大家好，我是苏北哥！今天开头不再抒情了，直接上干货！
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一夜醒来，南京楼市众多大事发生，是出人意外，还是意料之中？
01.
彻底变天！南京房贷利率深夜上涨！公积金也传来大消息！
你敢相信？北哥这几天在文章中的诸多预判都在昨天晚上变成现实，首先是南京房贷利率一事，昨天文章中，北哥还在提醒广大购房粉丝，南京房贷利率即将面临第三轮上涨（不妙！两大头部“销冠”板块，房价要涨）。
文稿是18:30左右推送的，南京房贷利率是20:00左右上涨的。虽然并未在房媒层面GX，却是已经落地了。
在上调利率这一块，南京这次收起了一贯中庸的态度，撸起袖子就是干，昨天晚上南京市面上的大部分银行已经正式发布通知，从今天开始（11.22）南京二套房贷利率直接上调至3.3%。一下子上调幅度达到了25个基点。
这里所提的二套和之前北哥文章中预告的一样，也就是房贷未结清，再贷款买房算作二套，而之前房贷如果已经还清，再买房目前在南京仍然算是首套，各位购房人请知悉。
消息变动得很快，到了今天早上，关于南京二套房贷利率上调的事情，范围已经从部分银行，扩大到南京市面上所有银行了，全部统一执行3.3%利率。让人猝不及防。
讲真的，此次南京楼市优惠ZC的收回动作，真的有种山雨欲来、喷涌而出的感觉，甚至多一分钟都不能等待了，不过这里北哥提醒一句，在今天之前（11.22）和银行约定贷款协议的客户，二套还是可以享受3.05%的低利率，所以尽早面签。
在昨天银行发布的上调二套利率的通知里，还包含了一条隐藏信息，那就是“目前南京二套首付比例不变，同首套首付比例一样，执行15%，后续以ZC调整面为准”，这句话等于留了一个后手，或者说给广大购房人提了个醒，后面二套首付门槛也是要涨的，等于GF劝导大家赶紧上车。
至于南京二套房首付比例回涨至多少？之前早有消息流出，是从目前的1.5成恢复到3成。
楼市下行3年以来，这次“等等党们”首次“宣告失败”，原本以为今年房贷利率下行得飞快，南京从年初的4字头利率，一口气降到了9、10月份的2字头利率，原本以为等等房贷利率会降得更低，没曾想还没来得及买房，房贷利率就回调了。
11月5日-11月22日，短短17天时间，南京首套利率从2.95%上调至3.1%，上浮15个基点；南京二套利率直接从2.95%上调至3.3%，上浮35个基点。
原本以为等等买房能抄底，谁知道眼下就是底部，南京楼市的点真是谁也踩不准！
更让人意难平的是，目前的公积金贷款利率估计也不会再下调了。
10月17日ZY五部门举行房地产专题发布会的时候，会上“四个取消、四个降低、两个增加”的ZC纲领出炉，其中就包含“进一步降低公积金贷款利率”，并且明确下调幅度是0.25个百分点，但从目前房产圈内流出的消息，估计不会下调了。
说得白一点，之前大家不是总认为商贷利率不断下调，公积金利率失去优势了么，现在商贷利率又回调了，公积金房贷的低利率优势不就重新显现了吗？
昨天，南京公积金就出台了XZ，但是只字未提公积金利率下调的事情，看来下调动作的确是无望了！11月20日，南京公积金中心GX：南京公积金按月直付房租业务“扩容”，今后，将有更多租赁公寓可以使用公积金每月直接抵扣支付房租。
根据XZ内容，南京住房公积金管理中心昨天与东南国资投资集团、河西新城区国有资产经营控股（集团）共10家长租公寓租赁企业签订了按月直付房租业务战略合作协议。
而这10家企业旗下包含40多个长租公寓项目，涉及房源2万余套，南京公积金按月支付房租业务是从今年10月8日启动的，当时合作企业只有东南国资一家，覆盖房源仅5000套左右，昨天XZ一出，此类长租公寓数量立时增长了3倍！
