文︱邹虹 「维维说房」主笔
新房限价全面解除之后，杭州楼市的房价走向到底会怎么样？很多人关心的这个问题，土地市场已经率先给出答案——
上周五（11.15），新房全面取消限价后的首批宅地出让，一宗在市中心的安琪儿，一宗在之江核心区，全都以超过30%的高溢价成交。
这一场土拍，是杭州建立全新地价和房价体系的一个开端。
☝限价全面放开后首批宅地成交情况丨制表：维维说房
安琪儿地块依旧由滨江集团拿下，溢价率35.3%，楼面价飙到了40479元/㎡，刷新板块纪录。
这块地就在翡翠嘉运府北面，它的缺点是西侧靠着高架，但也有明显的优点，就是一线临运河。
再看一眼它的地块指标：容积率2.2，可建面积约34087㎡，没有限高。
这意味着这块地有机会做出叠墅产品，一线临运河的市中心叠墅，那可是相当抢手的。
☝安琪儿地块位置图丨制图：戴滋仪
在今年的土拍场上，安琪儿区块已经登场过三次，全都被滨江收入囊中。
前两块宅地也就是限价46500元/㎡的翡翠嘉运府和翡翠锦和府：一个已经光速清盘，一个10月份刚刚首开，有房家庭拼到了171个月社保。
现在不限价了，最新出让的这块宅地今后售价会是多少？
主动权交给了开发商，可以卖5万+，也可以卖6万+，要是来个一线临河叠墅，卖个七八九万也都有可能。
更重要的是，它给之后三块地划定了一个全新价格体系的起点。
对，除了已经出让的这三宗宅地，从最近刚发布的上城区《读地手册》中可以看到，安琪儿区块还有三宗涉宅用地待出让，就是下图中紧挨着的1号2号3号地块。
☝安琪儿区块宅地示意图丨图自好地网
在大区块上它们都属于安琪儿，但从小环境的条件来看，还是有优劣等级之分的，一线临运河且不靠高架的3号地块最好，其次是夹在中间的2号地块，再者是1号。但1号却有规模优势，地块大，而且一旦出让时实施容积率新规，靠近高架部分，还可以做只计算一半面积的封闭式阳台。
将来无论哪块地出让，它们的地价房价都会以现在这块宅地为参照点。
也就是说，安琪儿无论是地价还是房价，都有了一个新起点；安琪儿真正价值，要等到位置条件最好的3号地块出让以后，才会完全显现。
这也意味着，安琪儿未来的土拍势头，还会继续走出上扬的趋势。
市中心的安琪儿拍得火热，之江核心区的这块好地也拼得火花四射。
不仅有十多家房企参与，整个竞价环节还出现了多次跳价，不是1000万1000万的加价，而是3000万、4000万、5000万地加。
最终经过33轮竞价，由华润置地以楼面价26847元/方竞得，溢价率飙到了33.74%。
对，华润又回到了它曾经「奋斗」过的之江。早在15年前，华润就在之江核心区开发过一个住宅项目，也就是之江九里。
相比于之江九里，如今这块地在之江的位置，更瞩目——
西面直接对着浙江博物馆，它所在的之江文化中心是省内体量最大的文化综合体，俗称「四馆合一」，里头有浙江省博物馆、浙江省图书馆、浙江省文学馆、浙江省非物质文化遗产馆；
往北四五百米有之江银泰百货，往南四五百米是6号线之江文化中心站，可以说是相当C位了。
☝之江地块位置图丨制图：戴滋仪
再加上地块容积率2.2，规模也挺可观，可建面积有约76769㎡。像这样的地块，当然会是抢手的「香饽饽」。
但好地归好地，它今后的售价又会到怎样的高度？
可以先了解一下现在之江核心区的价格体系，主要看两个标志性楼盘：一个是位置同样显性的建发·云启之江，一个是高架往南的建发·云涌之江，它们的精装限价都是37500元/方。
华润这个新项目未来的房价，理论上是可以卖得比既往限价贵，因为位置足够好，但同时也得看华润会拿出怎样的产品。
现在华润在产品上的创新储备是很强大的，比如它在义乌市中心开发的孝子祠澐璟项目，光是走进它森林秘境般的园区就足够令人心醉了，而且它还在户型上大开脑洞，让高层住宅也能拥有低密墅居的感觉。
☝华润置地·孝子祠澐璟空中花园实景
所以，只要华润能拿出让人眼前一亮的好产品，以这块地过硬的综合质素，是有可能卖上4万甚至实现更高的溢价。
不妨期待一下吧，真正靠产品说话的时代，要回来了。
这两块地的地价看起来比之前涨了不少，但都只是新房限价解除后的真实价值，并没有盲目地「一飞冲天」，大家都在理性范围内做着试探性的选择。
毕竟，这是限价全面放开后的第一次拍地，杭州不缺好地，后续还会有更多宝地陆陆续续冒出来。
比如再过两天（11月20日），奥体核心区的土拍大战就要打响，它的地价或许就要「一飞冲天」了，将是更重要的观测点。
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本文主笔︱邹虹 总编辑︱裘维维 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
