在新房库存居高不下，二手房价格不断下跌的同时，东莞楼市近一周出现了两个重要变化，这也是楼市走向的两个重要信号。
第一个，南城CBD挂出的最新宅地，总起拍价为13.93亿元，挂牌结束时间为12月14日，地价上限正式撤销，价高者得。而东莞近几年一直对宅地设有最高限价。
第二个，出台备案价新政，大幅缩短未售房源备案价调整时间，原先涨价调整需要间隔360天，降价调整需要间隔180天，新政后，无论涨价，还是降价，均更新为30天。
两个信号已经发酵一周，东莞楼市有什么反应？还有一个多月，2023年将收官，东莞明年楼市会怎么走呢？
2016年开始，东莞住宅用地一直供不应求，地价居高不下。
那一年，北大资源打败19家对手，34.3亿拿下东莞黄江宝山地块，折合楼面地价25264元/㎡，溢价率662%。此前，黄江房价也只是2万左右。
这宗地块就是当年市场疯狂表现的一个标志，面粉贵过面包，地价超过在售房价成为当时普遍现象。
北大资源黄江地块烂尾 摄于2021年
为了控制风险，给土地市场降温，东莞出台“限价熔断机制”——当地价达到一个数字后，竞价自动停止，参拍房企通过摇号、竞配建、竞品质等其他方式决出胜负。
此后，东莞土拍热度不减，经历集中出让后，东莞土拍市场才进入下行周期，现在似乎还未见谷底。
2023年11月13日，东莞正式放开住宅用地限价制度，放开地价手脚，让地价回归市场。
首次吃螃蟹的地块是南城CBD住宅用地，已有十余家房企完成调研，但是真正调集资金做准备的房企并不多，因为普通房企的精力还是集中在还贷上，降低负债率才是他们生存下去的第一要务。
另外，与南城地块同批放出的东城万达停车场地块、万江龙湾地块，两地块都是属于压箱底的好位置。但是，直至目前为止，都还没找到兜底方，还没正式上线排期拍卖。
2023年，仅剩最后一个多月，东莞完成年度供地计划的可能性几乎为零，土地放开限价，对市场带动的效果有限，未能改变市场的低谷状态。
楼盘对调价保持观望
一周内，放开房价限制，也暂时无楼盘调价。
2023年11月14日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于优化新建商品住房销售价格申报有关事项的通知》，楼盘自取得销售许可证后，30日即可上调或下调备案房价。
新政发出后一个星期，万科公园里、东实旗盛花园、东实旗康苑、瑞府、莞月府五个楼盘拿到预售证。
万科公园里备案均价2万/㎡，东实旗盛花园3.5万/㎡，东实旗康苑4.23万/㎡，大岭山瑞府2.8万/㎡，东坑莞月府1.79万/㎡。
无论能不能卖得动，先备案个高价再说，五个楼盘的定价逻辑与此前的楼盘并没有太大差异，除莞月府外，备案价依旧居高不下，远高于实际市场价，并没有参考价值。
壹线君，还对今年以来拿下预售证的楼盘楼栋进行了摸排，也未发现，有楼盘在一周内大幅下调备案价。
在实际销售中，东莞依旧严格执行房价管控制度，网签销售价格不得高于房屋申报价格，且比申报价格下浮不超过15%。
简单的来说，楼盘最多只能在备案价上打85折。也就是说，在备案价无大变化的情况下，楼盘也不可能大幅涨价，或者大幅降价。
10月以来的东莞新房价格战，已经暂告一段落。后市，如有房企急于回笼资金，才会出现突然降价的情况。预计，东莞新房价格会保持目前的趋势，稳中有降。
后市怎么走？
黎明前的天空最黑暗。
法拍房七大平台数据统计显示，东莞法拍房数量一直在上涨，8、9、10三个月上拍数量达到900套，11月上拍数量激增到500套，再创历史新高。
法拍房激增的背后，是低迷的经济环境，是还不起房贷的断供家庭，最后只好拍卖还债。
但是，近期已有经济转好的信号，兔子和老鹰的上一轮博弈已经接近尾声，两方高层正在恢复对话，商谈后续合作。
今天也有一个好消息，黄埔海关公布了今年前10个月的进出口数据。数据显示，今年10月份，东莞市外贸进出口1029亿元，恢复正增长，比去年同期增长5.3%，整体外贸规模居广东省第二。
东莞作为一个外贸城市，外贸订单的多少，直接关乎到成千上万家企业的正常生产，关乎到千家万户的日常收入。
一切向市场看，经济如果真的能按照当前趋势转好，东莞楼市也有望短期止跌企稳。
未来一年，房价上涨趋势已经被打破，那么即使想买房“刚需”，也不着急了，刚需市场成交量预计会延续低迷。
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