根据昨天XZ，只要在南京公积金中心缴存公积金满三个月的职工，租住经中心认证的房屋租赁机构住房，就可申请按月提取住房公积金直付房租。缴存职工只需向出租门店提出按月直付房租申请，由租赁方通过南京公积金系统线上渠道办理，即可根据租金情况，每月将本人的公积金直接划转至租赁机构，实现“业务一次申请、租金无感支付”。
目前，南京每月租房提取公积金额度为每人1800元、每户3600元，提取额度在全国主要城市中仅次于北京和上海。
讲真，近几个月以来南京公积金XZ频频出台，调整力度很大。
8月28日，南京公积金管理中心发布三条XZ：延长公积金贷款年限、首套认定放宽，二套取消面积限制。
目前南京公积金贷款买房，年限从退休后5年，延长到了退休后10年；并且首套认定放宽，公积金贷款的首套和二套的认定条件由银行决定，商贷认定是首套，公积金就认定是首套，不再限制公积金贷款的使用次数；同时还取消了“使用住房公积金贷款购买二套房，对于首套房人均建筑面积不超过40㎡”的规定。
10月底，南京公积金房贷额度也被悄悄调整了！非二孩家庭最高贷款额度被提升到120万。
众所周知，之前的南京公积金贷款最高额度规定是二孩及以上家庭可贷款120万，但10月底已经有不止一组南京非二孩家庭接到银行电话通知，也可以获享120万的最高贷款额度。
这条ZC没有公开在媒体上GX，但却是已经真实执行了的。
该调整的都已经调整了。一直未改动的，预计也不会做出调整了！一个是公积金房贷利率的下调；另一个就是南京的“商转公”。
讲真公积金利率能否下调，其实不受南京控制，主要还要看GC意思，但南京“商转公”是否执行却是有自主权的，但目前来看可能性也是为“0”。尽管目前全国已经有30余座城市执行了“商转公”，但南京公积金管理中心对于网友的回复中，已经明确提到南京暂时不会开展“商转公”业务，南京的公积金贷款资金主要用于首套房和改善型住房的购买群体。
02.
昨晚，雨花安德门地块正式挂牌出让，南京楼市真的要爆发了？
讲真，有的时候北哥的预判真的很准，前天的江宁专场土拍，7幅地块虽然全部底价成交，但北哥盘点其中至少有3幅地块对于南京后市影响巨大。（今天土拍3幅地块对后市影响重大！）
这3幅影响巨大的地块，其中有2幅位于江宁三山别墅区，位临佛城西路的G58、G59被江宁交通建设集团旗下企业君城地产底价拿下。
G58、G59地块位置
要知道G58、G59两幅地块，容积率仅为1.05，建筑限高30米，其不仅是南京楼市难得一见的“类别墅”地块，更是南京GC一直犹豫是否出让的重磅地块。
今年3月份，，江苏土地发布2024南京本级土地出让的23幅地块清单中，就包含这两幅地块。
后来这23幅地块的出让计划，从6月底推到了8月底，但最终还是选择的分批、相机出让，让今年的南京土拍实现了“软着陆”。
G58、G59两幅地块从亮相到最终出让，前后用了8个月，尘埃落定了，出让当天北哥已经在文章中断言，与之并列的一批“悬而未决”的重磅地块，也将陆续出让。
谁想一语成谶！南京土拍的速度，比想象得更快，昨天晚间，南京突然GX挂地，新增9幅新地块，其中包含纯住宅用地7幅、商住混合用地2幅，总用地面积约41.24公顷，起拍总价82.54亿元。
地块分布于雨花安德门、南京南站，城北兴智以及江宁的高新园、紫金山科技城、滨江新城，浦口桥林7大片区。这批地块将于12月20日上午9:30正式拍卖。
查看上述9幅新地块的名录，我们一眼就能发现今年最重磅的悬念地块，安德门自行车厂地块赫然在列！
安德门自行车厂地块，在去年金秋土地推介会上，曾经被定为成最后可能让南京楼市“逆风翻盘”的宝藏地块，雨花安德门板块也因为这幅地块的出现，被誉为第二个“小行”。
安德门自行车厂地块位置
安德门自行车场地块到底有多仙？简单看下周边配套和地块本身的经济数据，就可略知一二。
地块本身紧靠1号线，等于完全是地铁上盖，出门就是地铁！地块位置处安德门交通要冲，南可抵铁心桥、牛首山；北面3-4站地铁即可达三山、夫子庙、新街口；西面即是河西中奥东地区，7.5万/㎡的河西顶豪颐和天晟府距离安德门自行车厂地块直线只1.7公里。
