这是《杭州楼市茶馆》的品牌栏目——《新盘规划公示》第16期。本期聚焦刚刚公布的绿城·石桥新地块。
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不限价
预计售价3.4万
推荐指数：78
绿城石桥项目鸟瞰图
绿城石桥新地块占地约1.8万㎡（26.7亩），地块总建筑面积约5.4万㎡，其中地上总建筑面积约3.9万㎡，地块面积不大且狭长，有点像绿城市北西地块。土拍起价约6.1亿，起拍楼面价15559元/㎡，最终被绿城以溢价率18.07%、楼面地价18370元/㎡、近7.2亿总价竞得。地块容积率2.2，板块原先精装限价3.32万元/㎡，现在地块取消限价了，绿城拿地，石桥、华丰这一块的壹号院坐稳了。
绿城石桥项目技术指标
绿城石桥项目层高、立面
根据公示，项目设计公司为九米建筑设计公司，项目共规划建造8幢高层住宅，包含了1幢12F、2幢13F、2幢14F和3幢15F，总户数约234户，户型约为125、129、139、169方，产品较为改善。
项目架空层层高4.8米，标准层层高3米，本宗地块不作限价，之前所在的华丰板块限价是33200元/㎡，南侧的石桥板块限价是30000元/㎡，根据销售放风，预计售价在34000元/㎡左右，含精装标准4000元/㎡。
绿城石桥项目总平图
地块名字说是石桥单元，其实位于华丰板块。地块步行距离地铁3号线华丰路站300米，距离南侧的留石高架约220米，整体来说出行非常方便，但噪音影响还是有一些的。板块内之前除了万科枫宜晓庐热销外，其余全是续销盘。这也是拱墅区为什么要把华丰板块取消限价的重要原因。
这次地块取消限价，你不要觉得绿城项目就不好卖了，那就大错特错了。原先板块内的华发、保利项目为什么续销，首先产品上少有亮点，也没有花大力气去做推广，再加上开发商品牌弱，自然号召力不强。而万科枫宜晓庐项目就不同，首先距离地铁较近，且万科在产品打造、营销推广上花费不少心思和预算。这也充分说明了只要是品牌开发商入驻，带来有诚意的产品，再加上足够大的营销推广力度，是完全能卖得掉的。
绿城拿地后，首先做了改变和提升：
定位改变，主攻改善市场。我们以3.4万的售价来算，125-169方的户型，总价预算在四五百万，刚好属于之前主城区买房最尴尬的、预算不高的那些改善人群，满足他们四五百万实现主城四房、地铁口、品牌开发商的改善需求。
产品提升，拉高板块能级。绿城新项目不同于之前板块全部涂料外立面，预计有铝板的外立面，具体几面待定。再加上不限价，4000元/㎡装标会有所提升。且项目架空层在刚需板块做到了4.8米，堪称豪华。
今年上半年，绿城溪映明月、宸岸印月、熙海棠、月咏和风的热销，充分证明了绿城在刚需、刚改市场的号召力。不出意外，这又是一个小红盘了。
绿城石桥项目建筑细节
绿城石桥项目区位图
地块位置：东至华中路，南至康宁街，西至水车港，北至太公街
绿城石桥项目实拍
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