杭州主城核心区首个买房送车位的新盘，在中秋前夕浮出水面，来自运河新城的滨运锦绣里宣布“首开送车位”，刷屏了朋友圈。
昨日滨运锦绣里登记结果已出，133套房源1079户家庭入围触发社保排序，综合中签率12.33%，其中有房101个月入围，营销策略已见成效。
▲滨运锦绣里首开登记情况
开发商从来不会做亏本的买卖，尤其是滨江。
滨运锦绣里的地块，滨江在4月拿地时溢价率是0%，成交楼面价20953元/㎡，新房限价40000元/㎡，有近2万元/㎡的房地差，利润空间充足。
对比一下周边地块往年的楼面价就能看出差距。
2021年10月12日，中海以596959万元总价，拿下现在的河映云集地块，成交楼面价25365元/㎡，其中有一幢公租房配建，实际楼面价更高。
2021年1月5日，万科以封顶价40.6亿元竞得现在的河语光年地块，成交楼面价28674元/㎡，溢价率29.71%，还有3%的自持。
充足的利润，让滨江不仅在楼盘外立面、公区、架空层等装修配置上做了很大提高，产品力得以保证，还为后期的营销留了空间。
▲滨运锦绣里首架空层与室内恒温泳池
另一方面，滨运锦绣里的体量较大。
项目建筑面积18.2万方，是宸岸印月里的两倍还多，总房源量1320套，首开133套，按照这个节奏，滨运锦绣里去化周期加长，不确定性就增多了。
售罄项目里，安樾杭璟府149套，宸岸印月里552套。
在售项目里，映运轩836套，泊缦府324套，和著文华轩336套。
待售项目里，滨江康桥地块体量略小于宸岸印月，还有运河集团两宗宅地，由绿城代建的11号、05号地块，分别都有7栋住宅。
另外还有9月13日拱墅区新挂的位于康桥的大运河未来艺术科技中心北侧地块，体量略大于和著文华轩，新房限价依然为33700元/㎡。
运河新城是这两年拱墅区的重点发展板块，宅地也推了不少，持续的供应带来了内部竞争加剧，而且还有二手房的搅局。
滨运锦绣里位于金昌路以南，属于运河新城南板块，被诸多二手房包围。
西侧云澜天第，目前挂牌4万/㎡，90天内成交3套，均价3.6万/㎡。
东侧河映云集，目前挂牌4.1万/㎡，90天内成交16套，均价3.8万/㎡。
西北侧河语光年，目前挂牌4.5万/㎡，90天内成交29套，均价3.7万/㎡。
北侧上和公元里，目前挂牌4.6万/㎡，90天内成交1套，均价3.9万/㎡。
可以看出滨运锦绣里周边一圈，近几个月的成交均价都跌破了4万/㎡，其中河映云集和河语光年成交较为活跃，4个小区合计挂牌超170套。（以上数据均来源于手边买房数据，仅供参考）
以上多个因素，促成了滨运锦绣里送车位的营销举措，不过鉴于利润空间带来的产品升级，未来也会带来一定的品牌和产品力溢价。
核心板块搞营销，除了运河新城，还有云城。
保利云珹瑧悦府宣布中秋限量3000-5000元月供补贴，活动只有3天，从9.15—9.17号，随后又在交付时间上提前了半年，变成2025年12月31日前。
这样一来，压力就来到了绿城云咏明月和建发云城之上这边，云咏明月共计333套房源，云城之上则是有1152套，去化都不是很理想。
而保利云珹瑧悦府自己的848套房源，过去几次开盘也是不乐观，整个云城在云诵桂月轩的辉煌之后，都陷入了被动局面。
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9月13日拱墅区挂出的两宗地块，除了运河新城康桥单元地块，还有取消限价的华丰板块地块，距离地铁3号线华丰路站300米，区位不算差。
这是继滨江区白马湖、上城区丁桥之后，主城区第三宗不限价宅地。
从华丰开始动刀，是因为板块之前有众多项目出现过续销的情况，顺带一提，继滨运锦绣里公布首开送车位之后，桃源板块的建发云栖上宸也宣布送车位，整个大城北内部竞争相当激烈。
未来杭州主城区板块限价还会继续松动，部分项目也会跟进类似于送车位的营销手段，让我们拭目以待吧。
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