楼市的需求真的是越来越少了。
不管是北京、上海、深圳，这种一线城市，还是像广州、杭州、南京之类的城市，真正的刚需购房者，都真的是越来越少了。
彭叔在聊的这个时候，先要和大家确定一下，什么是刚需。
免得彭叔在那说了半天，你说这个不是刚需。
彭叔只说自己理解的，什么是刚需购房者。
彭叔认为的刚需购房者，是自己一套房都没有，他想要结婚，想要生孩子，却他有钱买房。
就是这种需求，彭叔认为是刚需购房者。
彭叔连那种改善型需求的购房者，彭叔都不认为那是刚需。
所以彭叔认为，现在楼市的需求，真的就没有过去那么高了。
大家想想。
就现在社会上氛围，你看看要结婚的人，有多少？
前几天的那个结婚人数的数据也出来了，今年前三季度结婚的人数比去年更低，而且第三季度的结婚人数，是有数据以来的历史最低。
结婚的人数少了，意味着生孩子的人也少了。
虽然说彭叔知道，现在外面各种单亲妈妈，什么去父留子，未婚先孕等等的，但是这些都是非主流，目前社会上的主流还是结婚生子，而不是这种。
那么结婚的人数少了以后，对应的就是新生儿数量会继续减少，尽管彭叔认为2024年的新生儿会有一个小反弹，但是这只是昙花一现，无法阻拦住新生儿数量越来越少的问题。
那么当结婚的人少了，新生儿也少了的时候，楼市里面的刚需必然就减少了。
楼市里面的需求减少了，你说楼市想要热起来，就比过去更难了。
彭叔还是以上海楼市来举例。
大家看到上海楼市在过去的10月里面，二手房成交量达到了2.4万套，就感觉是不是很高？但是你如果知道，上海楼市在2016年的时候，单月二手房成交量都干到了5万多套。
你敢想吗？
上海一个月就卖出去了5万多套的二手房。
而且那会上海的待售二手房数量才是多少套，现在上海楼市的待售二手房数量是多少套？
你想想待售二手房数量越来越多，这是一个客观事实，而上海楼市的二手房成交量又没那么高，这不就意味着刚需在减少吗？
当楼市里面的刚需减少以后，你想要把房价炒起来，那么难度就很大了。
现在四大一线城市里面，也就是只有深圳楼市，靠着原来成交量特别低的基数，在那勉强的维持着体面。
你要想想，深圳常住人口1700多万，之前一个月的成交量就是2000套、3000套的样子，你觉得这个成交量合理吗？
所以现在深圳楼市的成交量环比之前大幅度增加，也没能让深圳房价涨起来。
实在是现在的量太大了，而需求又达不到，撑不起来。
彭叔知道。
理论上来说，改善型需求也很旺盛。这些人虽然有房了，但是他们也想要让自己的居住环境变的更好。
但是大家要知道。
改善型的需求，不是刚需。改善型的需求弹性空间很大的。
也就是说，你可以买这个房子，让你的生活质量提高，你也可以不买这个房子，继续住老房子。改善型购房者是有的选，而刚需是没得选。
也就类似于，你手上有闲钱了，你可以买个车，来提高自己的生活质量，你手上要是没钱，你也就不用买车，是一样的道理。
对于那些改善型购房者来说，他们就是可以买，也可以不买。
现在外面制约这些改善型购房者去买房的原因，就是他们对收入不乐观。
因为他们要买改善房，意味着就是要加杠杆，继续背负债。彭叔知道很多人说负债，可以让自己在房价上涨里面获得最大的利益。彭叔知道这个，也认可负债可以在房价上涨的时候获得更大的利益，但问题是，那要是房价不涨呢？甚至房价不涨，然后自己收入也下降，同时遭遇房价下跌，收入下跌的双重击杀。
就像在2020年楼市比较火热的时候，很多都不是房产自媒体的也在那鼓吹人们买房加杠杆。
像是观视频他们这种是做社会观察类的自媒体，又不是研究房产的，当时也在那鼓吹年轻人要和父母、亲戚朋友、同学等等的去借钱凑首付。
你说这个人他连首付都是和人借的，他的杠杆得拉的多大，而且他的抗风险能力，得有多弱。
因为大家想想。
借钱这种事情，是很需要信用度的。
也就是你跟别人借钱，一般就1次机会，你要是把别人的钱借走了，你后面还了，别人才会再借给你钱，但如果说，人家把钱借给你了，你都没还，然后又要借，人家大概率不会给你借了。
那这个年轻人他在买房凑首付的时候，都是把周围的人都已经借过钱了，他后面失业了，还不起房贷了，他再怎么和人借呢？
这几年房价跌的那么惨，很大的原因，就是当时那种借钱买房的氛围太严重了。杠杆拉的太高，很多没能力买房的人都买了房，结果现在搞成这样了。
也正是因为之前的这些人太惨了，所以你现在让人们再去高杠杆买房，很多人都不敢的。至少短期内，现在还是没多少人敢上高杠杆的。
彭叔看到不少的置换型购房者，虽然首付降低到了1.5成，但是他们买房的时候还是把首付搞到了5成以上，也就是贷款不到一半，他们就是害怕未来房价下跌，以及自己的收入不乐观。
现在这波你要看到房价上涨，必然是要把大家的就业情绪给稳定下来，你要让大家相信，自己的收入还能持续很多年都不会下降。哪怕你就是用骗，你只要能骗的所有人相信他们的收入能30年不降，那买房的情绪也就起来了。
而关键现在就是大家对自己的收入预期还是不太乐观，这就比较难了。
尽管这段时间有不少的刚需购房者，被各大城市的成交量给吓的冲进去买房了，但是这些刚需的数量是有限的，又不是无限的刚需。
这些刚需购房者消耗完了以后，改善的又在那犹豫不决，热度就很延续的。
而且在过去的10月里面。
楼市也没大家想的那么火热。
成交量是上来了不假，但价格却没有真的上来，很多二手房还是靠降价走量的。
就比如说上海楼市的这个改善房小区。
在2022年7月份的时候，小区里面122平的低楼层的都能卖到1750万，而等到了10月中旬的时候，中楼层的也才只能卖到1250万，对比9月那个低楼层的1260万，又低了10万了。
这很明显还是房东在降价走量。
如果楼市真的火热，那房东就不是这种方式了，而是直接跳价上涨了。
所以彭叔还是建议大家不要看到楼市成交量大涨，就那么焦虑。也不要高杠杆买房，现在外面这个就业情况，但凡是高收入工作，一旦大龄被裁员了以后，你很难再找到同样高收入工作了。
房子还很多，你打开你所在的城市，看一下新房库存量，你就知道了。哪怕深圳，现在新房库存还在4万套以上，二手房在12万套以上，房子还很多，真不用怕自己有钱还买不到房子。
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彭叔之前写的2020年、2021年、2022年、2023年四年的房价走势预测
