现在楼市里面的量价齐涨，和过去的逻辑已经不一样了。
以前的楼市，我们总会说当这个楼市的成交量上涨的时候，那么这个城市房价就要上涨。因为量在价先，成交量涨了，房价自然要涨了，而这几年，这个成交量上涨，房价上涨，已经失效了。
很多城市表现出来的，都是量涨价跌。包括北京、上海、深圳等城市，量价齐涨的逻辑已经发生了变化。
甚至有的城市成交量已经涨了好几年了，但是房价却反而跌的更厉害了。
彭叔举个简单的例子来说。
南京。
很多人只看到了这几年南京房价跌的特别惨，房价对比2021年高点的时候，南京房价平均跌幅在30%左右，甚至40%以上。
这是南京房价的对比图。
南京楼市的鼓楼区房价从2021年11月的5万，跌至了现在的3.4万，跌没了16000元，跌幅超过了30%以上。
这个南京房价最高的地方了。
南京楼市六合区，是远郊区，房价从1.6万跌至了0.95万，跌没了6500元，跌幅在40%以上了。
南京楼市的栖霞区，房价从2.9万跌至2.1万，跌没了8000元，跌幅超过了30%以上了。
以及等等的。
基本上南京楼市从2021年11月到现在11月，三年时间，跌没了30%以上。
而在南京房价跌成这样的时候，南京楼市的成交量并没有大家想的那么低。
在2022年的时候，南京楼市的二手房成交量7.16万套，在2023年的时候，南京楼市的二手房成交量是9.9万套。
也就是，南京房价一边明显下跌，南京楼市的二手房成交量确比之前更高了。
这也是为什么。
上面会在2023年做住建工作总结的时候，说虽然新房成交量下降了，但是全国各地的二手房成交量确大涨了，也就是2023年新房+二手房的成交量总和，是超过了2022年的。
过去如果说成交量大涨，那么就是要意味着房价上涨了，可是现在成交量大涨，房价却跌的更凶了。
这里面彭叔觉得有2个原因。
第一个。
是过去楼市的量价齐涨。
是依靠楼市购房者的加杠杆上涨。
也就是说。
楼市里面小白手上有100万，他贷款买了小黑手上300万的房子，小黑拿到这300万以后，他又去贷款买了小红手上900万的房子，小红拿到钱以后又去贷款买房。
就这么个，本来的100万，就通过杠杆，变的越来越多。
也就实现了，房子每卖出去一套，都能帮助后面的那个人买更贵的房子，楼市就实现了量价齐涨。
而现在的楼市。
是小白手上有100万，他贷款买了小黑手上的300万房子以后，小黑手上拿到300万，他没有去买小红手上的900万房子，他有可能把这300万提前还了自己的债务，又有可能直接存银行了，或者他没有买900万的房子，他只买了500万的房子，他的杠杆拉的很低。
那么当这种情况下，楼市的成交量你看着上涨了，但是因为里面的杠杆率下降，导致大家对高房价的支撑力没有那么强了。小红发现自己900万的卖不出去，他就只有降价卖房子，然后一降价，也产生了连锁反应，大家的价格就都降了。
这是历年的杠杆率。
2024年的整年杠杆率还没有出来，但是我们看到，2024年的居民杠杆率也没有增加，甚至还减少了。
那么这也意味着，国内居民的负债意愿很低。
那当居民负债意愿没有那么高的时候，对应的房价上涨的驱动力，就不行了。
所以现在楼市里面尽管二手房成交量很高，但是因为大家不肯加杠杆买房，导致房价就走量，不走价。
第二。
这是觉得过去几年房价不给力的重要原因。
就是新房太多了，且新房房价涨幅太低。
尽管大家经常说什么二手房火热，新房市场才能火，但实际上，新房才是房价上涨的领头羊。大家在评价一个二手房值不值的时候，大概率，会去看这个二手房旁边的新房。你看到这个新房卖多少，你就会用这个来衡量这个二手房的性价比到底高不高。
那么大家想想。
这几年的新房楼盘，有几个涨价的？
新房的品质是越盖越好，新房的数量是越来越多，而且价格还不涨。那么在这种情况下，你是个购房者，你看到新房这么多，品质又高，价格又比次新二手房划算，你会去买二手房吗？
当你去买了新房楼盘以后，那么对应的，买这个板块二手房的人，是不是就减少了？
而且大家再想想。
不管是2015年之后的棚改房价大涨，还是2020年的那波口罩房价大涨，不管哪个城市，是不是都先是新房卖到无房可卖，甚至连垃圾位置的新房楼盘都卖完了，然后才轮到了二手房市场，大家拿着钱发现新房买不到，各种千人摇号，万人摇号，然后大家才去买了周围的二手房，二手房房东看到这么多人买，各种抬价，然后房价就越来越高，新房也就各种茶水费了。
是不是都这种情况，然后房价才大涨的。
那么现在你这个城市的新房库存量有多少？你这个城市的新房去化周期是多少？全国房企的土地储备量是多少?
现在新房都那么多，你说二手房是不是就被压的死死的。
而且彭叔觉得那些说现在新房是垃圾，品质差的人，他们就是吃不到葡萄说葡萄酸。现在新房的品质吊打5年前的二手房。
彭叔就说两点。
第一。
现在新房的普遍赠送面积，要比以前多，也就是你拿以前买新房的总价，你现在能买到更大的房子。
第二。
现在新房的硬性品质要求更高，比如说什么过去2.9米的层高，现在直接强行要求必须3米的层高，你别小看这层高高了10厘米，人在里面住着就是不一样的，还有什么小区会所，什么架空层的等等的，这些过去只有豪宅的配置，现在刚需新房都有可能有了。你说人家新房装修降标，但是你想想，装修你后天可以重装，但是你这个层高，你这个容积率，你这梯户比，这些东西你后天能改吗？
所以现在新房就是吊打过去的二手房。
又不是所有的房子都是上海的老洋房，北京的四合院，具有传世价值，大部分手上的房子都只是普通的房子而已。
所以现在楼市距离房价上涨，还是有挺远的距离。
就像这个深圳光明的二手房小区。
周围的新房卖的火热，但是不妨碍周围的二手房房价还是那么惨。
同样的89年户型，2021年初是740万，现在是443万，跌没了接近300万。
最后。
想要房价上涨。
居民杠杆要开始往起拉。
大家的收入要往起涨。
新房库存量要开始明显降低。
这些指标出现了，房价才能有行情。
彭叔会在星球里面跟大家分享这些数据，彭叔比较擅长预判各大城市的具体小区房价走势，如果有需要的，可以加入彭叔的星球提问。
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彭叔之前写的2020年、2021年、2022年、2023年四年的房价走势预测
