楼市越来越冷的事情，现在被越来越多的人知道了。
彭叔发现今天才是10月6日，国庆节都还没结束，就已经有不少房东对房价的观点从原来的上涨变成了下跌了。
哪怕这些房东还是北京、上海、深圳、广州等一线城市的房东，他们自己都觉得房价又悬了。
因为现在不光是彭叔这种小房产博主，还有一些大的媒体，也开始说这个国庆节楼市的热度是先热后冷，也就是一开始开局比较热，但是后面就越来越冷了。
这也和彭叔前几天跟大家说的情况是一样的。
就是这波楼市的热度，是1号最热，后面就越来越冷，越来越冷了。
其实造成这样的情况，也不奇怪。
因为楼市的限购放松，但又没有真正的大放水，这就意味着，楼市里面还是挖掘原来本来就有的需求，而不是增加了需求。
就比如说。
现在楼市里面有100个要买房的人，他们这里面有30个符合3年限购的人，有50个符合5年限购的人，还有20个符合1年限购的人。这100个人，他们都是要买房的人，不管房价涨和跌，他们都是要买房的铁钢需。那么现在楼市限购放松了，从5年限购变成了3年限购，这么一来，本来那30个符合3年限购的人，他们就具有了购房资格了，这一下子，楼市里面的需求就增加了。这也就成了我们每次看到，限购放松或者放开以后，短期内成交量必然增加的原因。
其实就是因为把限购放开、放松以后，让一些原来就想要买房子的，但是限购拦住的人，让他们去买房了。
但问题是，当把这些人的需求给消耗了以后，那么剩下来的人，要变成铁钢需，是需要时间的。他们不是一下子就能成为有需求的人。
就哪怕是你要割韭菜，你也好歹让韭菜有生长的时间，不可能是韭菜你刚割完，韭菜就又立马长出来了这样。
所以现在楼市就是把那些铁钢需的给消耗掉了，你要等其他的铁钢需再培养出来，然后楼市的成交量才能再起来。
现在很多房涨涨也看到了这点，所以有的房涨涨已经开始呼吁说让楼市再出利好了，也就是让楼市再来点利好，让更多的人变成有需求的人，通过这种方式来维持住楼市的热度。
但是彭叔觉得他们这些人是想多了。。。
这个难度太高了。。。
上面楼市出大利好是有时间节点的，这个大利好又不是无限可以出的，搞点小利好是可以的，但是不停的出大利好，上面哪来的那么多大利好。
这几年一年也就2次大利好，一次在上半年，一次在下半年，今年下半年已经出了这个大利好了，再指望出大利好，这个概率是很低的。
9月底的这个楼市利好之所以能把楼市的成交量搞起来，有个原因也是挺明显的。
就是那些二手房房东给新房楼盘当了助攻。
大家可以仔细看看各地房产中介发出来的捷报之类的东西。
你看那边的内容，普遍都是新房成交量突破多少套，新房认购了多少套之类的。
你看到有那种说二手房成交量怎么滴，某某小区二手房成交价大涨的消息了吗？
那些房产中介说到这些二手房的时候，也就是只能说是二手房房东上调了二手房挂牌价，但是等到了成交的时候，就没影子了。购房者不接盘了。
因为现在购房者很聪明，当二手房房东涨价的时候，购房者就直接去买新房了，你二手房涨价，新房在那边各种玩命降价，你说在这种情况下，二手房房东涨价，不就等于是变相的在帮助那些新房楼盘卖房子。
甚至彭叔都在怀疑。
一些房产专家是为了卖自己分销的新房楼盘，然后他们在那跟房东说，现在不要降价卖房子， 不要贱卖自己的资产，要涨价卖房子，坚决不降价卖房子，然后转头就跟购房者说，你看那个房东心气太高了，他居然涨价卖房子了，你去买新房吧，新房品质又高，价格又便宜，还没那么多税，新房要比二手房强多了。
他们就故意为了卖新房，然后就在那让二手房变的更难卖。
彭叔认为现在制约二手房房价上涨的一个很大原因，就是新房。
因为大家冷静的客观想想。
不管是在2015年那波棚改拆迁，还是在2020年的这波口罩房价大涨。
这两次房价大涨的时候，在你所在的城市，是不是都是新房卖完了，然后大家拿着钱买不到新房了，所以接着购房者只能去买二手房了，然后二手房房价才起飞了？
就像是2016年、2017年的深圳楼市，那都是你拿着钱都买不到新房，新房完全被卖完了，开盘就日光，开盘就日光，你根本买不到，然后买不到新房，那购房者就没办法了，只能去买二手房了，二手房涨起来了买不起了，就只能跑到惠州、中山等城市去了。
后来2020年深圳房价大涨的时候，2020年深圳楼市是不是有钱又买不到新房楼盘了？当时也是深圳楼市的新房被扫光了，大量的人拿着钱买不到新房楼盘了，然后就去买了二手房，接着就把二手房房价给抬高了。
那么现在这个楼市，你看看你所在城市的新房楼盘，这些新房楼盘卖的怎么样？新房库存量怎么样？
还有那么多的新房楼盘没有卖完，你说这个二手房房东涨价卖房子，购房者又不是傻子，他们为什么不去买更便宜的新房楼盘，而非要去买二手房呢？
这个逻辑是个底层逻辑，房子再怎么样也就是个商品，商品就要遵守供应关系，当供大于求的时候，你价格就是很难涨起来。
现在房子就是这么个情况。
楼市出利好，也只是说增加了需求，但如果说这个增加的需求没有超过供应量，那么短期的成交量增加以后，房价还是会跌的。
彭叔还是那句话。
彭叔认为房价短期涨不了，如果说你觉得房价能翻倍，那么现在楼市里面的确是有很多捡漏的机会。
就比如说这个深圳楼市的网红小区。
里面100平左右的三室房子。
在2020年巅峰的时候能卖到975万，而等到了现在的时候就已经降到了420万，大家看看这个降幅，已经是腰斩之后又跌了一波。
如果说你真的觉得深圳房价能起飞大涨。
那你现在15%的首付，80万都用不到，就能把这个房子420万买下来，买下来以后，如果2年、3年深圳房价别说创新高了，只要回到2020年的高点，你就是从420万涨到了975万，你这个时候卖掉房子还了房贷，你就能获得555万的收益，你想想，80万不到，2年到3年就能挣500万左右，你做什么生意能有这个利润？
彭叔觉得那些相信房价大涨的人就是在那打嘴炮，也就是因为这么多腰斩的小区摆在那，他们都没动静，说明他们自己心里面也没底，就只能在那口嗨。不然的话，现在拿个80万出来抄底，又不难。
最后：
现在楼市的确是变数比较多，各种消息也比较多，看涨的看跌的到处都是，彭叔还是建议大家量力而行，看自己的钱包再做决策，不求挣钱，但求不亏钱。
全文完。既然已经看到这里，就顺手点个赞和在看吧。
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年轻人可以看看，这是彭叔写的，放在其他地方都是收费，现在白送给你，希望你不要颓废。
彭叔之前写的2020年、2021年、2022年、2023年四年的房价走势预测
