现在北京、上海、深圳、广州等城市房价都没有什么起色，哪怕是被房产中介吹到天上去的深圳楼市，也没有出现那种房价大涨的情况。
彭叔觉得这里面很大的一个原因。
就是过去这两年，房价跌的实在太狠了，直接把很多人的预期给跌的不行了。
而且客观来说，那些追高买入楼市的炒房客，他们不少都已经被深套在楼市里面了，他们想要加仓，也没钱去加仓了。
就比如说炒房大佬水库欧大，就是个典型的例子。他已经很久没有加仓了。就是他没弹药了，没钱了，之前的那些负债都压的他必须各种搞钱来保证自己的资金流不断裂。大家可以看看他现在直播的频率有多高，以前他最看不上的就是那些牛马打工人，结果他现在比牛马还要牛马，明明都已经很厌恶直播了，但是还要在那继续直播。
就是因为他的资金流压力太大了，他能稳住自己的基本盘已经是不错了，加仓已经没实力了。
所以不管是从资金流，还是从房价这几年的下跌，都已经把那些炒房客给搞坏了。
而少了这些人，光靠刚需，还是很难把房价给搞起来的。
很多人不盯着房价走势，所以对过去几年房价下跌有多恐怖没有一个清晰的认识，彭叔就以北京楼市的蜂鸟为例，给大家看一下房价下跌的时候，是有多恐怖。
这是北京蜂鸟房价巅峰的时候，也就是2021年的5月份。
那会北京蜂鸟小户型的房子1套1000万，而且就这个价格，还需要靠抢，而且都这么高了，大家看下面的那些人留言，他们还在那各种说1000万买个40来平的蜂鸟小户型不亏，再过个几年，这个房子就要涨到了2000万。
大家就看看那会的预期，看涨房价的人有多少。
结果后面就开始乐极生悲了。
仅仅过了一年不到，等到了2022年初的时候，小区里面的小户型房子就已经跌成730万。
这对比2021年5月的1000万一套，已经跌没了270万，也就是一年不到的时间，跌幅快要在30%了。
很多人看到这个时候，都觉得房价已经跌到底了，后面不会再跌了，毕竟跌了这么多。
但是呢。没有想到。
等到了2023年12月的时候，小区里面的房价已经跌成了620万。
虽然说这个房价对比730万，跌幅没有从1000万跌至730万那么大，但也是跌了快20%了。
很多人就觉得，从1000万跌至了620万，跌了380万了，跌幅都快40%了，应该是触底了吧。
然后就又冲到楼市里面去抄底。
结果就又乐极生悲了。
等到了2024年8月的时候。
小区房价又遭遇了急跌，从620万跌至了500万，跌幅达到了50%。
这个时候，很多人觉得。
小区房价从1000万跌至730万，730万又跌成了620万，620万又跌成了500万。
这怎么滴都应该到底了吧。
然后就冲进去了。
结果就又。
大家可以看到，在国庆节的时候，小区房价已经跌的只有450万了。
也就是从500万，跌成了450万，跌没了50万。
大家这么看下来。
就能发现。
从1000万跌至730万，从730万跌至620万，从620万跌至500万，从500万跌至450万。
最开始是跌幅最大，后面每次的跌幅都没有之前跌的那么惨了，而是每次都在探底。
那么这段时间，小区房东看到楼市利好。
就想要反扑，所以就把小区的挂牌价上调，房东又开始了小区房价保卫战。
在11月3日的时候，已经从450万涨至了580万，涨了130万。
这是房东的预期在里面，只是说，涨了130万以后，没人接盘。。。
于是房东又开始降价。
等到11月20日的时候，又降到了560万。
那么我们能看到。
从2021年5月到现在，三年多的时间。
小区的二手房房价是这样变化的。
1000万、730万、620万、500万、450万、580万、560万。
彭叔一直说，楼市现在就和股市差不多了，买房的风险性一点都不比股市低。就是因为这个波动性也太强了。
这要是买在了高点，那眼泪都要出来了。
就比如说现在。
如果说自己真的在580万的时候买入，那么又跌成了560万，就损失20万了，而且如果说再回到之前的450万低点，那就亏损130万了。而且要是在之前房价1000万、730万、620万的时候买入，哪怕现在反弹到了560万，依旧是亏的。
就像这个深圳炒房客一样，还找了代持，还是2019年入场的，结果还是亏了400万。
这就是楼市的恐怖之处。
因为大家买股票的时候，普遍是不会加杠杆的。不加杠杆，意味着大家的收益不会太高，但是反过来说，亏钱的时候也不会亏太多。
但是买房就不一样了，很多人买房都是贷款买房，而贷款买房就意味着加杠杆。
那杠杆一加，情况就不一样了。房价涨的时候，你是翻倍挣钱，但是房价跌的时候，你是翻倍的亏钱。
很多人说房子不怕房价下跌，哪怕房价跌了，你也有个房子在，股票跌了，你就啥都没了。
但实际上，股票你只要不加杠杆，除非这个股票退市，不然的话，你持有的股票份额还是没有变化的，每年该给你的分红，还是会给你分红的。你现在100万买了100股，股价跌成了50万，你还是有100股，你的股数又没变。
只是说，因为房价一般波动起来比较慢，没有股票波动的那么快，再加上卖房子也不是个容易的事情，导致大家一般能拿得住房子，却拿不住股票。
就像彭叔上面说蜂鸟的那个房价下跌趋势，你以3年的时间看着跌的多，但是你如果拉到每年的话，其实也就还好了，后面每年跌幅也就15%左右。不经常注意房价的人，有的时候都看不出来房价跌了。
最后。
彭叔还是那个观点，如果房价不普涨，那么想要靠房子盈利，只能是少部分人才能做到的事情，大部分人买房以后只能是消费了。
全文完。既然已经看到这里，就顺手点个赞和在看吧。
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年轻人可以看看，这是彭叔写的，放在其他地方都是收费，现在白送给你，希望你不要颓废。
彭叔之前写的2020年、2021年、2022年、2023年四年的房价走势预测
