房产新政频出，置换的心都在蠢蠢欲动……︱维维问答No.1523
楼市
房产
2024-11-19 07:31
浙江
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声音︱裘维维
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·壹·
目前购房贷款利率低，契税也有利好，手上有点闲钱，想要利用利好贷点款买一套500万左右的房子。一是想要保值，二是对楼市还有信心，以后想要置换或者变现灵活一点。新房看了滨运锦绣里，觉得位置有点偏，二手看了万家花城和金色蓝庭，觉得万家花城地理位置很好，就是房龄老了，老师建议怎么买？或者有更好的推荐吗？答：如果你想要以后置换或者变现灵活一点，可以换位思考一下，同样的价格别人会选择万家花城还是滨运锦绣里？虽然你可能觉得滨运锦绣里的位置有点偏，但产品也是很重要的，万家花城已经是上上个时代的产品，甚至有些二手房源的价格都不如滨运锦绣里了。所以，相比之下我更建议你选滨运锦绣里，你可以试着对地段的看法放宽一些，当然还得有机会摇到。除了滨运锦绣里，周围一带还有滨江集团其他的项目，以及绿城的项目等等，新房限价还更低，都可以考虑进去。毕竟运河新城是整个杭州都少有的大手笔规划的区域，和拱宸桥又是一脉相承，相对来说还是比较稳定的。其他方向也有合适的选择，比如拱墅区的石桥、华丰这些板块，还有笕桥的华发·武珹云府，甚至买在丁桥可能都胜过万家花城，包括换个方向，滨江区的滨颂御湖境也是一种选择。总价500万左右，杭州的新房选项本身就不是很多，值得选的新房更没有那么多，所以建议重点看看提到的这些板块和楼盘。如果实在选不好，还可以看看近几年交付的次新房，这也比买老旧的二手房更好。![]()
·贰·
维维老师，我有一套普福小区90方，上半年看房后在同小区又买了125方大三房，现在房产新政频出，感觉有点买亏了，想把90方的卖掉买新房或者次新房，400万预算，考虑地铁出行，在盈丰路附近有推荐的盘吗？答：400万总价基本上只能买到地铁建设三路站附近，比如拥潮府之类的；要不然就是钱江世纪城扩容区，像宸樾世际轩、奥语拾光，这样你还能买到更大的户型，距离奥体也近，无非地铁没那么近。但想买在盈丰路站附近，也就是世纪城的核心位置，就得把两套房子都卖掉。而且我建议你也扩大一下选择范围，不一定非得围绕着盈丰路，像飞虹路站附近的御虹府其实是非常实惠的，地段也好，出行、生活都方便，价格也不高，又能享受世纪城的光环；包括亚运村的三个楼盘也都可以，但前提是你得舍得手里的普福小区，两套都卖。![]()
·叁·
您好，700万左右预算，锦尚和品府和绿城·春风金沙您认为哪个保值一些？夫妻俩人一人在下沙，一人在武林上班，孩子就快读大学了。想买一个周边配套都还可以，环境不错的房子。答：那就看你想住多大的房子了。锦尚和品府目前是五万多将近6万的成交单价，同样的总价，在春风金沙可以买到最大的户型，在锦尚和品府只能买个100多方。但如果你对面积没那么大的要求，我更建议锦尚和品府，毕竟是市中心的地段，到武林上班方便，去下沙也不麻烦，周围配套完全OK，杭氧站周围也在不断更新，环境也挺好，符合你所有的要求。如果想要房子住得更享受一点，以及想要迁就下沙上班那一方的通勤，那么选择春风金沙也行，它是金沙湖边品质比较好的一个楼盘，很多房源现在的价格也很实惠，周围配套也齐全。当然综合来看，锦尚和品府的前景会更好一些。![]()
·肆·
你好，滨江上班，预算在600万左右，看了龙湖的御湖境和绿城的桂月云翠，但都不是特别满意，这个预算还能有什么选择呢，限价放开我是应该尽快下手，还是可以再等等看明年有什么新产品呢？答：其实现在的产品已经迭代到了一个相对比较高的阶段，无论是御湖境还是桂月云翠，都做得很不错，以后这个价位的新盘再要很剧烈地迭代，幅度也比较小了。但既然这两个项目你都不满意，也可以等等绿城和建杭一起开发的白马湖项目咏湖云庐。这是不限价地块，叠墅和高层都有，会卖什么单价还不知道，但它的高层你肯定能够得上，产品肯定也是好的，距离地铁站近，到滨江也是方便的。但是如果你想要滨江区更核心的位置，选择就不太有了。此外你也可以看看绿城在萧山市北的新地块，案名还没出来，位置比桂月云翠好得多，限价其实也没差多少。只是这个项目可能都是大户型，你的总价不一定够得上。要不然就只能看看二手房了。总之，今年买还是明年买，可能位置都差不多，产品也差不了太多。![]()
·伍·
目前滨江长河江南铭庭有一套139方，19楼，大三房。想等价置换到学军或文一街小学的老破小，学军估计只能买70几方2楼，文一街还能买90几方3楼或4楼无电梯。不过手上目前已经有文一街学区房，所以置换过去不一定住，可能就出租，有必要换吗？怎样才能避免卖了买不到合适的？答：这样的置换，「换汤不换药」，不如不换。假如你没有学区房，去换一套还能理解；但已经有学区房的情况下，再买一套老破小就没什么必要了，现在的老破小学区房价值没那么高。非要上学军的话，拿文一街的学区房去换。江南铭庭也是需要置换的那种，但应该换自己更住得上、更喜欢的房子，而不是换个半斤八两的学区房，这个总价在全杭州有很多选择。反正啊，在已经有学区的前提下，再去换一套类似的老破小，极度不合理。何况你还不一定去住，那大不了在边上租嘛。![]()
·陆·
老师你好，现有余杭区2套房，一套在五常爱丁郡自住，一套在老余杭月咏新辰轩还未入住。夫妻工作分别在在未科和小和山，小孩2岁，考虑到读书问题，想卖掉一套置换主城区，请问建议卖哪一套？答：先说你买到哪里吧，其实你可以买在小和山。很多人喜欢买到老城区去，但工作跟学习可能就没法兼顾。而小和山接下来会引进一所不错的学校，你在板块内买套和映云筑之类的新房，就能解决很多问题，学区有了，住得更好更大了，上班也不耽误，各方面都很齐整。至于两套房子卖哪个，那肯定是卖爱丁郡。虽然未科的地段要比老余杭好，但整个未科的房价现在都不太高，爱丁郡这样的老房子又不如新房子有优势，没有必要留着。从居住角度来说，月咏新辰轩的产品更新，又是绿城开发，住起来也会更享受一些。
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本期文字整理︱戴滋仪 主编︱张飞天 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
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