近日广西发布20条稳楼市举措，其中指出，在住宅新开发方面，推动低容积率高品质住宅开发。
主要有几点需要各位关注：提高低容积率住宅用地供应数量，允许单套住房建筑面积超过144平方米、取消容积率不得低于1.0限制。
在此背景下，柳州有望迎来市场期待的低密大户型产品，降容提品质是大势所趋。
过去十多年，容积率1.0是紧箍咒
容积率低，市场就会增加小高、洋房、叠拼等低密产品供应，这些低密业态都具有高层或超高层难以实现的产品力优势。但在过去的十几年间，宅地出让的容积率却有严格的门槛。
2010年9月，国土资源部最早提出住宅用地的容积率指标必须大于1。因为当时房价上涨过快，全国出现大量的别墅类用地，通过容积率的限制，就可以从源头上管控产品类型。
国土资发〔2010〕151号文件截图
直到去年9月底，自然资源部发文取消远郊城区新供宅地容积率不低于1.0的限制，这才意味着容积率1.0迎来松绑，随后各主要城市低容积率地块频繁进入市场。
如今，广西明确发文取消容积率不得低于1.0限制，各地将会陆续跟进，容积率1.0以下的低密宅地接下来将重新“开闸”，土拍市场值得关注。
在容积率的限制下，市面上低容积率的别墅产品稀缺，多数客户只能选择一些大平层或小高层消费。住宅用地容积率的下调，就是利用稀缺提高品质。
接下来，市场将增加低密宅地供应，洋房变多，别墅地块重现，且鼓励开发商拿出更好的产品刺激需求端的释放。
柳州产品力需尽快赶上“低容时代”
当下，柳州市场改善购房需求成主流趋势，想要真正做出打动客户的产品力，降低容积率是必然选择。
过去为了提升产品力，柳州房企在苛刻的规划条件下做了许多努力，尽可能提升户型面宽，把多赠送的阳台室内化，由此提高得房率，相比传统户型更加具有性价比。严格来讲，这样的住宅仅仅是性价比的提升，而并非品质的提升。
从供应端来看，柳州土地市场新出让、新挂牌的涉宅用地清一色的2.5容积率及以上，更别说低于2.0。目前柳州新房市场中洋房、叠拼、别墅这类低密产品近乎断供，在售的2.0及以下低容积率项目也屈指可数，仅有建发央玺、交投湖畔观庐、冠亚·宽庐、招商境界、天润龙潭里、乐和·紫云华府。
这其中，纯低密别墅盘仅有交投湖畔观庐，地处远郊，山水资源丰富，总价在三百多万起步。其他项目要么是纯洋房，要么是高层与多层、叠墅混搭，很难做出纯粹的低密。
建发央玺容积率2.0，全盘规划小高层、洋房，将熟稔的中式手法再次带到柳州，建发式大门，低密难得的苏式园林，升级版户型集于一身，用产品征服挑剔的市场买家，均价9千以上依旧不愁卖，如今已步入清盘阶段。
招商境界容积率1.3，是高低配社区，还有少量143㎡洋房、175-195㎡叠墅现房供应，叠墅是四层两叠，居住密度更低，院子和露台更大，总价148万起，包含产权车位一个，城中高层大户型便可低密叠墅。
天润龙潭里和紫云华府都是容积率1.6的纯洋房项目，前者为8层、一梯两户洋房，主打142-270㎡三至四房，少量为楼中楼，目前楼栋外立面显现，园林施工中，实景准现房状态。后者是目前柳州市面上少有的4-7层、一梯一户/两户的洋房，但工程滞后性明显，市场关注较少。
总体来看，柳州低密住宅非常稀有，低密的存量增量都明显小于普通高层住宅，房住更好的当下，更好住、供应更稀缺的低密，在价值和产品双重加码下，已经成为了市场改善需求的香饽饽。
允许单套住房建筑面积超过144㎡
再来看下，允许单套住房建筑面积超过144㎡。这一条也非常具有现实意义。
现在柳州市面上的楼盘，143㎡的户型几乎是随处可见，在户型设计上“卷”得最厉害的也是143㎡。但跨过143㎡这个面积之后，基本是160㎡+，且多出现在顶层楼中楼，选择非常有限。
因为土地增值税规定，144㎡以上的住房没有免税优惠。此次放开限制，广西届时也会相应做出税收政策调整。那么将意味，143㎡不再是一道“坎”，开发商也会有更大发挥空间，更加自由地设计高品质的改善住宅。
另外，柳州6月份曾发文鼓励试点第四代住宅，还要求户型建筑面积要大于150㎡。但如今据了解，该条内容将会有所调整，或许之后第四代住宅也并非局限于大户型了。像柳州三江玉龙湾项目，规划为第四代空中花园住宅，首批房源也有百平米出头的户型。
换句话说，未来柳州住宅建设将会升级换代，低密高品质是主流，结合当下第四代住宅开发热潮，不管小户型还是大户型都继续卷产品力，这对于市场需求端、项目的溢价能力以及差异化打造都是有利的。但后续市场如何演变还需进一步观察。
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