文︱张飞天 「维维说房」主编
取消新房限价之后，杭州最受关注的一场土拍终于落幕了。
昨天（11月20日），位于奥体核心、石桥和下沙的三宗宅地，分别被滨江、兴耀等收入囊中，战况两极分化相当严重。
尤其是万众瞩目的奥体地块，作为整个奥体第一宗不限价宅地，最终拍出了33.85%的溢价率，楼面价48186元/㎡。
有人觉得很贵，有人觉得远远不及预期 ，到底是贵了还是便宜了？
48186元/㎡的成交楼面价，处于什么样的水准？
不及前阵子的「钱二地王」，但对于奥体来说，已经是名副其实的新晋「地王」，它的楼面价已经略超过了此前奥体的新房限价，比上一任奥体「地王」兴耀·望阙33911元/㎡的成交楼面价，也高出了1.4万/㎡左右。
因为地段够核心，边上被三所名校以及一串超级红盘包围，二手房的价格支撑力也够大，再加上新房不限价，所以开发商未来在新房价格上的自主权，是相当高的。
但也正因为如此，48186元/㎡的楼面价，相对于目前的奥体核心区来说，还是有点太过保守了。
为什么会这么克制？
这大概属于一种「惯性克制」，因为新房限价才刚刚取消不久，大家对于接下来的地价，目前还没有形成市场化的共识，都不知道地价的天花板在哪里。
这就像锦绣公馆的首开，它虽然已经拿到了完全的定价自主权，但依然相对谨慎地只拿出了33套房源来试水。对于它7.94万/㎡的新房价格，大家也是各有评判，有人说高，有人说低，因为现在正处于一个限价取消之后的过渡适应期，无论是新房还是土地市场，市场化的价格体系还没有完全形成。
不过从另一个层面来说，这反而就给有市场敏锐洞察力的房企，创造出了一个拿地窗口期。
对于他们来说，只要能在市场化地价共识形成之前，拿下像奥体这样的优质宅地，就能获得大幅提升产品品质的主动权，也能获得相对充足的利润空间，因为新房价格的天花板够高，地价又相对可控。
以前新房限价的时候，杭州新楼盘的利润率普遍只有1%-5%，但是现在就可以大幅提升了。比如像奥体地块，未来它的新房卖到跟周边次新房同价，是完全没问题的。而奥体核心区的次新房价格，差不多是7-10万/㎡，48186元/㎡的楼面价在这个价格面前，有充足的弹跳空间。
充足的产品主动权+充足的利润空间，就是「名利双收」的两座基石。
同样留出足够空间的，还有市中心的石桥地块，地铁华中南路站附近，周边居住密度极高。
地价的表现非常冷静，只拍了两轮，就被兴耀以溢价率0.68%拿下了，成交楼面价13564元/㎡。
这块地的位置，是在此前热销的绿城·溪映明月的东面，体量不大只有5万方，容积率2.1。
之前溪映明月的限价是3万/㎡，在摇号场上三次开盘，平均中签率都在20%以内，收官时甚至低到了11.66%，吸引了1200多组登记，这些数据背后，都是这一带实打实的购房需求，就看接下来兴耀在产品和价格上的定位了。
打个比方，兴耀只需要把他们位于下沙的沐晴川搬到这里，就拥有了这一带新房的定价权。而且一个惊艳的产品，出现在成熟的城区，会激起许多人改善的意愿。
不过对于这两年的兴耀而言，可能不局限于把好的产品搬过来，应该还是会选择创新。加上楼面价不高，比当时绿城·溪映明月的楼面价，足足低了5000元/㎡，这也给未来的产品力留足了空间。
这个空间，既是房企的利润空间，也是产品力上的发力空间。
相比于奥体地块的平稳着地，石桥的冷静，昨天同时出让的下沙地块，反而表现出了异乎寻常的亢奋，最终拍到了64.55%的溢价率，成交楼面价24847元/㎡。
主要有三个原因——
1.位置核心，配套齐全；
2.容积率1.3的纯低密，可以做纯叠排社区；
3.起拍价低，体量小，总价压力不大。
下沙这宗地块，位于万科·湖印光年的西侧，到金沙湖公园的直线距离差不多是1公里，往北两三百米，就是金沙印象城和吾角天街，1号线高沙路站也在这里，可以说硬核配套是什么都不缺。
关键容积率只有1.3，基本上做一个纯叠墅社区，是没什么难度的，销售上也不会有难度，毕竟这是在改善需求旺盛的金沙湖周边。虽然这一带最近几年出来了不少新楼盘，但叠墅或排屋类的产品一直处于空缺状态，直到今年才看到了一个金沙湖边的久映颂月府，做出了36套联排，以及兴耀理工大学边的新项目做了一些叠墅，但总体数量还是凤毛麟角。
虽然未来下沙乃至整个杭州市中心，低密产品都会越来越多，但起码在现阶段，这类配套极其成熟的低密产品，也没有形成市场化的地价共识。
嗅觉敏锐的房企，可以趁市场化地价尚未形成共识，盯紧优质地块，这是土地市场难得敞开的一扇窗，一扇写着「名利双收」的窗。
等到市场化地价形成共识了，这个拿优质好地的窗口期，也就结束了。
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本文主笔︱张飞天 总编辑︱裘维维 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
