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2023年，东莞依旧有将近5万人买了房，千万豪宅的成交量更是2022年的两倍。另外，即使楼市热度降低、成交量受挫，东莞新房住宅成交均价依然稳步上升，又创历史新高。2023年的东莞楼市，一手住宅成交了20334套，二手住宅成交了29093套，二手住宅比一手住宅成交多8千多套，二手过户量创近四年新高，一二手相加接近5万套。根据中原研究院数据显示，2023年东莞实际买房人数量要超过2022年，但是远不及2017-2021年成交水平，并创2010年以来次新低。![]()
2023年，东莞楼市刚需退潮，改善和高端市场热度比以往更高。根据克而瑞公布的数据，2023年东莞千万级豪宅成交总量为1236套，而2022年东莞千万级别的豪宅成交总量是648套，2023年几乎是2022年的两倍。瑧湾汇、华润悦府、松湖原岸等多个豪宅楼盘的热销，都证明了东莞高端购买力的深厚。从城市来看，东莞1236套的成交量，可排进全国前十，仅次于苏州、南京。东莞全市超过7成的镇街的成交套数在回落，有三分之一的镇街2023年的成交套数比2022年少5成。然而，东莞依旧有部分镇街，成交数据良好。单松山湖2023年网签套数就达到了4264套（含华为人才房），虎门、凤岗、南城、茶山、沙田、厚街、塘厦也卖出了超过千套住宅。东莞房价跌了2年，总体均价不降反涨。
据中原研究院监测数据显示，2023年东莞洋房已经突破3万的关口，全市洋房成交均价为31962元/㎡，同比2022年上涨11.5%。东莞房价还涨？这是假数据吗？
在整体市场行情低迷2023年，东莞楼市的“豪宅热”现象突出，实际上，东莞网签均价的上涨，主要是受到高价豪宅楼盘成交的影响。
2021年以前，东莞仅有万科御景湾8号、莲湖山庄、万科棠樾三个别墅楼盘，有楼栋均价超过5万/㎡。
2023年以来，东莞高价楼盘就跟雨后春笋一样，多了十几个。相比普通住宅，瑧湾汇、悦府这些豪宅更好卖，直接拉高了东莞的网签均价。
然而，如果仅从东莞洋房成交楼盘的中位数价格看，价格同比下跌2.4%，东莞房价整体呈现下行趋势。
虽然东莞2023年土地供应大幅度萎缩，但是未来几年，东莞并不缺房子卖。
2024年1月10日，东莞自然资源局公布了最新的《东莞市存量住宅用地项目信息》，东莞存量楼盘总数129个，未动工的土地面积达到81.75万㎡，未销售房屋的土地面积达到293.28万㎡。![]()
即使现在不继续新建房子，东莞挤压的房子库存依旧可以卖几年。据中原研究院监测数据显示，截止2023年12月31日，东莞住宅库存面积484万㎡，同比去年同期上升12%，创2019年以来同期新高。按照过去12个月消化速度计算，12月底住宅库存消化周期为23个月，同比增加5个月；按照过去6个月消化速度计算，12月底住宅库存消化周期为29个月，环比增加2个月，同比增加15个月。从分面积段来看，120㎡以下刚需刚改户型去化表现均较差，库存积压严重，消化周期均超过25个月，消化压力大。
