楼市里面期待已久的存量房房贷利率下降终于来了。
今天不管是北京、上海，还是深圳、广州等城市的存量房房贷业主，房贷利率都普遍的下降了一波。
对于房东来说，这个事情多少是个好事情了，一个月好歹能少还一点房贷了。
现在又有一些房产专家说这个降低存量房房贷利率能导致房价大涨。
彭叔对这个是保持着谨慎的态度。
因为存量房房贷利率下降之后，依旧是还是挺高的。
如果说，房贷利率一口气从之前的4点多，降成了1点多，这么大的幅度的降息，彭叔觉得有可能会导致房价大涨，而是像现在这种降息幅度，彭叔觉得导致房价大涨的概率太低了。
现在楼市最大的问题。
还是因为我们处于一个债务的收缩期。
在债务的收缩期里面，你要房价大涨，那就很难了。
房价能大涨，靠的就是杠杆，杠杆就是债务。
而如果说，杠杆起不来，居民不愿意加杠杆，那么房价就很难起来。
而影响大家愿不愿意背债的因素，就是两个。
第一。
收入。
只要大家觉得自己收入能稳定下来，能保持未来30年的收入只增加不减少，那么他们就敢根据现在的收入，来去加杠杆买房。而他们愿意加杠杆买房，就能导致房价上涨。
第二。
房价上涨。
只要大家能确定房价上涨，也就是你100%肯定的告诉大家，你现在100万买的房子，明年你就能200万卖出去，那么哪怕现在大家收入没起来，那么房子也不会愁卖的。
现在关键的问题是。
大家对自己的收入不乐观。
对房价上涨，还是抱着一个谨慎的态度。
在这种情况下，那愿意加杠杆买房的人就很少了。
现在彭叔看到的，更多的还是在降杠杆。
彭叔就说两个例子。
第一个。
今天存量房房贷利率下降了以后，彭叔看到还是有很多人，在想办法攒钱提前还贷。
因为他们觉得，哪怕存量房房贷利率已经降低到了3点多，那也是有3点多的利息，现在外面存款利率才1点多，他们觉得手上有钱，还不如把房贷还了，也比存银行强。股市他们不敢入，投资房子他们也没那么多钱，而且也不想那么累了。
他们就还是在有钱就还房贷。
那他们这种还房贷的行为，就等于是在降杠杆，也就是在消灭债务。
第二个。
彭叔身边也有人趁这段时间，把自己手上的二手房给卖出去了。但是他们把自己手上的二手房卖出去以后，并没有拿着这个钱去买房，而是选择把自己另外一套房子的房贷，给提前还了。
就是他们觉得，自己卖掉房子以后，手上拿了一笔钱，他们再买一套房的话，就又要贷款，而且还是贷更多的款，他们就觉得压力太大，害怕自己的收入跟不上，然后他们就把之前另外一套房子的房贷，给结清了。
那他们这种行为，也就等于是在降低自己的杠杆，在去负债。
而在过去房价大涨的时候，他们这种人的操作，一般就是原来的那套房子卖掉，然后拿到钱以后恨不得再去贷款买两套房子，可劲给自己加杠杆。但是现在不一样，现在他们太谨慎了。卖掉房子以后就离场了，不玩了。
如果说，你把楼市看成是一个击鼓传花的游戏，那么这个游戏不怕你不玩，就怕你不玩。
只要你一直在这个场子里面，别下牌桌，那么这个游戏就能玩很久，但你要是卖掉房子以后套现了，你却不入场，那这个游戏有点纠结了，玩不下去了。
彭叔说的直白点。
房价要上涨，就是楼市里面有3个人。
小白，小黑，小红。
小白手上有100万，贷款买走了小黑手上300万的房子，这个时候，小白的资产就成了300万的房子，200万的负债。
小黑卖掉了300万的房子以后，他再拿着这300万，去买小红900万的房子，这个时候，小黑的就是900万的资产，600万的房贷。
而小红就拿到手了900万，可以去叠加更多的杠杆了。
而如果说，小黑把300万房子卖给小白以后，他不玩了，不去买小红手上的900万房子，或者他不愿意加那么高杠杆，他要求小红降价，这些都是属于降杠杆的行为。
那现在楼市的情况，就是里面有很一部分人，卖掉了自己房子以后，他没有再继续的买房，而是持币观望，甚至提前还贷，彻底不玩了。
这种人的出现，导致了现在很多城市都是光走量，但是房价却不涨。
就是你看北京、上海、深圳等城市，成交量的确是大涨了，但是呢，你看房子的成交价，新房也好，二手房也好，普遍都没有涨价，虽然说偶尔能看到有房东反价，但是这个比例很低，而且购房者普遍不接受。
这也是为什么现在楼市里面就只看到了成交量大涨，但你要是看房价，却能发现，房价那边根本没啥动静。
楼市是一个不断在变的市场，彭叔现在看跌房价，不代表彭叔一直看跌房价。只是说，现在的楼市，的确还没有涨的那种意思。
如果说真的有一天，彭叔发现房价要大涨，彭叔自己都会重仓楼市。
但关键就是，现在房价不涨，你又不是刚需，你就没啥买的意思。
现在外面只要挣钱的机会，都是有风险的。
而且随着挣钱越来越难，风险就越来越大。
大家还是要谨慎一些，挣钱不易，还是小心一些。
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彭叔之前写的2020年、2021年、2022年、2023年四年的房价走势预测
