就在周五，鸽了7年的锦绣公馆正式领出预售证，出售其2号楼，共33套房源，包含17套139㎡户型和16套165㎡户型。
△预售证截图
对于鸽盘，最引人关注的莫过于其销售定价了。
均价是79371元/㎡，而不是之前网传的8.5万，好像是开发商在发双十一购房优惠似的（预计11月11日开始登记），这次卖得好，后续楼栋会涨价。
虽然比之前网传的便宜，但这也一举刷新了杭州新房最高价格，包括限价时代新房7.08万/㎡的最高均价，也打破了限价前凤起潮鸣7.98万/㎡的最高价格纪录。
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锦绣公馆所在板块原新房限价则为58600元/㎡，抛开现房销售等因素，单从单价来看，可以说是直接上涨了近2万。
79371元/㎡的单价定价痕迹或许可以从周边次新二手房嗅出端倪。
△书香印翠挂牌截图
以直线距离约1公里左右建发·书香印翠为参考。交付于2021年底，同属于文教板块，目前贝壳官网显示书香印翠共有17套二手房在售，10月挂牌均价79424元/㎡，而成交价在75298元/㎡。
稍远一点，可以找黄龙云起作为参照，10月平均挂价9.7万元/㎡，实际成交均价超过7万元。
可以看出来，锦绣公馆的定价很大程度上参照了周边二手房价格体系。
无独有偶，位于江河汇的另一顶流鸽盘——中海钱江湾也在近日开放样板房。
△中海钱江湾房源情况
要将其位于5号楼的8-26层的76套现房进行销售，户型面积也主要分为178㎡和207㎡两种。
△中海钱江湾释放房源价格情况
按照当前放出的价格，预计在9W左右，那将顶掉锦绣公馆的7.94万单价，刷新杭州新房价格天花板。（PS：预计以后新房单价会不停刷新）
不过，中海钱江湾2018年销售3号楼、5号楼两栋高层时，单价还是在45500-58500元/㎡(含精装标准5500元/㎡)。若此次定价9万，那么直接是跳涨了近50%。
从二手房情况来看，中海钱江湾目前在贝壳网上的挂牌均价在10万，去年的成交均价在也在9万-10万之间。
△中海钱江湾挂牌截图
中海钱江湾9万的放风价也是卡着二手房成交情况来的。
从锦绣公馆到中海钱江湾，看来开发商定价的试探意味还是比较浓。
虽然定价自由，但也不敢乱开价。围绕着二手房价格体系进行定价，那么将会 是较为安全的定价策略，既然买的人有价格安全感，也让开发商能够按照较为理想的价格实现去化。
不过，从两大鸽盘的最终的定价结果来看，只有开发商做到了成为时间的朋友。购房者则更多是为时间买单。
当然，以二手房价格为基础进行定价，只是不限价时代新房定价的锚之一。
原先被抑制的核心板块新房价格肯定率先出现补涨，重要参照系就是二手房。
一旦核心区出现新价格标杆，板块内尚存的限价新房会短期内成为追捧目标。
而限价时代遗存消耗殆尽后，杭州新房将出现更为复杂的锚定机制。
就以不久前征求意见的杭州建筑容积率计算新规为例，未来新房的产品设计进行新阶段。门头、风雨连廊、配套统统不计容，改善类新房的产品上限被拔高，那么对应的价格则可能不断刷新；而刚需产品则在容积率新规下，在有限面积中，极致突破限制，多设计房间数量、多设计几套房子，以满足开发商回收货值需求。
多极分化的产品，就意味着逻辑不同的定价机制。一起迎接多变复杂的楼市新时代吧！
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