20年了还没卖完！柳州这些老盘“推新”，追吗？

楼市 2024-11-18 18:16 广西

2024的进度条，已经拉到11月，房企的年终大考又来了！

作为业绩考核的重要节点之一，房企的推货意愿和优惠释放，也肉眼可见的强烈起来。比如最近受关注的中国铁建龙隐台11月2日首开了。

不过有些意外的是，一些久未露面的老盘，竟然还有货。在大家都追捧新盘、热盘的时候，有些老盘悄悄的老树枝头吐了新芽。比如水天一、永意山语城、汇东智郡、红桥馨城等。

说它们是老盘主要是因为，它们有的最早首次开盘可以追溯到2005年，如今在2024年居然还有房源售卖，自然引起各方关注。

多年老盘熬成现房，产品如何

老盘推新品，尤其是已经卖了很多年，都没啥动静的老盘，想要吸引大家注意还挺难的，还总被质疑“这个项目还有房子啊？还没卖完？”

今天挑了各城区比较典型的老盘项目，看看其推新的产品如何，有没有价格优势？

鱼峰老城区：永意山语城

项目是2009年首次开盘，2022年3月交付最后一批房源，有普通高层和空中别墅两类产品可选。项目销售均价曾一度在9字头以上，去年开始释放优惠，可降至7-8字头。主推的15#、16#楼今年9月陆续加推新品户型。

比如建面约100㎡户型就可以做到四房两厅两卫三阳台，得房率实得127㎡，特价7799元/㎡起。户型设计是经典的动静分区，主卧达到5米开间，尺度阔绰，部分空间为阳台赠送面积。低总价、高拓展，很适合预算较少的刚改人群。

河东水南片：汇东一品、汇东智郡

汇东智郡2021年进入销售尾声，今年8月拿出建面82-116㎡户型，特惠8400元/㎡起。90㎡以内做两房，其他是小三房或大三房，有可圈可点之处，比如95㎡布局契合当下主流刚需，做到三房，卧室开间最小2.8米；而107/113㎡三房配有独立入户花园，增加收纳空间。

汇东智郡113㎡三房户型图

汇东一品2009年开盘，现在还有少量现房出售，1#楼建面144㎡三房，2#楼建面168㎡、175㎡四房以及3#楼建面180㎡复式楼中楼，均价7500元/㎡。整体房源偏改善大户型，168㎡配置餐客厨一体大横厅，也有12㎡空中花园，但部分户型也明显过时了，比如楼中楼户型，斜角多轮廓畸形，有些无法充分利用面积，装修都救不了。

这两家楼盘相邻，万象城商圈地段，不缺大型城市配套，生活方便。但价格优势不明显，比同小区二手房11月的挂牌均价要高五六百，周边新房除了交投新叶城均价9字头外，联发悦都荟的房价与之相当，像联发清栋价也是7字头，全盘预计年底实现交付，房龄更新，社区品质更好。

柳北：水天一、中房胜利小区

柳北水天一项目首次开盘可追溯到2005年之前，小区周围的生活成熟度无需担心，还是临江地段。今年10月份项目推售33#楼现房，主力户型为建面85-126㎡二至三房，两梯四户，均价6字头。

除了85㎡为大两房，其他面积段都是大三房，卧室开间在2.8-4米，各功能区都相对舒适。部分户型的主卧带独立衣帽间，开间也在2.8米，且非承重墙体，可灵活性改动。各户型不足的是餐客厅之间过道较宽，非常空间浪费。

水天一85㎡户型图

中房胜利小区2010年首开，目前在售三区（现房）、四区（准现房），主推建面65-139㎡二至四房，特惠房5字头。小区户型选择面广，但梯户比太高，比如三区是三梯六户或五梯八户，居住舒适性与采光表现一般。唯一难得的是，不管是哪款户型，三阳台几乎是标配，客厅、厨房、主卧都有独立阳台，并且开间多在3.6米以上。

中房胜利小区三区109㎡户型图

柳南：红桥馨城、美景华庭

红桥馨城一期2013年交付，二期2023年9月开启预约，建面92-112㎡二至三房在售，特价房6800元/㎡起。二期8-10#楼已安装窗框，预计2025年6月交付，底商规划有农副产品市场。从外立面来看，房子基本是封阳台设计。

项目2024年10月工进实景

产品方面，主要倾向刚需客户。90平面积段都是独卫户型，少了一个卫生间，相应地增加了卧室和客厅面积，有的也可以保留三个卧室，比如92㎡是紧凑型三房，主卧飘窗不计面积；而94㎡做了大两房，入户有阳台作为玄关缓冲区；96㎡是相对舒适的小三房，厨房有生活阳台。

110㎡是最大的户型，三房两厅两卫，观景阳台与客厅开间同宽4.2米，入户是7㎡的独立阳台，可形成空气对流。最小卧室面积近10㎡，居住舒适度较高，但厨房空间相对逼仄，开间小于主卫。

红桥馨城二期92㎡、110㎡户型图

美景华庭属于安居工程建设项目，有公租房、安置房和商品房。1-6#楼属于商品房，2021年建成交付，这批房源曾在2018年开启预约登记，直至今年8月才得现售证正式启动销售，主推建面86-128㎡二至三房，均价7600-7700元/㎡。

美景华庭2024年实景

从住宅平面图看，4、5#楼为两梯六户，1、2、3、6#楼为两梯四户。每个面积段户型基本是动静分区、餐客一体竖厅设计，88-90㎡户型做两房一卫，119/128㎡做三房两卫，其中128㎡大三房格局，卧室开间3.3米以上，主卧进深7.8米，不包含主卫，空间足够划分书房区或衣帽间，还有进深1.8米的独立阳台。

美景华庭住宅平面图

“老腊肉”卖新，还值得追吗？

面对这些老盘，不同的人持有不同的观点。

有人认为：买这些盘，多少会有尴尬，你说是新房吧，已建好那么多年了，社区设施都破了；你说旧房吧，人家确实是一手房，可是户型设计又太落后了。也有人认为，老盘大多是现楼，所见即所得。

老盘都不好卖吗？未必。

桂柳路原大唐人家的（现大唐悦府）烂尾十年，去年复工推售，如今也步入了清盘。因地段优质，提质交房，价格给力6字头，要知道周边一众新盘最低也要9字头。再比如超15年的老盘国信凤起新都，在今年5月也售罄了，当时卖四至七房的大户型，靠的也是5字头买河东现房。

不过，近两年市场出现了巨大变化。二手房成交价回落、新房价格可谈空间更大，导致了这些老盘在价格方面的优势，被逐渐抹平。加上买房人对居住品质的要求越来越高，产品力成为一个必需的考核标准。

老盘已经交付，小区内部环境、户型怎么样，各位买房前可以先去实地考察一下。这些楼盘优势就在于地段成熟，居住氛围已经形成，基本现房交付，学区也更明确，可以减少风险。如果综合开发商品牌、土地年限等因素，要看购房者如何取舍和平衡了，总之合适自己的需求最重要。

那么，对于这些老盘，你又有什么看法？如果大家对买房还有困惑，欢迎加微信和柳房大表哥/柳房大表姐沟通！

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