所以未来的安德门自行车厂项目开发，每平售价将达到多少？各位心里可以初步估算。
再看地块本身素质，地块总占地面积278.4亩，折合18.56万㎡，其中包含三幅住宅用地、一幅商办用地，共4个子地块。且地块最低容积率可低至1.2，就这样的地块素质，“安德门自行车厂”在整个南京楼市，可算作独一无二的存在。
安德门自行车厂地块具体地块形状
今年3月8日，龙年首场土拍编号为2024G03的纯宅地，作为安德门自行车厂地块一幅子地块，率先出让，但在土拍前夕被临时叫停，据说是因为地块规划边界和地铁相关要求调整，但实际上是“报名房企数量不足预期”
时隔8个月，编号为2024G79的安德门自行车厂地块重出江湖，无疑代表着南京地产圈对于这幅重磅地块的预期已经满足。
3月18日临时取消出让的G03地块
如今正式挂牌的G79地块
对比3月份时的G03地块和此次挂牌的G79地块，不难发现前后两幅地块有所不同，首先是这次的G79地块出让面积更大了，G03出让面积36703.01㎡；G79出让面积为53944.39㎡，足足大了1.72万㎡；容积率也出现了调降，G03地块的综合容积率2.2，而这次G79的综合容积率只有1.478，可见G79地块相比当初的G03更适合打造高端住宅产品。
此外，G79的起拍楼面价也调降了，此次为19302元/㎡，比当初G03地块低了3485元/㎡。
而且这次安德门自行车厂G79地块能重新挂牌，说明意向拿地房企已经有不少，据内幕消息称，好几家中字头房企已经看中这幅地块，大概率将触发今年下半年最激烈的一场“土拍大战”。
安德门自行车厂地块实景图
细数今年至今为止，引发土拍大战的几幅地块全部是主城黄金地段的低密类别墅地块。
比如：
6月19日出让的河西南G11地块，容积率1.01，激烈竞价47轮，竞价时长超过50分钟，最终以43888元/㎡的楼面成交价，15.32%的溢价率被奥体建设收入囊中。
同天出让的夫子庙G10地块，容积率1.2，激烈竞价25轮；竞价时长达到35分零10秒，最终以35084元/㎡的楼面成交价，20.42%的溢价率被南京中堃置业收入囊中
7月31日龙江G16，容积率1.5，激烈竞价41轮；竞价市场达到1小时23分钟，最终以32571元/㎡的楼面成交价，20.62%的溢价率被金基收入囊中。
9月12日的仙林G32，容积率1.05，激烈竞价24轮；竞价市场达到40分钟，最终以13081.07元/㎡的楼面成交价，12.66%的溢价率被南通万佳沉香府收入囊中。
不过说实话，安德门自行车厂地块的出让，很可能颠覆今年至今，所有的土拍大战的激烈程度，因为这幅巨无霸地块除了自身的位置特殊、素质优越以外，它本身还是一幅自带顶级学区的地块。
与此次出让的G79地块一墙之隔就是一幅初中建设用地，今年3月份已经确定引进金陵中学，命名为金陵中学雨花分校。
金陵中学雨花分校位置
该校为30班初中，计划2026年5月完工，还将配建一所9班幼儿园、一所24班小学。
也就是说安德门自行车厂未来的开发项目，基本上就是妥妥的金陵中学学区房。
与此同时，GC为了这次让安德门自行车厂地块顺利出让，不惜重金做了精心准备。10月底，南京公共资源交易平台发出公告：安德门自行车厂地块内配套市政发布监理招标，工程施工将启动。
据显示，安德门雨花西路137号地块（原自行车厂）配套市政工程已经立项部门批准建设，工程所需资金来源为国有政府性资金，为62124.92万元，现已落实。
而安德门自行车厂地块的内部配套市政工程施工工期为730天，建设内容包含新建道路工程、交通工程、排水工程、管线工程、绿化工程、电力预埋工程等。
这足以表明GC对这幅地块的重视程度。究竟安德门自行车厂G79地块此次能否掀起新一轮土拍大战？欢迎各位粉丝在评论区留言、互动！
