，影响不大。其次项目北侧为大运河杭钢公园和三块住宅，未来会有遮挡。
再者，板块倒挂不大，基本上已经破发了，但是原先的产品都是涂料盘，公区也基本上一般，不能拿来直接对比。
再来谈优点。
1.建发操盘，打造板块绝对的“壹号院”标杆。原先桃源板块都是涂料盘，建发首入桃源板块后，无论是在外立面、气派大门、园区、地下会所、恒温泳池都做到了板块绝对标杆，未来流通到二手市场，会有产品溢价，掌握一定的定价权。
2.板块的地段王者。首先位于地铁吴家角港站地铁口，北面就是杭州网红公园大运河杭钢公园，西侧就是卖鱼桥集团桃源小学，地块最大的亮点，水系环绕，北、东、南都有水景。
3.首开价格超有性价比。首开送车位，节约20万，然后11栋优惠后均价31900元/㎡，比限价低了2100元/㎡，121㎡户型省了25.4万，104㎡户型省了21.8万，加上车位最高省了45万。7栋优惠后均价33500元/㎡，也比限价低了500元/㎡。
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结语
主城区真地铁房+极具性价比的价格+建发品牌、建发超配产品，在城北、市中心上班的刚需和地缘性改善可以积极参与。
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「阅读提示」
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2、文中提及的价格信息可能发生变化，请以商品房预售证、《商品房买卖合同》及附件等为准；
3、涉及周边环境、交通、商业、教育、医疗等配套的描述，仅供参考，不作为要约或承诺。
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本期撰文
出品︱茶馆馆主 主编︱单丹 老魏
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