文︱张飞天 「维维说房」主编
杭州新房限价取消之后，第一个市场化定价的新楼盘，甩出了中签率——
中冶·锦绣公馆首开33套房源，精装均价7.94万/㎡，最终267组登记，平均中签率12.36%。
这是重回自由定价时代之后，第一次对楼市水温的试探。
房源 | 全部 | 人才 | 无房 | 有房 |
套数 | 33 | 4 | 10 | 19 |
摇号人数 | 267 | 4 | 27 | 236 |
平均中签率 | 12.36% | |||
☝中冶·锦绣公馆首开中签率丨制表：维维说房
中冶·锦绣公馆这宗地块，是中冶在2017年4月拿下的，拿地楼面价39571元/㎡，溢价率拍到了70%，还有16%的自持。
整个楼盘规划了9幢楼，其中可售的只有5幢高层，总共158套房源，户型面积段只有三款，分别是建筑面积139㎡、165㎡、179㎡，全部都是四房户型。
显然它最初的规划定位，就是冲着纯改善来的，毕竟这里可是城西文教区，有扎实的改善需求，却没有充足的新房供应量，新楼盘一出来完全不愁卖。
关键地块出让时，杭州还没有正式开始实行「双限」政策，也就是说还没有非常明确的新房限价标准，所以锦绣公馆在产品上的重金投入，也是肉眼可见的，毕竟对于未来能卖的房价，总觉得还是抱有一丝自主权。
但是计划不如变化，当时杭州的土拍有一条硬性要求，就是溢价率达到50%，要求现房销售，锦绣公馆就是20个现房销售楼盘之一。以至于等到它真的可以销售时，杭州早已经开始执行「双限」了，既限地价，又限房价。
如果当时锦绣公馆开盘，可以卖多少钱？差不多就是5.8万/㎡，因为同属文教区一带的中海·黄龙云起、建发·书香印翠，卖的差不多都是这个价格。
对于这个价格，锦绣公馆显然是不甘心的，毕竟有高比例自持、超高楼面价，以及现房销售这些硬性条件，付出的可都是实打实的资金成本。
以至于这一憋，就憋了整整近8年之久。现在，终于等来了杭州取消限价。
这次在中冶·锦绣公馆亮出7.94万/㎡的价格时，对它的评价可以说是众说纷纭。
当然了，这也很正常，因为对于这样一个市场化的价格，一定会有人说高，也一定会有人觉得低了。
这个价格处于什么段位？从整个杭州来说，这是目前为止新房市场里，高层住宅的价格天花板，跟2018年开盘的绿城·凤起潮鸣相差无几。
当然，这种「高价」是相对的，因为跟周边二手次新房比起来，它只能算是「市场价」。这一带相对新一点的次新房，像中海·黄龙云起现在的挂牌价，普遍都在八九万，面积越大越贵；稍微便宜点的书香印翠和古翠蓝庭，挂牌价也都在七八万以上。关键这几个楼盘的挂牌房源量，还都不多，基本都只有10来套。
对于中冶·锦绣公馆而言，它这一次的新房售价，也只不过是回归到了一个市场价的状态，而且相比周边次新房它也有一定优势——
1.现房不用等，买了立马就能用起来，房子本身还是全新的；
2.除了契税，没有其它税费；
3.地铁非常近，往西大约300来米就是10号线翠柏路站；
4.学区预期。
虽然这两年住宅产品迭代非常剧烈，但文教区几乎都没有参与到这一轮的浪潮里，再加上锦绣公馆的产品基本面还是很在线的。总体来说，入股不亏。
所以这次锦绣公馆的首开，就算拿出了7.94万/㎡这样的新房天花板价格，依然只有12.36%的中签率，成为了杭州取消限价之后，第一个高价热销楼盘。
中冶·锦绣公馆的这一把开盘，更像楼市重回自由定价时代的一个试水篇。
因为这次首开，锦绣公馆只拿出了一幢楼，总共33套房源，可以说是非常谨慎了。但是它更重要的意义在于，它给杭州楼市树立起了第一座市场化定价的价格灯塔。
事实也证明，在这样改善需求旺盛的板块，哪怕新房价格跳涨到市场价，依然可以造成热销现象。
对于楼市而言，这种市场化的高价热销，才是真正经受住了市场检验的，它能产生的热传导效应也会更强。
刺激楼市回暖，需要这样的价格灯塔效应。
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本文主笔︱张飞天 总编辑︱裘维维 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
