现在的楼市到了一个很关键时刻。
后期房价到底是涨，还是跌。
关键就是看那些购房者和房东之间的PK了。
不管是北京、上海、深圳、广州这种一线城市，还是一些二线城市，一些便宜的，性价比高的二手房都被买走。
哪怕是像上海房价这么高的城市，只要房东诚心卖房子，然后这个房子又没有什么硬伤（低楼层、朝向不好之类等等），基本上很快就能卖出去了。
还有那些性价比比较高的新房楼盘，也是这种情况，成交量普遍不错。
那么按照这种节奏下去，很快市场里面的这些性价比高的新房、二手房都会被卖出去，而等到这些性价比高的新房、二手房被卖出去以后，接着楼市里面就剩下的是那些普遍不诚心卖房子，或者说，想要卖个高价的人了。这个时候也就是很多人说，房价反弹了之类的时候。
在这个时候，那就进入到了一个关键的博弈了。
如果说房东涨价了，然后购房者还是在那屁颠颠的去买房，接盘这种高价的房子，那么接着，房价就真有可能会反弹，又或者说，房价下跌的时候就又会被延迟。但如果说，购房者憋住了，房东没有憋住，那么房东又降价卖房子，这个时候，房价就又会进入到了一个下行通道。
彭叔再说的直白点。
就比方说。
你们这个小区里面有100套待售二手房，然后最便宜的是100万一套，有3套，接着就是110万的，挂了5套，那么这个时候，小区里面这3套100万的，被人买走了，小区里面的最低价的二手房就成了这个110万的了，那么在这个时候如果说有人出面把这5套110万的给买走了，那么这个时候小区的成交价就会拉到了110万，反之，如果说这5套110万的房子一直没人买，房东憋不住了，降价卖，购房者以100万或者说低于100万的价格买到了这种110万的房子，那么小区房价就又创新低的。
所以现在楼市就是一个很关键的博弈期。
而且在这个博弈期里面，新房要比二手房更加弱势一些。
因为开发商的资金压力，是普遍要比房东更大的。
而且开发商没有房东那么容易的受到个体的影响，或者说氛围的影响。
开发商的资金普遍都是贷款来的，他们的房子一天卖不出去，他们就需要支付很大的资金成本，而且你想想，他们的房子卖不完，售楼部的那些小姐姐、小哥哥们就得一直在那雇着，这么搞的话，这些雇一天，成本就在那摆着的。所以开发商是没有房东那么死坑，这也是为什么现在国庆节都已经结束了，但是很多新房楼盘的折扣依旧在，甚至少量的新房楼盘，为了争抢客户，给的折扣比国庆节还要大了。就是这些新房楼盘资金压力比较大，他们等不了。
房东就不一样，房东除了那些点背的炒房客以外，大部分普通人手上还是有点钱的，没真到那种还不起房贷的地步，而且哪怕这个房东失业了，他靠和别人借钱，也能熬那么几个月，那么当这个房东，他认为晚一个月卖房子，房子就能多卖个10万、20万的时候，他大概率是会死扛多撑一下的。
这就是开发商和房东的区别。
现在这波楼市没有像过去那么立马反弹上涨，归根结底，还是新房在那继续砸盘的。
开发商的房子太多了，一个城市同时上百个新房楼盘在售，新房和新房之间竞争压力很大。
这些开发商在那压着房东，让房东想要涨价，但是又无法的涨那么多。
你想想。
如果说房东把房价涨的比新房高了，那么你但凡不是那种特别急用房子的人，你是买新房，还是二手房？
就比如说。
一个500万的第四代住宅新房，一个是500万人家住了10年的三代住宅二手房，但凡不急的都是会买这个新房的。
所以现在新房库存量大，新房楼盘在那压着二手房，让房东虽然有点燥热，但是没那么燥热。
为什么彭叔一直说。
11月的成交量非常关键。
就是因为10月的新房成交量是没得说的，是真的卖的很好。
那么如果说11月新房还能卖的那么好的话，就真有可能给新房降低了很多库存，而当这个城市的新房库存量减少的时候，二手房房东的腰杆子就更硬了，他们到时候竞争对手就会少了，涨价死磕的动力就会更足了。当购房者看到房东这么长时间不降价卖房子以后，他们的心态压力就会更大了，到时候有可能就会有些人顶不住心里压力，去买了那些高价二手房，又给楼市添了把火。
大家也不用奇怪，明明外面的基本面没有改变，怎么就好像突然间多了那么多的购房者。
其实大家想想。
虽然说基本面没有改变，但是，限购的确是放松了。
不管是哪个城市，铁定会有那种真正想要在这个城市买房的人。
网上的很多人说的不买房，不结婚，不生孩子之类的，只是代表了一部分人，他们代表不了全部人的，甚至他们只是一小部分人而已。因为大部分人都是要买房的，都是要结婚的，也都是要生孩子的。
所以当限购放松的时候，必然会刺激出来一波需求的。
就像本来这个人，限购5年的时候，他社保3年，他就买不成房子，那么现在社保降到3年了，他是不是就一下子成了可以买房的人了。
彭叔知道房价依旧很高，但是那些社保3年的人里面，总有一些家境好的人，有积蓄的人，这些人是能买得起房的。
所以这就让成交量起来了。
但是后面能不能延续下去，就是看这波人消耗完了以后，还有没有新增的。
也就是类似于你我这样可以买，也可以不买的观望人群。
如果说我们也被引诱的冲进去了，那么就是能让这个成交量再起来一波，但如果我们没有被引诱进去，那么成交量就只是一波流。
根据彭叔的观察，现在楼市里面的主要购房群体是：
一、
原来楼市的铁钢需，本来他们就要买房，有的甚至看房半年，1年了，他们看到现在楼市利好一出来，就不等了，害怕房价上涨，就冲进去了。
二、
本来还没购房资格，突然限购放松，导致他们有了购房资格，他们里面一部分害怕房价大涨，也就冲进去了。
三、
投资性购房者，也就是想要买房挣钱的，这种人里面有一部分入场了，他们害怕踏空，对于他们来说，踏空比高位接盘还要惨。
四、
观望型购房者，也就是我们这种摇摆不定的，有的定力不够强的，也就被吓的入场了。
现在楼市里面真正买房的主力，是第一种和第二种，第三种和第四种大规模进场的不多。
彭叔再给大家看个深圳的网红二手房小区。
也就是诺德假日。
这是彭叔10月1日做的截图。
那么等到现在。
小区里面原来卖520万的，现在改成了540万，原来卖535万的，现在改成了545万。
虽然说都没卖出去，但是你也能看出来，房东的想要试探性的多卖一些。
毕竟这个小区，在2020年的巅峰时刻，是能卖到990万的。
现在房东只敢涨到540万，对比之前的940万、968万，990万，都还是降了很多的。
这也是彭叔说的。
房价这波到底能不能涨起来，还是要看购房者和房东之间的博弈，到底是哪边更能扛得住。
最后。
彭叔是偏向于购房者的，也就是，彭叔认为这波楼市的热度，在11月的时候，应该是会往下走的，而且在当下的时候，热度就已经没有10月初那么高了。真正心里压力最大的那批人，已经入场了，现在更多的是看那些观望的人，看他们的心态了。
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年轻人可以看看，这是彭叔写的，放在其他地方都是收费，现在白送给你，希望你不要颓废。
彭叔之前写的2020年、2021年、2022年、2023年四年的房价走势预测
