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刚刚过去的8月份，杭州二手房进入了“久违的”低迷期。
贝壳研究院数据显示，8月杭州市区（含富阳、临安）二手房共成交6688套，环比7月下降19.8%；住宅成交均价27628元/㎡，环比7月下降5.5%。
成交量是近半年来的新低，成交均价也持续下探。
今年的3月到7月，杭州二手房维持了一段甜蜜的繁荣期，成交均维持在8000+，8月份受高温天气和政策效应减弱影响，成交规模下降明显。
目前的杭州二手房市场仍旧是以价换量的时代。
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上个月杭州二手房成交量前20名里，多数网签均价出现下降趋势，降价带来了如期的成交量上升，其中绿城造包揽前三甲。
前20名里除了杨柳郡、桂冠东方、锦尚和品府之外，其他均以刚需、刚改需求为主，“1字头”、“2字头”为二手房市场主力。
前20名里，网签均价环比增长最多的是余杭中泰的清水湾别墅山水苑，下跌最多的同样是来自余杭，即未科板块的西溪公馆，目前的网签均价已跌至28148元/㎡，当年6万人登记报名，如今已经逼近发行价了。
在市场下行，且挂牌与成交价持续下跌的大环境下，使得纯粹的刚需需求非常活跃，余杭、临平、萧山等大区的外围板块，尤其包括临安、富阳等，都成了杭州二手房市场成交的主力军。
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提到杭州二手房，就不得不提亚运村。
6月份绿城桂冠东方开启交付时，我们就发了一波预测：
桂冠东方，挂牌均价6万/㎡，小户型成交均价5.5-6万/㎡，大面积好楼幢好楼层6-6.5万/㎡；亚奥城，挂牌均价6.2万/㎡，小户型成交均价5.8万/㎡，大面积好楼幢好楼层6.5-7万/㎡；日曜之城，挂牌均价6.3万/㎡，小户型成交均价6万/㎡，大面积好楼幢好楼层7-7.5万/㎡。
目前看来，当初还是大大高估了亚运村。
根据成郊说房数据统计，亚运村日耀之城8月成交9套，成交单价最低4.8万/㎡，最高也只有5.8万/㎡，没有一套超过6万/㎡。
桂冠东方共成交36套，其中二区占20套是成交主力军，成交单价5.1-6.6万/㎡，其他三区都出现了4万+/㎡的成交单价，这三区要么临近铁路线，要么靠近交通主干道，其中桂冠四区还出现了131方单价只有4万/㎡的成交。
截至9月5日，桂冠东方、日耀之城在内网显示的二手房挂牌总量逼近800套。其中，桂冠东方挂牌量近600套，日耀之城挂牌量170多套，后者靠铁路的“三角区”就超过100套，两个小区的挂牌率都在20%以上。
整个亚运村目前的成交单价以”5字头”为主，与我们当初预估的相去甚远，这还是在华润亚奥城还未完全交付的情况下，后续亚运村将继续经历考验。
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再来看一下滨江奥体世纪城的其他项目。
壹号院8月份成交6套，成交单价多在8万/㎡以上，130+方单价在7.9-8.4万/㎡，160+方单价一期均在9万/㎡以上，其中二期267方单价13.7万/㎡。
观品8月份成交3套，成交单价6.2-6.9万/㎡；创世纪8月份成交7套，成交单价5.9-7.0万/㎡；澄品8月份成交7套，成交单价6.0-8.3万/㎡。
值得一提的是奥邸国际，8月底成交一套4号楼33层，面积214.88㎡，成交总价2550万，带2个车位，单价11.4万/㎡；9月初还成交两套，一套4号楼40层，面积214.88㎡，总价2900万，带2个车位，单价13.03万/㎡，另一套5号楼46层，面积约214㎡，总价3080万，带车位，单价14.3万/㎡。
而在今年3月中旬，奥邸国际5号楼47层西边户，同样是214.71㎡，总价3800万，含2个车位及部分家具家电，裸房价约17.2万/㎡。
如果说5号楼的位置比4号楼好，观景和视野更加快阔，那么同样是5号楼，本月卖出的46层，对比3月份卖出的47层，一层之差单价整整少了近3万/㎡。对比来看，近期奥邸国际的成交单价比年初已经有了明显下降。
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再来看看江北的豪宅区代表板块文教申花。
金茂府和锦绣之城仍旧牢牢把握申花豪宅圈的第一梯队，金茂府8月份成交4套，价格依旧坚挺，成交户型面积均为143方，单价7.8-8.2万/㎡，上下浮动都没有很大；锦绣之城成交2套，成交单价也稳定在8.1-8.2万/㎡。
申花8月份关注的焦点都在交付不久的杭樾润府，杭樾润府于6月底交付，8月初办出产证，目前在贝壳平台挂牌量约112套，挂牌率高达17%。8月份成交的7套房源，主力面积段在139方和173方，成交单价4.8-5.5万/㎡，杭樾润府开盘限价4.62万/㎡，再算上持有成本，房东们的利润已经微乎其微。
板块的其他在售楼盘，如古翠隐秀、天钰、东方福邸等，8月份的成交价都已跌破6万/㎡。到2025年底，申花的杭曜置地中心、星瓒颂锦府、馥香园等六盘将陆续交付，住宅量共计约4500套，申花二手房将持续面临考验。
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最后来简单看一下杭州第三中心的未来科技城。
整个未来科技城板块二手房成交价已全面迎来“3字头”时代，以未科三兄弟为代表，除了印未来8月份成交一套，单价4.9万/㎡，未来悦成交8套，成交单价在3.4-3.7万/㎡，中南樾府成交2套，单价3.7-3.9万/㎡，均为“3字头”。
另外，天空之城7月份成交的房源多数单价都是“4字头”为主，8月份已经开始跌破“4字头”，映月台成交单价相比7月也有下滑。
还有前面提到的西溪公馆，已跌破“3字头”。
未来科技城未来两年还将面临巨量交付，挑战不小。
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目前的楼市环境，价格持续下探，政策、利率利好双管齐下，尤其是二手房市场，对于刚需来说或许是最好的买房时机。
对于改善群体来说，在二手房市场里也可以慢慢挑，目前杭州的二手房存量巨大，未来还将迎来巨量交付，改善、豪宅板块都有不同程度的下跌。
对于房东来说，曾经投资客扎堆的板块，集体出逃的境况已经出现，多个新晋交付的挂牌率都超过了15%，相互之间竞争不小。
时间已进入9月，二手房金九银十的面子能否保住，是个难题。
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